Пузырь на рынке недвижимости: неподъемные цены должны упасть?

Рынок недвижимости в республике лихорадит. После бурного роста последних месяцев, активность в сделках с жильем резко упала. В мае по статистике управления Росреестра по РТ число сделок по договорам долевого участия в Татарстане сократилось на 20% до 1,5 тыс.

На вторичном рынке Казани было заключено 4,3 тыс. сделок, что на 33% меньше показателей апреля. А в Татарстане сделки на рынке вторичного жилья за май сократились на 31%.Даже на рынке сделок с жильем по Казани и РТ сокращение — число сделок упало на 19% до 11,7 тысячи.

Что происходит рынком? В чем причины такого сильного падения? Как это отразится на ценах? Экономический обозреватель sntat.ru Альберт Бикбов попытался ответить на эти вопросы и отчасти полемизирует с другим нашим автором Артемом Малютиным.

«Что-то не так со спросом»

Есть соблазн объяснить резкое снижение темпов реализации жилья снижением предложения, мол на волне ажиотажного спроса середины – конца 2020 года имеющуюся ликвидную недвижимость расхватали и сегодня на рынке только жалкие остатки. Но, это не так, потому что, иначе бы мы наблюдали резкий рост цен из-за маленького предложения. Цены росли в 2020 году, но в 2021, особенно в апреле-мае, их рост приостановился. Цены на жилье в новостройках стабилизировались на уровне 107 тыс. рублей за квадратный метр, а на вторичном рынке находятся около уровня 100 тыс. рублей за квадратный метр. Стабильность цен говорит нам, что дело не в предложении. Что-то не так со спросом.

На спрос влияет, прежде всего, сама доступность покупки жилья для населения. Свежий рейтинг доступности жилья по РФ, подготовленный экспертами агентства РИА Рейтинг по данным Росстата и Центробанка, говорит нам о том, что Татарстан занимает лишь 57 место по доступности жилья среди всех российских регионов. Методика подразумевает расчет минимального количества лет, необходимых семье из двух взрослых (со средней чистой (без НДФЛ) в регионе зарплатой) и одного ребенка, чтобы накопить на типовую квартиру площадью 60 м² (вторичный рынок). Предполагалось, что семья использует для этого все средства, которые остаются после затрат на поддержание текущей жизни (взяты региональные прожиточные минимумы для взрослых и детей), и накопления в виде депозитов в банках (средний размер депозита на одного жителя в регионе).

Доступно ли жилье для татарстанцев?

Так вот, средней татарстанской семье с одним ребенком придется копить на такую квартиру (ценой в 4,3 млн руб) минимум 8,1 лет. Если посмотреть на саму методику расчета, то даже эти данные выглядят завышенными - ведь предполагается, что семья живет на прожиточные минимумы (в Татарстане для трудоспособного населения прожиточный минимум составляет 10 622 рубля на человека, а для детей — 9 995 рублей). По сути, по этой методике семья живет голодая, так что в реальности, сумма на проживание гораздо выше. А это значит, что и количество лет для приобретения жилья явно больше 8. И еще - в методике берется средний размер банковского депозита на человека, но это как средняя по больнице, не учитывающая. что основная масса депозитов принадлежит богатым людям. Что еще больше удлиняет необходимый срок для покупки жилья. Так что средней семье, чтобы накопить на жилье потребуется не меньше 12-14 лет. С точки зрения изменчивости российской экономики (а, точнее, регулярных кризисов) вопрос о простом сохранении накопленных денег на квартиру на протяжении столь длительного времени выглядит почти неразрешимой задачей. А все потому, что стоимость жилья существенно переоценена.

Фондовый подход

Есть еще один подход к определению справедливой стоимости жилья. На фондовом рынке специалисты при оценке акций часто используют соотношение "цена/прибыль" или, выражаясь по-английски "PE ratio". Показатель выражает рыночную стоимость единицы прибыли компании, что позволяет проводить сравнительную оценку инвестиционной привлекательности компаний. Малые значения коэффициента сигнализируют о недооцененности рассматриваемой компании, больши́е — о переоцененности. Остается лишь применить этот показатель к рынку недвижимости. Если с числителем понятно - это будет цена недвижимости, то в качестве знаменателя придется взять прибыль от сдачи этой недвижимости в аренду (арендная плата).

Возьмем среднюю однокомнатную квартиру в казанской новостройке, которая в мае–июне 2020 года стоила 2,5 млн рублей. За сколько ее можно сдать в аренду? В среднем, за 16-17 тыс руб ежемесячно. В расчете за год, получим 192-204 тыс руб. Поделим 2,5 млн (стоимость квартиры) на арендную плату в 200 тыс. руб. Наш коэффициент (PE ratio) составит 12,5 или, что тоже самое, 12,5 лет окупаемости. Кстати, эта цифра согласовывается с цифрами, необходимыми для накопления жилья, что изложены выше.

10 лет по - нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости. Но, в России, с ее нестабильности, обычно берут 7 лет для нормативного срока. Вот и получается, что цены на жилье сегодня в Казани задраны почти в 2 раза больше относительно нормальной арендной окупаемости. Классический пример надувшегося пузыря на рынке недвижимости!

Лопнет ли пузырь на рынке недвижимости?

Есть возможности для роста цен на недвижимость в дальнейшем? Нет, потому что экономика не растет. Не может один сектор в экономике долго расти в противовес всей экономике. Потому что не будет доходов для обслуживания ипотек и формирования накоплений. Реальные доходы населения падают уже почти десять лет подряд, и это начинает сказываться на рынке недвижимости. Есть и другие сигналы падения доходов. Так, например, в Татарстане в мае 2021 года резко упала выдача автокредитов - они упали по сравнению с апрелем на 29,2%. Денег у населения в последнее время больше не прибавляется по вполне объективным причинам. А значит, для непомерных цен на квартиры наступает пора существенной коррекции вниз.

Чем кончается пузырь? Крахом. Рано или поздно цены на жилье после краха придут к равновесию - около 7 лет аренды. Первые ласточки этого краха уже видны - продажи жилья застопорились. Когда начнут падать цены, включатся те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, чтобы продать, пока не сильно упало. На рынке появится еще больше квартир - цены упадут еще больше. А еще банки начнут выбрасывать на рынок заложенные в ипотеках квартиры. Включится самораскручивающаяся спираль по снижению цен. И так далее...

Для тех, кто считает недвижимость надежной инвестицией, цены на которую никогда не упадут - плохие новости. В Америке тоже так считали. И свято верили. Пока не пришел 2008-2009 год. И цены на недвижку просто ополовинились. А от веры в бесконечный рост цены на жилье не осталось и следа.