Вместе с директором по развитию UD Group Валентиной Сахабеевой блогер прошел по будущему девятизальному кинотеатру с залами IMAX и Atmos, выяснил, какие крупные бренды зайдут в KazanMall, и понял, как потратить 6 миллиардов рублей на одно коммерческое здание.
Фасад, который нельзя спроектировать на бумаге
Валентина, давайте начнем с фасада KazanMall'а. Расскажите, пожалуйста, как он создавался.
Изначально фасад разрабатывало архитектурное бюро «Блэнк Архитэктс», но результат нам не очень приглянулся, и мы рассмотрели еще свыше 25 вариантов. В итоге был утвержден фасад архитектурного бюро «Солев» и Радика Валиахметова, а реализовать его помогала новосибирская компания Алексея Кашина «Несущие системы». Это один из первых архитектурных замыслов, в котором использованы сложные архитектурные параметрические формы. Такой проект доступен для проектирования только в электронном виде, потому что он имеет искривления в двух плоскостях, как по вертикали, так и по горизонтали.
Во сколько обошелся этот фасад?
С учетом подсветки и всего остального он стоил 96 миллионов рублей.
Как удалось найти такой большой участок в центре Казани и сколько здесь гектаров?
Под застройку ушло 5,7 гектара земли. Это территория старого ипподрома, и когда-то здесь планировалось строить жилье. Собственно, ЖК «Сокольники» и так возведен «Унистроем», но часть участка мы еще семь лет назад задумали отдать под коммерческую недвижимость, конкретно под молл.
«Мы» — это кто?
ТРЦ построила и будет им управлять девелоперская компания UD Group, в которую 6,5 года назад я и пришла именно ради этого проекта. До этого работала директором по развитию в X5 Retail Group и построила для них 264 объекта. В общей сложности KazanMall — мой 268-й объект.
Как вы, женщина, тянете такие стройки?
Привыкаешь, это ведь интересно — заниматься амбициозными проектами. Параллельно я построила еще «Горки Парк», а KazanMall мы три года только проектировали и получали разрешительную документацию. Собственно стройка длится 2,5 года, что совсем недолго, поскольку обычные плановые сроки для строительства таких объектов — 4-5 лет.
Я вижу не особенно широкую прилегающую дорогу. Когда выбиралась локация для ТРЦ, насколько тщательно оценивались подъездные пути? Легко ли будет сюда заехать, учитывая прогнозную плотность движения?
Практически год две компании разрабатывали транспортную схему всех потоков. Одна из них — ГАУ «НИПИ Генплана Москвы», который работал и над транспортной схемой генплана Казани, а вторая — местный «Татдорпроект». В их проекте учитывалось всё, включая будущие жилищные застройки. Подъехать к KazanMall`у можно будет как со стороны улицы Павлюхина, так и со стороны проспекта Универсиады. Трафик останавливаться не будет, потому что автомобили смогут заезжать с улицы прямо внутрь торгового центра, мы для этого специально поставили светофоры.
Не терпится зайти посмотреть парковку, но хочется вдоволь насладиться благоустройством вокруг KazanMall'а, так все круто устроено.
Это работа московского архитектурного бюро Ксении Манохиной. Нам очень хотелось показать людям наш проект, и мы завершили благоустройство досрочно. Оно занимает больше гектара.
Это ведь единственный парк подобного уровня при торговом центре? Каков его бюджет?
Суммарно около 150 миллионов. Такие парки прорабатывались в Москве и пользуются большим спросом. У нас музыкальные фонтаны, они подсвечиваются в вечернее время. Скульптуры перед торговым центром — это подаренная городу выставка Дмитрия Каварги, одного из десяти известнейших скульпторов России. Его работы украшали парки и улицы Москвы и Санкт-Петербурга, теперь же стали доступны и для жителей Казани. Мы уже запланировали следующие выставки, будем и впредь знакомить казанцев с работами современных художников и скульпторов.
IMAX, «Лента», «Технопарк»…
Какова площадь всего торгового центра и как быстро он должен окупиться?
Примерно за 10 лет. Общая площадь чуть меньше 140 тысяч квадратных метров, арендаторы займут около 55 тысяч, им отведено 2,5 уровня. Зайдут несколько уникальных для Казани брендов: московский оператор бытовой техники и электроники «Технопарк», кинотеатр «Киномакс» с залом IMAX на 236 посадочных мест и с экраном высотой 8 метров, некоторые другие.
Сколько залов предусматривает кинотеатр?
Девять залов на 4,5 тысячи квадратных метров. Это будет один из самых больших кинотеатров в России. Кроме IMAX мы готовим зал по технологии Atmos, с абсолютной шумоизоляцией и полной звуковой реальностью.
