Меньше проверок, больше эскроу-счетов: Госстройнадзор РТ – о долевом строительстве в период пандемии

Начальник отдела по контролю за долевым строительством Госстройнадзора РТ Фанзиль Ризванов рассказал, как проверяют объекты «долевки» и какой район полностью перешел на эскроу-счета.

Как в условиях распространения коронавирусной инфекции проходит государственный контроль в области долевого строительства в Татарстане?

Прежде всего хочу отметить, что Законом Республики Татарстан от 27.12.2007 № 66-ЗРТ полномочиями по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Республики Татарстан наделены органы местного самоуправления — районов и городских округов. На Госстройнадзор РТ возложен контроль за осуществлением органами местного самоуправления переданных государственных полномочий. В связи распространения новой коронавирусной инфекции Правительством РФ принят ряд антикризисных мер. В частности, принято постановление Правительства № 438, направленное на сокращение оснований для внеплановых проверок.

Также Правительством РФ принято постановление Правительства от № 423, согласно которому с 3 апреля этого года до 1 января 2021-го установлен особый порядок применения штрафов, пеней.

Если в те же сроки застройщик более чем на шесть месяцев нарушит сроки завершения строительства или передачи квартиры дольщику, то дом будет включен в реестр проблемных только после 1 января 2021 г. — в том случае, если на тот момент причины для этого еще не будут устранены.

Застройщики еще как-то проверяются?

В соответствии со сведениями и документами, содержащимися в единой информационной системе жилищного строительства, органы местного самоуправления имеют возможность на постоянной основе проводить дистанционный мониторинг деятельности застройщиков. Также органы местного самоуправления продолжат принимать в электронном виде ежеквартальную отчетность застройщика в сроки, установленные законодательством.

Исключение составляют только ежеквартальные отчетности по итогам 4 квартала 2019 г. и 1 квартала 2020 г., которые застройщики могут сдать до 1 июня 2020 г. (изменения внесены приказом Минстроя РФ № 187/пр.). После представления застройщиками ежеквартальных отчетностей органами местного самоуправления будет произведен мониторинг показателей финансовой устойчивости застройщиков.

С 1 июля 2019 г. в России запущен новый механизм финансирования строительства жилья и теперь застройщики обязаны привлекать денежные средства дольщиков на счета эскроу. Многим гражданам не совсем понятна новая схема покупки жилья в новостройке с применением счетов эскроу, в чем их особенность?

Действительно, в России прошло масштабное реформирование отрасли жилищного строительства путем перехода всех проектов с 1 июля 2019 года на новую схему финансирования строительства домов с применением счетов эскроу. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую, т. е. деньги дольщиков поступали сразу на расчетный счет застройщика. Такую схему работы пересмотрели из-за появления «проблемных объектов», когда застройщик использовал денежные средства дольщиков, но объект так и не достраивал.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на счетах эскроу и снять их можно только после завершения строительства. Застройщики строят дома на кредитные средства или свои собственные. В случае приостановления строительства объекта либо возникновением других проблем дольщик может вернуть деньги в полном объеме.

Если дольщик не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства. Кроме того, если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей. Таким образом использование механизма эскроу минимизирует риски граждан при покупке квартир в строящихся домах.

А как обстоят дела в Татарстане с применением этого механизма?

C применением нового механизма — счетов эскроу в республике сегодня 38 застройщиков строят 86 домов жилой площадью 772 тыс. кв.м, что составляет около 40 процентов жилой площади всех объектов, строительство которых идет с привлечением средств участников долевого строительства. Механизм финансирования долевого строительства с применением счетов эскроу в Татарстан полностью реализован: от открытия счетов эскроу до их полного погашения.

Более того, в РТ уже есть район, который уже полностью перешел на новый механизм, — это Высокогорский район, где все объекты долевого строительства возводятся с применением счетов эскроу.

Но ведь в настоящее время можно привлекать денежные средства дольщиков и без применения счетов эскроу. На рынке есть застройщики, получившие от контролирующих органов право достроить дома без применения счетов эскроу? Сколько таких домов на территории республики?

Да, действительно некоторым застройщикам предоставлено право достраивать объекты по старым правилам без применения счетов эскроу. Застройщиками указанных объектов в соответствии с постановлением Правительства № 480 получены заключения о степени готовности объекта, каждый из них зафиксирован в Единой информационной системе жилищного строительства и покупатель может их проверить.

Кроме того, хотелось обратить внимание, что в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) обеспечено предоставление открытого доступа к проверенной информации о застройщиках и об объектах строительства. К примеру, где какой дом строится, в каком состоянии находится строительство, на каком этапе, кто строит, за счет чего он финансируется. Достоверность сведений обеспечивается Федеральным законом № 214-ФЗ. На сегодня порядка 103 домов в Татарстане достраивается без применения счетов эскроу.

Какие новшества, которые будут полезны нашим гражданам, были внесены в Единую информационную систему жилищного строительства в 2020 году?

С февраля нынешнего года в Единой информационной системе жилищного строительства запущен сервис детальной проверки новостроек. Теперь любой желающий может проверить информацию по любому строящемуся дому. К примеру, можно проверить актуальность проектной декларации и фотографии хода строительства, полноту размещения застройщиком комплекта документов, соблюдение застройщиком сроков ввода домов в эксплуатацию.

Сервис представляет информацию о переносе плановых сроков строительства, доле распроданных квартир и средней цене квадратного метра в каждой конкретной новостройке. Считаем, данный сервис очень удобен для покупателей, которые в один клик могут увидеть детальную информацию по интересующему их объекту.

А если в Единой информационной системе жилищного строительства отсутствует информация об интересующем объекте?

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ все объекты, которые реализуются на этапе строительства должны быть в Единой информационной системе жилищного строительства. Если нет информации о строящемся доме, то это повод задуматься о рисках вложения денежных средств.

На сегодня имеется возможность покупки жилья у застройщиков, завершивших строительство. Если вам предлагают иные формы продажи строящегося жилья: формы займа, облигации, векселя, а с такими случаями мы сталкиваемся и сейчас, то действия Федерального закона № 214-ФЗ на них не распространяется.

Любые иные формы продажи строящегося жилья — это риск стать обманутым дольщиком. Так на начало года в РТ имеется 19 проблемных объектов долевого строительства, по которым ведется работа для восстановления прав граждан.

При поступлении от застройщика предложения заключить иные форме продажи строящегося жилья рекомендуем обращаться в контролирующие органы. Вопросы соблюдения прав граждан — участников долевого строительства находятся на постоянном контроле инспекции, органов местного самоуправления. Работа в этом направлении продолжится в текущем году.