Настоящий ресурс может содержать материалы 16+

Объясняем, что происходит на рынке недвижимости на примере кризиса 2015 года. Спойлер: жилье подешевеет, но не сразу

Объясняем, что происходит на рынке недвижимости на примере кризиса 2015 года. Спойлер: жилье подешевеет, но не сразу
Текущая ситуация в трех предложениях: накануне Центробанк поднял ставку рефинансирования до рекордных 20 процентных пунктов. Следом вырастут ставки на жилищные кредиты – прогноз до 22-25%, то есть ипотека станет недоступной. В России около 60% сделок на рынке новостроек и на вторичном рынке совершается с помощью ипотеки, отсюда вывод - со временем активность на рынке недвижимости притормозится.
Редакция «Снега» решила вспомнить, как в предыдущие годы справлялся с кризисными ситуациями российский рынок недвижимости и вместе с экспертами представляет возможные сценарии развития событий. Сразу скажем, что у Татарстана есть уникальный инструмент, который поможет пережить непростые времена.


События 2008 - 2009 года: как мировой кризис обесценил жилье в Казани

Пожалуй, это один из главных вопросов, который волнует всех участников рынка. Сейчас очень сложно прогнозировать, что будет происходить на рынке недвижимости в новых условиях. Однако мы можем провести аналогии с кризисами 2008-го и 2014-го годов, когда рынок недвижимости останавливался, почти рушился и перестраивался.

В 2008 году причиной кризиса стали не только проблемы российской экономики, но и кризис в США, когда лопнул ипотечный пузырь. Продажи падали, застройщики замораживали проекты. Многие девелоперы банкротились, в том числе потому, что не могли получить или продлить кредиты. Ипотечные ставки выросли до 20-21% годовых. На какой-то период банки вообще перестали выдавать ипотеку на новостройки.


Фото: Владимир Васильев


Тогда специалисты Минземимущества Татарстана констатировали, что в 2009 году цены на недвижимость были рекордно низкими за последние несколько лет. В 2009 году агентство «МИАН» приводило следующие данные: казанская первичка подешевела на 11% - до 34,6 тысяч рублей за кв., вторичка на 17% – до 35, 7 тысяч рублей за кв. м. Тогда же стали развиваться сегменты «эконом» и «комфорт» с более доступной ценой, на рынке появились инвестиционные студии.

Декабрь 2014 -2015 года: льготная ипотека вернула цены на недвижимость с небес на землю 

В 2014 году кризис носил политический характер, был связан с санкциями в отношении России и с девальвацией рубля. 16 декабря прозвали «черным вторником»: доллар взлетел до 80 рублей, а евро – до 100. В ответ Центробанк поднял ключевую ставку до 17%. Чтобы сохранить деньги, многие стали покупать недвижимость. Несколько месяцев спрос разгонял цены. Особенно сильно подорожало вторичное жилье. Однако затем наступил спад.

Вот что происходило с ценами на вторичное жилье в 2015 году.

Как видите, за полгода вторичка подешевела почти на 10%. Новостройки поддержала льготная ипотека. По ней ставка составляла 12% годовых. Рыночная ставка в 2015 году составляла 14-16% годовых. В результате спрос на ипотеку в России в первом полугодии 2015 года упал на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

За полгода первичное жилье подорожало примерно на 10%. Однако в этот период застройщики давали хорошие дисконты, дополнительно субсидировали ипотечную ставку.

События марта 2022 года: что нас ждет?

Эксперты сдержаны в прогнозах и пока не говорят о новом снижении цен, но считают, что несмотря на рост себестоимости строительства недвижимость не сильно будет дорожать.

- Причин для дальнейшего роста цен не наблюдается, они и так серьезно завышены. При этом, растет ключевая ставка и дорожает ипотека. Поэтому в лучшем для продавцов случае, цены останутся на существующем уровне, - считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка полагает, что в той или иной степени повторится сценарий прошлых лет и в конце концов ситуация на рынке стабилизируется.


Фото: metrium.ru


- Нашей компании десять лет, и мы уже наблюдали развитие похожих кризисов в 2014 году и в некоторые последующие годы. Введение санкций на фоне мировой нестабильности обычно ведет к повышению цен, резкому скачку инвестиционного спроса, ужесточению кредитно-денежной политики и росту ставок по ипотеке. В долгосрочной перспективе происходит стабилизация, а власти вводят программы субсидирования кредита. Вероятно, нечто подобное мы увидим и в этот раз, - считает Надежда Коркка.