Насколько важны уникальные и крупные арендаторы собственникам ТРЦ? Кто кого ищет?
Кого-то мы ищем сами, кого-то для нас находит международная компания CBRE как эксклюзивный брокер проекта. Арендаторам важен формат торгового центра: локация, компетенции управляющей компании, синергия с другими якорными арендаторами. В случае с кинотеатром, к примеру, мы вышли на сеть «Киномакс», а она привела к нам IMAX. Продуктовым оператором станет «Лента». Отбор идет в первую очередь по ценовому сегменту. Из выбора «Ленты» можно сделать вывод, что мы ждем в ТРЦ клиента с уровнем дохода от «среднего минус» до «среднего плюс».
Каким будет самое яркое предложение ТРЦ в контексте его развлекательной функции?
Пожалуй, двухуровневый картинг, который разместится на эксплуатируемой кровле. Это наш собственный проект, мы планируем запустить его в марте 2021 года. Картинг будет оснащен современными электрокарами и программным обеспечением. Этот продукт не похож на привычные картинги, он более технологичен. Кроме того, на кровле разместится посадочная зона ресторана и сцена для мероприятий торгового центра.
Сколько стоит самое топовое место в ТРЦ?
Цена зависит от площади: чем меньше квадратура, тем выше ставка. Так, 30 квадратных метров в центральном атриуме обойдутся арендатору примерно в 3 тысячи за метр.
Вы предоставляете потенциальному арендатору прогноз трафика?
Конечно. В целом мы рассчитываем на 20-35 тысяч посетителей в день.
Сколько площадей уже законтрактовано? Были ли отказы в связи со сложной экономической ситуацией?
Сейчас в контрактах и под условиями состоят больше 90% арендаторов. Пандемия, конечно, внесла свои коррективы: к 8 марта мы были законтрактованы уже на 95%, а по факту из-за коронавируса вместе с ТРЦ запустится только 80% торговли. Однако из проекта на данный момент вышел только один участник — детская игровая зона «Мегаленд». Его сразу же заменили на ресторанно-игровой комплекс TeikaBoom. Это проект Ксении Бородиной, и он займет около 2,5 тысячи квадратных метров.
«В подборе бренда участвовали шесть компаний, они прислали больше тысячи вариантов»
Когда в итоге вы планируете открыться?
В четвертом квартале 2020 года.
Интересно, сколько лифтов требует внутренний трафик ТРЦ такого масштаба?
Мы смонтировали восемь пассажирских лифтов, больше 20 грузопассажирских, 24 эскалатора. Все оборудование от компании KONE, выигравшей тендер у четырех международных соперников.
Сколько стоит один эскалатор?
Двусторонняя линия — около 6 миллионов рублей.
Любопытно также, по какому принципу проводятся тендеры. Цена услуги — главный фактор победы?
Ни в коем случае. Демпинг не гарантирует контракта: нам не нужна экономия на материалах, на компетенциях подрядчика. Нам требуется то качество услуг, на которое мы ориентированы.
Сколько людей сейчас работает на стройке?
В настоящий момент здесь заняты больше 50 компаний, потому что крупные арендаторы уже зашли на отделку. Каждый из них выводит ежедневно от 20 до 50 человек, ремонт идет на 28 тысячах квадратных метров. Самый напряженный период начнется в конце августа. Чтобы им вовремя открыться, арендаторы выведут на свои объекты около тысячи человек.
Большой ли будет штат управляющей компании?
— Нет, всего 36 человек, включая рабочий персонал. Система управления зданием полностью автоматизирована. Для примера: вентиляция и кондиционирование завязаны на счетчиках посетителей, и температура в здании будет регулироваться в зависимости от количества людей в каждой из зон. Руководить командой ТРЦ в качестве управляющего предстоит Юрию Петреченко.
Аутсорсинговые компании уже определены? Клининговая, например, которой придется вычищать 140 тысяч квадратных метров?
Конечно, все контракты заключаются заблаговременно, а конкретно клининговые услуги уже предоставляются, да и здание охраняется.
Почему ТРЦ назвали KazanMall?
В подборе бренда участвовали шесть компаний, которые прислали нам больше тысячи наименований. Мы отобрали сотню вариантов, стали отрабатывать их на фокус-группах. Почти полтора года мы искали нужное название, пока не ухватились за KazanMall. Этот вариант прикипел, других мы уже не видели.
Валентина, в какую же сумму обошелся проект в итоге?
Всего в KazanMall вложено порядка 6 миллиардов рублей.
Нет комментариев-