Реальная инфляция в Татарстане: насколько за год в Казани жилье подорожало и когда подешевеет

«Снег» продолжает серию исследований том, как и почему дорожают товары и услуги. В новом обзоре мы рассказываем о ценах на жилье. За прошлый год квартиры в Казани подорожали до миллиона рублей, а то и больше. То же самое происходило и в других городах. Россияне попали в порочный круг. Накопить на жилье они не могут из-за слишком маленьких зарплат, поэтому берут кредиты. Но именно дешевая ипотека разогнала цены до предела.

Первая часть из серий исследований о реальной инфляции ЗДЕСЬ


Как дорожало жилье в Татарстане?

За последний год вторичное жилье подорожало сразу на четверть – до 91, 5 тысяч рублей за квадратный метр. Это значит, что в прошлом году однокомнатную «хрущевку» можно было купить за 2,8 млн рублей. Сейчас такая квартира стоит примерно 3,5 млн рублей.

За последние пять лет «вторичка» подорожала почти вдвое. На графике хорошо видно, как стремительно цены пошли вверх в прошлом году.

Еще быстрее в Татарстане растут цены на новостройки. За последний год они подорожали на 30%, а за пять лет – на 70%. Обратите внимание – 95 тысяч рублей за кв. м – это средняя цена новостроек в Татарстане. Цены на казанскую «первичку» поражают воображение. Вот несколько примеров.

А что с зарплатами?

В Татарстане (да и не только) колоссальная разница между тем, как растут цены на жилье и средние зарплаты. С каждым годом жителям все сложнее купить квадратные метры.

По данным Росстата, в 2017 году татарстанцы зарабатывали примерно 31 тысячу рублей в месяц. На эти деньги они могли купить 0, 55 кв. м вторичного жилья.


Фото: Ильнар Тухбатов
 

 Сейчас на среднюю зарплату – 42, 3 тысяч рублей - можно купить только 0,45 кв. м «вторички». Это значит, что доступность жилья в Татарстане падает с каждым годом. А накопить на квартиру практически нереально. Даже если бы цены перестали расти вообще, а средняя зарплата держалась на одном и том же уровне, на «однушку» в «хрущевке» пришлось бы откладывать хотя бы 7 лет. При этом не тратить из заработка ни копейки на еду, одежду, коммуналку и т.д.

А что в других регионах?

Сложнее всего купить жилье в Москве. Квадратный метр в новостройке стоит почти 278 тысяч рублей, в готовом доме – 232 тысячи рублей. Не спасает даже то, что в столице высокая средняя зарплата – 110 тысяч рублей. На нее можно купить всего 0, 4 кв. м жилья.

Примерно также сложно купить жилье на берегу моря – в Севастополе, Крыму, Краснодарском крае. Низкая доступность жилья зафиксирована в Приморском крае. Здесь строят очень мало домов, поэтому квадратный метр стоит более 110 тысяч рублей.

Проще всего купить квартиру в Магаданской области. На среднюю зарплату здесь можно купить 1, 64 кв. м жилья. То есть если не тратить ничего из заработанного, можно накопить на однокомнатную квартиру чуть ли не за два года.


Фото: Рамиль Гали
 

В Тюменской области квадратный метр в среднем стоит 68 тысяч рублей при средней зарплате 81,3 тысячи рублей. На «однушку» можно накопить за пару лет. Целый квадратный метр можно купить и на среднюю зарплату в Камчатском крае.

Закономерность понятна. В привлекательных для жизни регионах очень сложно купить квартиру, даже если средняя зарплата довольно высокая. В Магадане или на Камчатке на жилье можно накопить. Но желающих переезжать сюда все равно не много.

Россияне делают ставку на ипотеку

Для текущего этапа развития рынка жилья было не так важно, как меняется заработная плата, считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Покупатели даже не пытаются копить – они надеются на ипотеку. А спрос на ипотечное жилье разгоняет цены.

- Сегодня для большинства домохозяйств важны не накопления и заработная плата, а возможность занимать. Именно расширение доступности ипотеки и, что важно, готовности и стремление брать в долг, а не копить, определило рост спроса на рынке жилья. Высокая инфляция и высокие инфляционные ожидания лишь подталкивали семьи к такому решению. Ипотечные ставки долгое время снижались, а позже стабилизировались на относительно низком уровне, - говорит эксперт.

