В последние несколько месяцев уходящего года квартиры в новостройках Казани подорожали настолько, что покупать их стало невыгодно даже по льготной ставке. Цены подскочили даже в спальном Авиастроительном районе, где квартиры за 7 млн рублей уже никого не удивляют. Между тем участники рынка опасаются, что обладатели ипотечных квартир могут попасть в долговые ямы. Так, по статистике ЦБ РФ, просроченная задолженность россиян по ипотеке за год выросла на 10%.
Льготная ипотека перегрела рынок
На первый взгляд, ипотека с низкой ставкой — это безусловное благо. Покупатель может снизить ежемесячные платежи или сократить срок кредитования. На самом деле все не так просто. Представьте весы. Если на одной чаше будут ипотечные ставки, то на другой окажутся цены на недвижимость. Как только ставки начинают снижаться, цены начинают стремиться вверх.
На графике вы видите, как менялась средневзвешенная ставка по ипотеке на первичное жилье за последние два года. Картина вполне радужная — сначала ипотечная ставка плавно снижалась за ключевой. А в апреле 2020 года, когда государство решило поддержать рынок жилья субсидированием ипотеки, средняя ставка на первичку и вовсе упала с 9,46 до 5,52% годовых. Кажется, что все хорошо, однако взглянем на динамику цен.
За последние два года новостройки в Казани в среднем подорожали с 72,6 до 98,11 тыс. рублей за квадратный метр, или на треть. Это значит, что если взять квартиру площадью 40 квадратных метров, то в начале 2019 года она стоила 2,9 млн рублей, а в конце 2020-го — уже 3,9 млн рублей. То есть рост составил один миллион рублей!
Это усредненные значения, тем не менее они хорошо демонстрируют темпы удорожания новостроек Казани. Опрошенные нами эксперты также согласны, что данные статистики в целом отражают действительность.
«На протяжении последнего полугодия цены росли практически каждые две недели, застройщики отменили все акции. Ставки останутся низкими до июля, и это поддержит спрос. Но об ажиотаже говорить не приходится», — отмечает Руслан Садреев из АН «Премьер».
По его мнению, на рост цен кроме снижения ставок повлиял переход на эскроу-счета, а также удорожание стройматериалов и рабочей силы. И в этом виновата пандемия — из-за нее многие гастарбайтеры вернулись на родину. На рынке дефицит рабочих рук.
Почему дорожают новостройки в Авиастрое?
Любопытно, что больше всего подорожала первичка в Авиастроительном районе. Если в начале 2019 года квадратный метр в строящемся доме стоил 67,5 тыс. рублей, то в конце 2020-го — уже 99,1 тыс. рублей. Это значит, что стоимость квартиры в среднем могла вырасти за два года до миллиона рублей. В чем же причина такого удорожания, если учесть, что Авиастроительный район считается спальным?
«Просто в Авиастроительном районе ограничено число предложений и искажение статистики», — считает директор агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
С этим согласен и директор «Флэта» Руслан Хабибрахманов. «Застройщики выставляют квартиры по завышенным ценам с учетом того, что там дома более высокого класса. Здесь открыли станцию метро, создали более комфортные условия, стали сносить старый фонд. Освободились или сформировались новые участки, и на этом месте с готовой инфраструктурой стали строиться новые ЖК», — говорит он.
Действительно, если долгое время чуть ли не единственным крупным ЖК в Авиастроительном районе были «Новые острова», то сейчас здесь строятся «Дом на Максимова» («Унистрой»), «Красное яблоко» («Камастройинвест»), ЖК «Авиатор» («Графит»). Все это небольшие и более комфортные комплексы, но и ценник на них выше. Например, «однушка» площадью 39 квадратных метров в «Красном яблоке» стоит 4,4 млн рублей, а «трешка» в 82 «квадрата» — 7 млн рублей.
По той же причине, из-за дефицита качественных предложений, дорожает жилье в Ново-Савиновском и Советском районах Казани. Как видно на диаграмме, за два года здесь стоимость квартир выросла до 40%.
«Вторичка» дорожала не спеша
Вторичное жилье также дорожало, но чуть медленнее. В среднем цена «квадрата» выросла с 74,2 до 87,6 тыс. рублей, то есть почти на 20%. Кажется, в Казани уже давно привыкли к тому, что квартира в сданном доме стоит дешевле, чем в доме на котловане. Хотя смысл «долевки» изначально заключался как раз в том, что она дает возможность купить квартиру на ранних стадиях строительства по более выгодной цене.
«Рынок “вторички” инертный. Цена корректируется медленнее, чем по новостройкам. Собственников много, и если кто-то из продавцов будет завышать цену, люди будут покупать у других. Если квартиру нужно продать быстрее, собственник будет опускать цену. Но вслед за новостройкам “вторичка” тоже подтягивается», — говорит директор «Флэта» Руслан Хабибрахманов.
Добавим, что если застройщики заманивали покупателей льготной ипотекой, продавцам «вторички» повезло меньше — на покупку готового жилья льгот от государства нет. На графике видно, что средневзвешенная ставка по ипотеке на «вторичку» тоже снижалась, но медленнее. В период с января 2019 до ноября 2020 года она уменьшилась с 10 до 8,05%.
Больше всего за последние два года подорожало готовое жилье в центре Казани — в Вахитовском районе средний прирост составил 20%. Примерно такими же темпами увеличилась стоимость квартир в Советском и Приволжском районах. Самая дешевая «вторичка» в Кировском и Московском районах. Вероятно, это связано с тем, что в этой части города много хрущевок, которые можно отнести к более бюджетному сегменту. К слову, они востребованы у покупателей больше всего. Помимо того, не надо забывать, что Московский район — это и жилой массив «Жилка».
«Всегда популярностью пользуются квартиры с наименьшим порогом вхождения: это однокомнатные (от хрущевок до новостроек) и небольшие “двушки”. Они будут всегда в топе», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Как застройщики завуалируют снижение цен
Государство подумывает о том, чтобы через полгода отменить льготную ипотеку. Что же будет потом? Эксперты считают, что цены на новостройки скорректируются.
«Застройщики вряд ли будут снижать цены напрямую. Они используют маркетинговые инструменты — акции по субсидированию ставок, скидки за быстрый выход на сделку и т.д. Рынок в принципе устроен так, что после волны спроса кошельки у покупателей опустошаются. Потом идет спад. Мы наблюдали его уже в январе», — говорит Руслан Садреев.
Его коллега Руслан Хабибрахманов обратил внимание на то, что у каждого застройщика есть новые проекты, жилые комплексы, которые выходят на рынок по уже завышенной цене. В то же время у всех девелоперов есть объекты, которые продаются по адекватной цене. Кроме того, у участников рынка есть опасения, что чрезмерное субсидирование ставок может надуть «ипотечный пузырь».
«Этот вопрос всех волнует, учитывая, что многие не могут найти деньги на первоначальный взнос. Многие на последние деньги берут ипотеку — это настораживает», — отмечает Руслан Хабибрахманов.
В конце прошлой недели Центробанк РФ обновил статистику по долгам россиян. Оказалось, что на 1 января 2021 года суммарный задолженная по ипотечным жилищным кредитам составила 9,1 трлн рублей. Это на 20% больше чем год назад (6,4 трлн рублей). При этом выросла и «просрочка» по ипотеке. На 1 января она достигла 71,1 млрд рублей. То есть на 10% больше, чем на 1 января 2019 года (61,3 млрд рублей). Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина не увидела предпосылок для возникновения «ипотечного пузыря». Но обратила внимание, что за ростом цен нужно следить очень внимательно.
Нет комментариев-