Объясняем, что происходит на рынке недвижимости на примере кризиса 2015 года. Спойлер: жилье подешевеет, но не сразу

События 2008 - 2009 года: как мировой кризис обесценил жилье в Казани

Пожалуй, это один из главных вопросов, который волнует всех участников рынка. Сейчас очень сложно прогнозировать, что будет происходить на рынке недвижимости в новых условиях. Однако мы можем провести аналогии с кризисами 2008-го и 2014-го годов, когда рынок недвижимости останавливался, почти рушился и перестраивался.

В 2008 году причиной кризиса стали не только проблемы российской экономики, но и кризис в США, когда лопнул ипотечный пузырь. Продажи падали, застройщики замораживали проекты. Многие девелоперы банкротились, в том числе потому, что не могли получить или продлить кредиты. Ипотечные ставки выросли до 20-21% годовых. На какой-то период банки вообще перестали выдавать ипотеку на новостройки.

Тогда специалисты Минземимущества Татарстана констатировали, что в 2009 году цены на недвижимость были рекордно низкими за последние несколько лет. В 2009 году агентство «МИАН» приводило следующие данные: казанская первичка подешевела на 11% - до 34,6 тысяч рублей за кв., вторичка на 17% – до 35, 7 тысяч рублей за кв. м. Тогда же стали развиваться сегменты «эконом» и «комфорт» с более доступной ценой, на рынке появились инвестиционные студии.

Декабрь 2014 -2015 года: льготная ипотека вернула цены на недвижимость с небес на землю 

В 2014 году кризис носил политический характер, был связан с санкциями в отношении России и с девальвацией рубля. 16 декабря прозвали «черным вторником»: доллар взлетел до 80 рублей, а евро – до 100. В ответ Центробанк поднял ключевую ставку до 17%. Чтобы сохранить деньги, многие стали покупать недвижимость. Несколько месяцев спрос разгонял цены. Особенно сильно подорожало вторичное жилье. Однако затем наступил спад.

Вот что происходило с ценами на вторичное жилье в 2015 году.

Как видите, за полгода вторичка подешевела почти на 10%. Новостройки поддержала льготная ипотека. По ней ставка составляла 12% годовых. Рыночная ставка в 2015 году составляла 14-16% годовых. В результате спрос на ипотеку в России в первом полугодии 2015 года упал на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

За полгода первичное жилье подорожало примерно на 10%. Однако в этот период застройщики давали хорошие дисконты, дополнительно субсидировали ипотечную ставку.

События марта 2022 года: что нас ждет?

Эксперты сдержаны в прогнозах и пока не говорят о новом снижении цен, но считают, что несмотря на рост себестоимости строительства недвижимость не сильно будет дорожать.

- Причин для дальнейшего роста цен не наблюдается, они и так серьезно завышены. При этом, растет ключевая ставка и дорожает ипотека. Поэтому в лучшем для продавцов случае, цены останутся на существующем уровне, - считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка полагает, что в той или иной степени повторится сценарий прошлых лет и в конце концов ситуация на рынке стабилизируется.

- Нашей компании десять лет, и мы уже наблюдали развитие похожих кризисов в 2014 году и в некоторые последующие годы. Введение санкций на фоне мировой нестабильности обычно ведет к повышению цен, резкому скачку инвестиционного спроса, ужесточению кредитно-денежной политики и росту ставок по ипотеке. В долгосрочной перспективе происходит стабилизация, а власти вводят программы субсидирования кредита. Вероятно, нечто подобное мы увидим и в этот раз, - считает Надежда Коркка.

Заградительные ипотечные ставки охладят ажиотаж?

Очень скоро ипотека может исчезнуть хотя бы на время. Формально банки будут предлагать ипотечный кредит. Но с учетом того, что Центробанк поднял ключевую ставку до 20 п.п., вряд ли кто-то захочет покупать квартиру в ипотеку.

- На рынке жилья произошла потеря каких-либо ориентиров и понятной логики развития событий. Многие покупатели торопятся использовать одобренные кредиты по низким ставкам. Некоторые продавцы в условиях неопределенности уходят с рынка. Многие семьи, которые не успели войти в обменный процесс, занимают выжидательную позицию. Ставки для вторичного рынка в ближайшие дни станут заградительными, это остановит приток новых покупателей на рынок и ажиотаж быстро спадет, - говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

С одной стороны, мысль о том, что какое-то время ипотека фактически не будет существовать, кого-то может повергнуть в панику. Но как минимум в последние два года цены на жилье росли быстрее реальной инфляции. Если сейчас покупатели квартир наберут ипотечных кредитов, на рынке может образоваться пузырь.

- Инвестиции в недвижимость являются одним из относительно надежных способов сохранения сбережений, поэтому в условиях турбулентности на финансовых рынках спрос на недвижимость растет. Однако со временем финансовый кризис может превратиться в экономический кризис, ведущий к падению доходов населения и росту безработицы. В этом случае цены на жилье упадут, вырастет доля проблемных ипотечных кредитов, - предупреждает начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

Как купить квартиру в новой реальности?

Способ №1. С помощью госпрограмм. Перечислим основные:

• льготная ипотека на новостройки по ставке до 7% для всех заемщиков. Лимит по кредиту – 3 млн рублей;
• «Семейная ипотека» по ставке до 6% для семей, где хотя бы один ребенок родился после 2018 года;
• материнский капитал – до 693 тысяч рублей;
• 450 тысяч на погашение ипотеки, если в семье три и более детей.

Способ №2. По социальной ипотеке.

Вы можете возразить, что соципотеку выдают только бюджетникам или многодетным семьям. Но это не так. Госжилфонд при президенте РТ в последние годы расширил программы. Например, есть соципотека для молодых семей. Ее может получить любая семья, в которой возраст одного из супругов не превышает 35-ти лет. Также ее может получить родитель, который воспитывает ребенка один. В прошлые годы программа не пользовалась большой популярностью, потому что рыночные условия по ипотеке были такими же, как по соципотеке.

Практически в каждой программе ГЖФ прописывается, что соципотеку могут получить только те, кто нуждается в жилье – то есть в уже имеющейся квартире на каждого члена семьи должно приходиться менее 18 кв. м. Конечно, инвесторы не смогут покупать квартиры в ГЖФ. Но для кого-то это отличный способ обзавестись новым жильем. Вот тут информация по всем соципотечным программам.

Еще один минус соципотеки – в Казани квартиру можно получить только в микрорайоне «Салават купере». Зато цена почти вдвое ниже рыночной – 54 тысячи рублей за кв. м, а квартиры сдаются уже с ремонтом.

А вот наглядный пример того, как соципотека в предыдущие годы спасала жилищный рынок Татарстана. Обратите внимание – в 2010 году соципотечного жилья в республике сдали почти в два раза больше, чем коммерческого. Скорее всего так получилось потому, что в кризисные 2008-2009-ые годы застройщики сократили число проектов. Госжилфонду пришлось строить больше, чтобы поддержать рынок. Когда девелоперы приходят в себя, ГЖФ снижает объемы вводы жилья.

ГЖФ снова приходит на помощь после кризиса 2014-2015 гг. Это отражается в данных по вводу 2017-2018 гг.

Если застройщики побоятся рисков и отложат новые проекты в долгий ящик, снова может подключиться ГЖФ, который получает госфинансирование и обладает хорошими ресурсами.