Что происходит с ценами в Казани?
Чтобы быть объективными, мы взяли данные с разных порталов: «Домофонд», «Домклик», «Этажи», «RealtyMag», «Дом.РФ». Динамика везде примерно одинаковая – и первичка, и вторичка за последний месяц подорожали на 1-1,5%.
Много это или мало? Обратимся к данным «Дом.РФ» - официальному порталу Минстроя России. Он считает динамику по данным, которые дают крупнейшие застройщики Татарстана. Оказалось, что в сентябре новостройки подорожали всего на 300 рублей – до 84,3 тысяч рублей за «квадрат».
О чем это говорит? Что цены не растут, но и большого падения, о котором в последнее время часто пишут в СМИ, нет.
- Цены на новостройки не снижаются, хотя многие об этом говорят. Цены растут, потому что растет себестоимость строительства. Рынок остается достаточно активным, - отмечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Почему цены на жилье должны снизиться?
Центробанк делает все, чтобы россияне не набирали кредиты – поднимает ставки и выступает против ипотеки с низкой первоначалкой. С 1 июля Правительство ограничило субсидированную ипотеку на новостройки. Теперь в кредит можно брать не более 3 млн рублей.
- Многие в основном берут ипотеку с первоначалкой 10-15%. Какую квартиру можно купить за 3,3-3,5 млн рублей в Казани? Однушки в среднем стоят 4-4,5 млн. Когда люди покупают квартиру в черновой отделке, они понимают, что им предстоит ремонт. Поэтому даже те, у кого есть наличные, откладывают часть денег. Накоплений у людей не так много, поэтому первоначальный взнос небольшой, - пояснил руководитель АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Почему цены так и не упали?
Причина №1 - застройщики маскируют снижение цен.
- Почему не видим колебаний на «Авито» или на «Циане»? Цены остаются неизменными. Но застройщики предлагают разные скидки, - поясняет Руслан Хабибрахманов.
Откройте сайт любого крупного ЖК и увидите рекламу «Ипотека от 0,1%» или «Ипотека под 3,5%». Откуда такая ставка? Застройщик не делает скидку напрямую. Вместо этого он отдает деньги банку, чтобы ставка по ипотеке для дольщиков была ниже.
Если вам повезло и у вас хватает денег на квартиру, все равно можете рассчитывать на скидку на парковочное место или на ремонт.
Причина №2 - сами покупатели.
- Многие уверены, что цены на недвижимость будут расти, поэтому покупают, - констатирует Анастасия Гизатова.
Да, покупатели часто сокрушаются, что жилье очень дорогое. Но недвижимость многие по-прежнему считают хорошим способом инвестировать деньги. За прошлый год квартиры подорожали до миллиона рублей, а то и больше. Так что инвесторы не только сохранили, но и приумножили средства.
Другие покупатели боятся, что если они подождут еще немного, жилье для них станет совсем недоступным.
Причина №3 - дешевеют не все квартиры.
В первую очередь застройщики снижают цены на переоцененные объекты. Ценность новостроек заключалась в том, что на старте продаж их можно было купить дешевле. Чем выше становился дом, тем выше поднималась цена. Но в эйфории некоторые девелоперы стали выставлять новые объекты по завышенным ценам.
Возьмем два жилых комплекса – ЖК «Мечта» и ЖК «Родина». Застройщик один и тот же – компания «ТСИ». Разница в том, что «Родину» стали строить раньше и здесь можно купить квартиру в сданном доме. «Мечта» появилась на рынке сравнительно недавно. Открываем «Авито» и находим следующее:
Получается, «Мечта» уступает «Родине» по всем параметрам, даже по местоположению, но стоит также. И это только один пример. Конечно, переоцененные проекты будут дешеветь в первую очередь. Если такой ЖК не будет представлен на каком-то портале, он может не попасть в его статистику и не отразиться на средней цене.
Развенчиваем миф
В Казани не хватает новостроек – предложений мало, поэтому цена не падает. Этот аргумент постоянно приводят сами застройщики. Портал Минстроя «Нашдом.рф» в открытом доступе публикует данные о том, сколько квартир есть в запасе у застройщиков. Вот данные за сентябрь по Татарстану.
Продано меньше половины новостроек – 40% всех жилых площадей. Еще 40% - продаются, а 20% выйдут на рынок в скором времени.
Есть и раскладка по девелоперам – кто сколько продал.
Больше всего квадратных метров продали «СМУ 88», «Ак Барс Дом», «Суварстроит», «Евростиль» - больше половины всех площадей. «Унистрой», «Профит», «Рост» реализовали меньше – около четверти своих площадей.
Участники рынка говорят, что скорее не хватает инвестиционно привлекательных предложений – квартир с хорошими планировками и по адекватным ценам. Если новостройка изначально переоценена и стоит дороже чем квартира в сданном доме, о какой выгоде для покупателя может идти речь.
Ждать ли падения цен?
Скажем прямо – ни один эксперт не сможет дать нам точный прогноз. Но вряд ли цены обвалятся, ведь спрос на жилье в Казани сохраняется несмотря ни на что.
- Земельных участков в пределах города не так много. Девелоперы застраивают отдаленные районы, промышленные зоны. В локациях, где есть дефицит земли, спрос будет выше чем предложение. Если несколько застройщиков будет выходить с предложениями, будут скидки, акции. Рынок недвижимости очень сложный. Ему нужно время, чтобы он стабилизировался. В следующем году там, где переизбыток предложений, цены могут меняться, - считает Руслан Хабибрахманов.