Заградительные ипотечные ставки охладят ажиотаж?

Очень скоро ипотека может исчезнуть хотя бы на время. Формально банки будут предлагать ипотечный кредит. Но с учетом того, что Центробанк поднял ключевую ставку до 20 п.п., вряд ли кто-то захочет покупать квартиру в ипотеку.

- На рынке жилья произошла потеря каких-либо ориентиров и понятной логики развития событий. Многие покупатели торопятся использовать одобренные кредиты по низким ставкам. Некоторые продавцы в условиях неопределенности уходят с рынка. Многие семьи, которые не успели войти в обменный процесс, занимают выжидательную позицию. Ставки для вторичного рынка в ближайшие дни станут заградительными, это остановит приток новых покупателей на рынок и ажиотаж быстро спадет, - говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.


Фото: sibdom.ru


С одной стороны, мысль о том, что какое-то время ипотека фактически не будет существовать, кого-то может повергнуть в панику. Но как минимум в последние два года цены на жилье росли быстрее реальной инфляции. Если сейчас покупатели квартир наберут ипотечных кредитов, на рынке может образоваться пузырь.

- Инвестиции в недвижимость являются одним из относительно надежных способов сохранения сбережений, поэтому в условиях турбулентности на финансовых рынках спрос на недвижимость растет. Однако со временем финансовый кризис может превратиться в экономический кризис, ведущий к падению доходов населения и росту безработицы. В этом случае цены на жилье упадут, вырастет доля проблемных ипотечных кредитов, - предупреждает начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

Как купить квартиру в новой реальности?

Способ №1. С помощью госпрограмм. Перечислим основные:

  • льготная ипотека на новостройки по ставке до 7% для всех заемщиков. Лимит по кредиту – 3 млн рублей;
  • «Семейная ипотека» по ставке до 6% для семей, где хотя бы один ребенок родился после 2018 года;
  • материнский капитал – до 693 тысяч рублей;
  • 450 тысяч на погашение ипотеки, если в семье три и более детей.

Способ №2. По социальной ипотеке.

Вы можете возразить, что соципотеку выдают только бюджетникам или многодетным семьям. Но это не так. Госжилфонд при президенте РТ в последние годы расширил программы. Например, есть соципотека для молодых семей. Ее может получить любая семья, в которой возраст одного из супругов не превышает 35-ти лет. Также ее может получить родитель, который воспитывает ребенка один. В прошлые годы программа не пользовалась большой популярностью, потому что рыночные условия по ипотеке были такими же, как по соципотеке.


Фото: Михаил Захаров


Практически в каждой программе ГЖФ прописывается, что соципотеку могут получить только те, кто нуждается в жилье – то есть в уже имеющейся квартире на каждого члена семьи должно приходиться менее 18 кв. м. Конечно, инвесторы не смогут покупать квартиры в ГЖФ. Но для кого-то это отличный способ обзавестись новым жильем. Вот тут информация по всем соципотечным программам.

Еще один минус соципотеки – в Казани квартиру можно получить только в микрорайоне «Салават купере». Зато цена почти вдвое ниже рыночной – 54 тысячи рублей за кв. м, а квартиры сдаются уже с ремонтом.

А вот наглядный пример того, как соципотека в предыдущие годы спасала жилищный рынок Татарстана. Обратите внимание – в 2010 году соципотечного жилья в республике сдали почти в два раза больше, чем коммерческого. Скорее всего так получилось потому, что в кризисные 2008-2009-ые годы застройщики сократили число проектов. Госжилфонду пришлось строить больше, чтобы поддержать рынок. Когда девелоперы приходят в себя, ГЖФ снижает объемы вводы жилья.

Ввод жилья в Татарстане

 

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Инвестиционное жилье

442.321

811.297

814.665

598.804

924.151

973.425

1.043.072

805.868

870.654

По программе соципотеки

714.300

608.700

482.100

402.500

340.429

249.962

325.595

522.247

430.541

ГЖФ снова приходит на помощь после кризиса 2014-2015 гг. Это отражается в данных по вводу 2017-2018 гг.

Если застройщики побоятся рисков и отложат новые проекты в долгий ящик, снова может подключиться ГЖФ, который получает госфинансирование и обладает хорошими ресурсами.

Оставляйте реакции
Почему это важно?
Расскажите друзьям