Идеолог проекта от «Унистроя» Антон Корнилов раскрыл автору делового блога Руслану Абдулнасырову экономику малоэтажной мегастройки на примере комьюнити «Брайт Парк». Жилье в нем продается только в комплекте с землей и при полном благоустройстве территорий.
«Прошел собеседование в PWC, но решил окончить магистратуру»
Антон, ты молодо выглядишь, как тебе удалось возглавить такой мегапроект?
Я до этой позиции рос с 2010 года. У тогда меня был диплом КГФИ, я окончил бакалавриат и пришел в компанию «Унистрой» экономистом. Работая в «Унистрое», окончил магистратуру и поэтапно поднялся до финансового директора, потом стал директором по корпоративному развитию. Затем одному из акционеров пришла идея зайти на рынок ИЖС. Мы посмотрели интересные кейсы, проехали по зарубежным рынкам и решили основать проект комьюнити. Я стал его соучредителем и генеральным директором. В этом году мне исполнится 32 года.
Ты вошел в проект деньгами?
Знаниями и сделками, за которые я получил свой небольшой опцион. Мне дали не проект с деньгами, а нулевую компанию. Люди, которых я привел в «Унистрой», сейчас занимают руководящие должности, а в команду комьюнити я по большей части привлекал новых ребят. По результатам каждого года моя доля росла до определенного процента, оговоренного изначально.
Живой пример, о котором всем надо помнить: сначала рядовой сотрудник, затем топ-менеджер и вот уже соучредитель. Антон, ты похож на отличника.
Так и есть — у меня золотая медаль из школы, два красных диплома, образование в Сколково.
И все же непонятно, каким образом топ-менеджер переходит из наемных сотрудников в партнеры. Акционеры ведь не всякого допускают в свой круг, тут не обойтись без человеческих отношений.
Конечно, доверие складывается годами. В «Унистрое» мне доверяли самые разные вопросы, и я решал их, опережая сроки и превосходя ожидания. Не нужно думать, что я один такой, — в «Унистрое» сейчас многие ребята становятся партнерами. Я на такие перспективы изначально не рассчитывал. Поступив в магистратуру, я надеялся работать в международной сети PricewaterhouseCoopers, даже прошел у них собеседование. Меня брали при условии, что я оставлю учебу, но я хотел окончить магистратуру. Придя в «Унистрой», я сразу сказал: учусь, нуждаюсь в практическом опыте бухгалтера и экономиста и готов даже за просто так отработать два года, чтобы уйти потом в PricewaterhouseCoopers. Но за эти два года втянулся, мне понравилось, я стал расти и теперь рад, что остался здесь.
Расскажи о комьюнити «Брайт Парк». Что это за формат, каков масштаб проекта?
Подобные проекты реализуют в разных странах под разными названиями. В Дубае, например, это называют виллой на несколько юнитов. В России на юридическом языке это «дома блокированной застройки», то есть площадка из нескольких блоков. Называют подобный формат и таунхаусами. Мы сократили до «тауна». Взять, к примеру, таун на четыре юнита — то есть на четыре семьи. У каждого юнита отдельный вход, своя парковка на два автомобиля и участок за домом. Частное пространство ограждается забором. Для каждого юнита регистрируется и земля, и строение. Вся площадка комьюнити занимает 300 гектаров — это огромное поле без горизонта. Из них 220 га под ИЖС у нас в собственности.
Не страшно ли браться в 31 год за такие мегапроекты? Чем продиктовано желание построить нечто гигантское — экономикой или амбициями?
Хотелось сделать нечто, чего еще нет в нашей стране, повысить уровень жизни людей.
Это не разговор. Мыслями предпринимателя движут либо деньги, либо амбиции.
И деньги, и амбиции присутствуют, но если ставить их во главу угла, цели никогда не достигнешь. И напротив: если видишь перед собой цель, которая сделает мир лучше, то приходят и деньги, и удовлетворенность.
«На этапе голого поля мы продали 77 домов»
Какова площадь и стоимость одного таунхауса?
Если рассматривать жилье на четыре спальных комнаты, с кухней-гостиной и несколькими санузлами, то стандартная площадь его будет 108 квадратных метров, а стоимость варьируется от 5,7 до 6,7 миллиона рублей, в зависимости от расположения юнита. К центральным юнитам прилагается по 1,8 сотки земли, а угловые имеют по 3,2 сотки. Итого в предчистовой отделке квадрат стоит меньше 50 тысяч — это в комплекте со всеми коммуникациями в доме, машино-местами, землей, не говоря уже о благоустройстве комьюнити. На территории, к примеру, предусмотрены участки для четырех государственных детских садов, и с городом есть определенные договоренности.
Почему именно государственные? Можно и частников пустить.
Мы пустили: уже строим и в сентябре откроем частный садик на 30 детей, но государственные детсады — это все-таки важно.