Он напоминает, что сейчас после заметного роста ключевой ставки условия по ипотеке на вторичном рынке начинают корректироваться. Но пока этот процесс идет медленно.

- Поэтому, несмотря на то, что цены на квартиры заметно выросли, а зарплаты нет, многие до сих пор предпочитают тратить, а не копить. А когда нет – занимать, - отмечает Михаил Хорьков.


Фото: Рамиль Гали
 

Почему цены на жилье растут?

Что мы получаем? Замкнутый круг. С одной стороны, с помощью ипотеки можно купить квартиру, накопить на которую почти нереально. С другой - именно доступная ипотека подняла цены на недвижимость так высоко.

В том, как бешено росли цены на квартиры в прошлом году, виновата льготная ипотека, считает экономист и публицист Никита Кричевский.

- Это ошибка федеральной власти. Правительство субсидировало ипотеку и раньше. Вместо того, чтобы проанализировать цифры, в прошлом году оно снова ввело льготные ставки. Естественно, цены выросли. Во многих регионах такой механизм использовался еще в нулевые. Например, в Нижневартовске во второй половине нулевых приняли муниципальную программу, по которой ставки субсидировались из муниципального и из регионального бюджетов. Буквально за пару лет квадратный метр вырос с 60 до 120 тысяч рублей, - говорит эксперт.

Что происходит сейчас?

Коротко ситуацию на рынке мы представили в виде инфографики.

Цены на жилье улетают в космос. Ставки по ипотеке тоже растут. В одном из предыдущих обзоров мы писали, что за последние полгода ипотека в среднем подорожала на 1 п.п. Сейчас среднерыночная ставка составляет около 9% годовых. И это не предел. Пару недель назад Центробанк повысил ставку рефинансирования сразу на 0,75 п.п. Этот рост еще не отразился на ипотечных ставках – прошло мало времени. Но до конца года рынок недвижимости обязательно почувствует этот скачок.

На льготную ипотеку Правительство ввело ограничения – в кредит нельзя брать более 3 млн рублей. В самом начале мы приводили примерные цены на новые квартиры. Если однушка в Авистрое стоит более 5 млн рублей, значит, для получения льготной ипотеки, в кошельке нужно иметь как минимум 2 млн рублей.

Инвесторам тоже невыгодно вкладывать деньги в квадратные метры. Жилье слишком дорогое, поэтому быстро перепродать его с выгодой не получится.


Фото: Рамиль Гали
 

Логично предположить, что в таких условиях спрос будет падать. Первые сигналы мы уже видели в сентябре. В Татарстане Росреестр второй месяц подряд показывает снижение спроса на долевку. В августе ведомство зарегистрировало 1249 договоров долевого участия, и это почти на 10% меньше чем в июле. В сентябре сделок было еще меньше – 1109. И это нетипичная ситуация – традиционно к концу года рынок оживляется, и с каждым месяцем сделок становится больше. По сравнению с прошлым годом падение на рынке новостроек двукратное. Но здесь сделаем скидку на то, что в 2020 году спрос был раздут льготной ипотекой.

На вторичном рынке в сентябре тоже зафиксировано падение на 15%. Отметим, что сделок купли-продажи было зарегистрировано все равно больше чем в прошлогоднем сентябре. Но повторимся, что для сентября нетипично снижение спроса на недвижимость.

«Когда цены так скакнули, будет сложно добиться их снижения»

Рынок жилья не карточный домик, и он не рухнет только потому, что подорожала ипотека. Конечно, снижение спроса остановит рост цен на квадратные метры. Квартиры не будут дорожать каждые две недели, как в прошлом году. Но и большого снижения ждать в ближайшее время не стоит.

Участники рынка считают, что в первую очередь могут подешеветь переоцененные объекты. Застройщики придумали множество акций, чтобы замаскировать скидки. Они субсидируют ставки, дарят ремонт или просто делают дисконт.

- Когда цены так сильно скакнули, будет очень сложно добиться их снижения. Для этого нужно, чтобы произошел экономический катаклизм внутри страны. А катаклизмов пока не предвидится. Может быть цены незначительно снизятся. Но ждать, что они вернутся к дольготным значениям, не стоит, - отмечает экономист Никита Кричевский.