Строить по-новому: что такое эскроу-счета и как они повлияют на покупку жилья

Как работает эта система и в чем ее плюсы — рассказал управляющий отделением Банка России по РТ Марат Шарифуллин.

ЭСКРОУ-СЧЕТА И ПЛЮСЫ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

Что такое эскроу-счета простым языком?

— Эскроу-счет – это специальный банковский счет для безопасного проведения расчетов, например, между участниками долевого строительства и застройщиком. Участник строительства вносит деньги на счет, и строитель может их забрать только тогда, когда выполняет условия, прописанные в договоре. Банк как посредник следит за выполнением условий договора. Соответственно, застройщики смогут получить средства покупателей только тогда, когда они передадут эти квартиры в собственность. Строить они будут либо на собственные деньги, либо на кредитные средства.

Какие плюсы у проектного финансирования?

— Банк России c 2017 года участвует в создании условий для поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковскими кредитами и иными формами финансирования, которые бы минимизировали риски для дольщиков. Внедрение новых механизмов финансирования долевого жилищного строительства предусмотрено национальным проектом «Жилье и городская среда» и федеральным проектом «Ипотека» в его составе.

Средства граждан в этой схеме защищены. Деньги лежат на счетах в банках, и застройщик до передачи недвижимости не может ими воспользоваться. Кроме того, средства в сумме до 10 млн рублей застрахованы на случай отзыва лицензии у банка. Это позволит людям быть спокойными за сохранность своих денег.

Если застройщик, даже работая по новой схеме, не передаст квартиру в срок, люди смогут получить назад свои средства?

— В соглашении между застройщиком и участником долевого строительства предусмотрены сроки строительства. Если в оговоренный договором срок застройщик не построил квартиру, то гражданин имеет право прийти в банк и забрать эти деньги.

ВСЕ ЛИ ЗАСТРОЙЩИКИ ПЕРЕЙДУТ НА ЭСКРОУ-СЧЕТА С 1 ИЮЛЯ?

Новые правила начнут действовать с 1 июля?

— Новые правила действуют для тех, кто получит разрешения по проектам строительства после 1 июля текущего года. Для тех проектов, которые уже сейчас находятся в разной степени готовности, есть разные варианты развития событий.

Например, если средняя степень готовности объекта 30% и более, и если продано более 10% квартир, то застройщики могут финансировать проект по старой схеме долевого строительства.

Какие требования по новым правилам будут предъявляться к участникам схемы проектного финансирования, и будут ли они одинаковыми для всех участников рынка?

— Требования предъявляются как к застройщикам, так и к банкам. Это нужно для того, чтобы обеспечить финансовую устойчивость всех звеньев цепи проектного финансирования. Для кредитных организаций, в частности, принципиально наличие универсальной лицензии, участие в системе обязательного страхования вкладов граждан и некоторые другие критерии.

Банком России совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и АО «ДОМ.РФ» также выпущены методические рекомендации, касающиеся регламентов взаимодействия банков и застройщиков, сроков рассмотрения заявок и т.д. Но кредитные организации могут предъявлять и свои требования к составу и содержанию документов, представляемых застройщиками для получения кредита, по финансовым характеристикам проекта. Поэтому строительным компаниям рекомендовано направлять заявки на финансирование в рамках новой схемы в разные банки, чтобы можно было оценить и выбрать для себя лучшие условия кредитования.

СРЕДСТВА ДОЛЬЩИКОВ ЗАМЕСТЯТ КРЕДИТАМИ

Застройщики будут брать кредиты у банков, верно?

— Да, это один из основных вариантов. Но застройщик сам определяет оптимальную модель: строительство, которое раньше финансировалось за счет средств граждан, замещается либо банковским кредитованием, либо собственными ресурсами.

Насколько банки готовы к переходу на проектное финансирование?

— Банк России провел масштабную работу по бесперебойному переходу банков на новую систему. Выпущен ряд нормативных документов. Могу сказать, что система в целом готова к проектному финансированию застройщиков. Ресурсы кредитных организаций должны позволить профинансировать тот объем средств, который необходим, чтобы полностью заместить средства дольщиков банковским финансированием.

Насколько часто жители Республики Татарстан берут ипотечные кредиты и какова динамика за последнее время?

— Ипотечное жилищное кредитование в Республике Татарстан в последние годы демонстрирует двузначные темпы прироста. Кредитный ипотечный портфель жителей региона увеличился за 2018 год в 1,3 раза – до 179,8 млрд рублей на 1 января 2019 года. По итогам первого квартала текущего года – составил 190,3 млрд руб.

На конец первого квартала этого года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 10,4%.

Средняя сумма ипотечного кредита в Татарстане за 2018 год выросла на 13% и составила 1,7 млн рублей, срок кредитования увеличился на 10 месяцев – до 15,7 лет. В первом квартале 2019 года мы наблюдаем сохранение тенденции: размер ипотечного кредита в среднем составляет 1,9 млн руб., а средний срок кредитования – 17,2 лет.

18 БАНКОВ В ТАТАРСТАНЕ ГОТОВЫ ОТКРЫВАТЬ ЭСКРОУ-СЧЕТА

Насколько увеличилось количество банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для проектного финансирования в Татарстане?

— На сайте Банка России размещен перечень кредитных организаций, которые соответствуют критериям, позволяющим работать по счетам эскроу. На первое июня их было 95.

Из них 35 работают на территории республики — это как местные банки, так и филиалы федеральных кредитных организаций. Ранее в списке было 25 банков. Это те, кто соответствуют критериям, но не все они начали работу в этом направлении. Из 35 банков в работу включились 18.

Почему из 35 банков, соответствующих критериям, реально с эскроу-счетами для проектного финансирования работают лишь 18?

— Не у всех организаций, которые соответствуют критериям, бизнес-модель предусматривает проектное финансирование. Есть банки, которые ориентируются в основном на розничное кредитование. Они в принципе не занимаются кредитованием застройщиков.

Банки республики уже получают заявки от застройщиков?

Да, на середину июня в 10 банков подано более ста заявок от застройщиков. Хочу сказать, что по количеству поданных нашими застройщиками заявок Татарстан находится в числе лидеров.

Где можно найти перечень банков, которые имеют право открывать счета эскроу для проектного финансирования?

— Перечень банков обновляется раз в месяц и публикуется на сайте Банка России. В подразделе «Финансирование жилищного строительства» раздела «Информационно-аналитические материалы» помимо самого перечня есть большое количество информации о внедрении новых механизмов финансирования долевого жилищного строительства. 

ФИНАНСОВЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ БАНКОВ И ЗАСТРОЙЩИКОВ ДОЛЖНЫ ПОВЫШАТЬ КВАЛИФИКАЦИЮ ДЛЯ РАБОТЫ СО СЧЕТАМИ ЭСКРОУ 

Нужно ли обучать банковских специалистов тому, как работать с застройщиками?

— В банках, и раньше занимавшихся кредитованием жилищного строительства, есть соответствующие эксперты. Тем же кредитным организациям, которые собираются осваивать этот рынок, их, конечно, необходимо будет подготовить.

Но в целом, полагаю, обучение, повышение компетенций в проектном финансировании не будут лишними ни для застройщиков, ни для кредитных организаций. Чем более профессиональные специалисты работают в финансовых службах застройщиков и кредитных организаций, тем быстрее будет проходить процесс согласования и финансирования заявок по жилищному строительству. Поэтому некоторые крупные российские банки запускают различные образовательные проекты для застройщиков по эскроу, открытым для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Понятно, что это большая серьезная работа.