Интересно получается: ты работаешь у одного из лидеров строительного рынка топ-менеджером, затем уходишь в отдельный проект и становишься конкурентом компании, предлагая симпатичные таунхаусы по цене «трешки»…
Мы с «Унистроем» не конкуренты, а партнеры. Стоимость таунхаусов действительно невысока, но все же одноэтажный таун у нас стоит 3,9 миллиона, а однокомнатные квартиры в «Унистрое» стартуют от 1,5-1,8 миллиона. «Трешка» в многоквартирном доме стоит миллиона три, а не шесть, как у нас при сравнимых площадях. Есть у нас жилье и по 170 квадратов, но такой дом стоит около 10 миллионов в черновой отделке.
И сколько покупателю нужно будет вложить еще, чтобы заехать и жить?
Это дело вкуса, но в среднем на отделку уходит от четырех миллионов. Сейчас популярнее домики с чистовой отделкой, в которых нет только сантехники и мебели.
Сколько домов будет в «Брайт Парке»?
1800 домовладений, если считать по юнитам.
Как быстро вы рассчитываете реализовать все это?
За 5-6 лет, по 300-350 домов в год. Есть исследования: рынок Казани с пригородом в радиусе 40 километров дает примерно 2,4 тысячи сделок в год, так что мы ориентированы лишь на 12-15% рынка, что не так много, как кажется на первый взгляд.
Но ведь на рынке есть и частные застройщики.
Однако нет никого, кто предлагал бы такой же уровень жизни. У нас практически всё, построенное на данный момент, уже продано. Мы действием по принципу, популярному в Арабских Эмиратах: сначала формируем концепт, площадку, затем человек выкупает дом, и начинается строительство. Таким образом за прошлый год на этапе голого поля мы продали 77 домов.
Лично продаешь?
Это работа менеджеров отдела продаж, но сейчас столько клиентов, что некоторые приходят без записи. В таких случаях я выхожу и консультирую клиентов сам, чтобы они не ждали. Кроме того, продаю дома через Instagram @mycorner_by_unistroy/.
Каким это образом?
Чтобы купить дом, нужно, конечно, сначала посмотреть несколько вариантов, но, приходя в офис, многие клиенты сразу говорят, что пришли из-за роликов в Instagram. Можно не только купить жилье через этот сервис, но и оплатить его онлайн.
«Юнит дорожает ежемесячно, даже если дом еще не заложен»
Сколько подобных проектов реализуется в Казани?
Конкретно строительством комьюнити занимаемся только мы, хотя другие застройщики уже начали использовать это понятие как маркетинговый ход. Собственно, термин, в переводе означающий «сообщество», два года назад внедрила наша компания.
Сколько проектов комьюнити вы ведете одновременно?
Под брендом My Corner by Unistroy мы работаем сейчас над двумя — «Брайт Парк» и «Гарден». Еще один проект, под названием «Бавария», завершен.
Какова доходность такого проекта?
Мы рассчитываем процентов на 15, возможно чуть больше. Для понимания: общий объем инвестиций в «Брайт Парк» составит 11-12 миллиардов рублей.
Деньги кредитные?
Мы пользуемся и банковским финансированием, и частными инвестициями. Работу с инвесторами начали буквально полтора месяца назад, но уже есть люди, которые вложились и желают вложиться еще. Мы предлагаем доходность от 10% до 20%. Максимум достигается со временем за счет роста цены, поскольку каждый юнит дорожает ежемесячно, даже если дом еще не заложен.
Наверняка есть инвесторы, которые вкладываются на этапе котлована, чтобы приумножить капитал?
Есть такие, но здесь их немного — в основном работают деньги конечных покупателей. Мы привлекаем крупных инвесторов и предлагаем им хорошие условия, потому что знаем: как только здесь все будет благоустроено и забурлит жизнь, оставшиеся юниты станут распродаваться быстрее.
Мне любопытно: частные инвесторы, которые вкладываются в будущие объекты, — они тоже получают от вас специальную цену?
Уникальных предложений для них нет, потому что по договору бронирования клиент и так платит лишь часть стоимости. Его деньги мы вкладываем в земельный участок и коммуникации, а строительство ведем на свои средства. В прошлом году мы запускали продажи с 2,9 миллиона, а сейчас те же объекты стоят уже 3,9 миллиона. Инвесторы уже хорошо заработали, реально внеся по договору бронирования 400-600 тысяч рублей.
Какой прибыли ты ожидаешь для компании от «Брайт Парка» как один из собственников проекта?
Допустим, полтора миллиарда, плюс/минус. Это за 5-6 лет.
У вас, наверное, есть ипотечные программы для клиентов?
Есть партнерская программа от «Татсоцбанка», по которой клиент, заключая с нами договор, может оформить ипотеку под 9,5%, не дожидаясь окончания строительства.
«Люди напрасно считают, что каркасный дом дешевле каменного»
Какие еще варианты таунхаусов по площади и цене вы предлагаете в «Брайт Парке»?
Одноэтажный площадью 55,5 метра можно купить за 3,9 миллиона, но метр выходит дороже, чем в большом доме, потому что в этом случае себестоимость кровли и фундамента не делится на два этажа. Угловой одноэтажный юнит на 55,8 квадрата с одной спальней стоит 4,7 миллиона, к нему прилагаются 3 сотки.
В целом комьюнити застраивается по стандартным проектам, насколько я вижу?
Такова концепция, но это не мешает нам экспериментировать. К примеру, несмотря на наличие газа и электричества, мы сделали в одном из домов систему геотермального отопления. Пробурили 8 скважин глубиной 55 метров, устроили циркуляцию этиленгликоля, чтобы за счет разницы температур под землей и на земле котел нагревал всю систему. Всю зиму дом прекрасно отапливался. Теперь перевозим сюда офис продаж из города, чтобы людям не приходилось бегать по разным локациям. Еще есть два тестовых домика для реальных клиентов — в них можно пожить день-другой, опробовать жилье.
Чем-то мне все это напоминает турецкие отели. Здесь бассейнов не предполагается?
Как же без бассейна? Поставим каркасный.
Ты, видимо, реализовал на этом проекте весь свой опыт из «Унистроя»?
Не только, здесь заложен и зарубежный опыт. Нужно ориентироваться на лучшие наработки. Крупнейшая компания США продает 60 тысяч домов в год — это 12 миллионов квадратных метров, представляешь?
Американцы, небось, и строят из какого-нибудь ДСП?
Технология у них каркасная, но качественная. Наши люди напрасно считают, что каркасный дом дешевле каменного. Мы построили один тестовый каркасный домик и убедились, что при соблюдении всех строительных норм никакого удешевления нет. Поэтому даже дома в скандинавском стиле мы все же строим из керамического кирпича, обшивая его деревом. Люди предпочитают кирпич в силу менталитета, хотя по внешнему виду разницы нет.
Сколько людей занято на вашей стройке?
В день выходит 150-200 человек.
Сейчас, наверное, карантин выгнал всех рабочих из России и строители испытывают проблемы с кадрами?
Все наши основные подрядчики — местные, приглашенные строители занимаются только благоустройством на субподряде. Летом на рынке сложно с каменщиками, но, поскольку мы строим круглогодично, постоянным сотрудникам выгоднее сохранять место, чем убегать на сезон ради небольшой прибавки.
«Люди, видя голое поле, не готовы покупать хорошие дома по реальной цене»
Расскажи о «Баварии», завершенном проекте комьюнити.
«Бавария» расположена за жилым комплексом «Весна», в ней 15 домов, которые мы построили и распродали за 14 месяцев, начиная от покупки земли. Последний дом был продан в октябре прошлого года. Концепт стандартный для нас — продавали только дома вместе с землей, то есть юнитами. Стоимость квадратного метра начиналась от 53 тысяч, а последние дома уходили уже по 80 тысяч. Это был наш первый проект комьюнити, он не предполагал финансового результата, а позиционировался как маркетинговый. В итоге мы так и вышли в ноль, но теперь нам есть куда привести клиента и показать, как он будет жить через год, благодаря чему люди покупают жилье именно у нас.
То есть дома в «Баварии» небольшие?
Средняя площадь 130-150 метров, максимальная — 300 квадратов.
Выходит, дом в «Баварии» в предчистовой отделке стоил около 8 миллионов, но вы при этом ничего не заработали? Тебе не кажется, что это не маркетинг, а роскошь — пахать больше года только ради того, чтобы было куда привести клиента?
Может, это и роскошь, но люди, видя перед собой голое поле, не готовы покупать хорошие дома по реальной цене. Кроме того, неплохо заработали клиенты «Баварии». Был, к примеру, такой прецедент: человек купил дом за 10 миллионов, а выручил за него около 15, причем меньше чем через год.
К какому ценовому сегменту казанского рынка ты отнес бы ваше предложение?
Недавно мы как раз изучали рынок, отправили тайного покупателя к конкурентам. Оказалось, в конечном счете наш дом дешевле, чем у многих других. Конкуренты ведь продают голую землю, на которую ты сам должен провести все коммуникации — это огромные затраты, которые у нас включены в стоимость.
Согласен. Люди строят красивые дома, а вокруг участков разруха, в которой они живут годами. Но насколько запросы клиентов сегодня соответствуют тому, что вы реализовали в «Баварии»? Насколько важна для них инфраструктура?
Все клиенты, независимо от их бюджетов, хотят жить с инфраструктурой и желательно под Кремлем. Однако когда спрашиваешь, сколько человек готов заплатить за свои желания, большинство ограничивается 4 миллионами. Дома под Кремлем, если что, стоят 100-150 миллионов. Могу сказать, что большинство клиентов обращают самое пристальное внимание на инфраструктуру — дороги, освещение, места для игр с детьми. Именно поэтому даже в таком небольшом комьюнити, как «Бавария», мы сохранили парковую зону. Эту философию мы несем через все проекты: дом не ради дома, а ради жизни. Таков главный постулат, который мы вкладываем в понятие комьюнити.
Нет комментариев-