Высокая рыночная стоимость и неудовлетворительное состояние домов в «Полукамушках» отпугивают инвесторов
На очередном заседании Комитета РТ по охране объектов культурного наследия вновь обсуждали вопрос сохранения и развития исторического квартала Зеленодольска «Полукамушки». На данный момент в 8 домах первой линии уже завершается капитальный ремонт, а вот что будет с остальными 18 зданиями – неизвестно. Планируется, что дома передадут инвесторам для реализации различных проектов: магазинов, детских садов, арт-пространств. Однако, по словам руководителя комитета по охране ОКН Ивана Гущина, «очередь из инвесторов не стоит».
Их пугают условия передачи зданий и достаточно серьезные запреты, ограничения по территории. Нами проведена инвентаризация охранных документов, мы увидели проблемы и противоречия, не позволяющие сегодня повысить инвестиционную привлекательность территории и аварийных строенийРуководитель Комитета РТ по охране ОКН Иван Гущин
По его мнению, одной из главных причин, отпугивающей инвесторов, является невозможность реализации домов по льготной цене. Учитывая, что сами строения не являются объектами культурного наследия реализация домов возможна только по результатам рыночной оценки недвижимости. Ее ориентировочная стоимость в Зеленодольске согласно анализу составляет порядка 2,5 млн. рублей. Более того, обязательное требование действующего законодательства – отчудить земельный участок не ниже кадастровой стоимости, на сегодня это порядка 500 тыс. рублей по одному объекту.
Второе препятствие, на которое обращают внимание как предприниматели, так и органы местного самоуправления – это невозможность изменения существующего объекта капитального строительства, являющегося предметом охраны достопримечательного места.
«Учитывая состояние домов и невозможность реализации по льготной цене, напрашивается вывод о том, что нам нужно вместе искать другие пути решения, сделать условия привлекательными… Более того, сегодня в районе есть потенциальный инвестор, который готов реализовать масштабный социальный проект и взять под опеку порядка 6-7 домов», - заключил спикер.
«Полукамушки 2.0»: Комплексное благоустройство территории и пристрои к зданиям
Сделать территорию «Полукамушков» местом притяжения как для местных жителей, так и для инвесторов поможет комплексный план благоустройства. Такое мнение выразил замруководителя ГБУ «Центр культурного наследия Татарстана» Алексей Карасев.
«Мы посмотрели, чем квартал окружен сегодня. В радиусе километра много разнообразных магазинов, есть рынок, торговый центр, а также большое количество парков, сквер, пешеходная улица от площади Ленина и озеро. Сделали вывод, что территория насыщена и имеет очаговые места притяжения, но они не имеют единой коммуникации, пешеходной в том числе», - заметил Карасев.
Помимо двухэтажных старинных домов, квартал формируют и расположенные рядом многоэтажки. Однако главная проблема в том, что они попросту не имеют своей прилегающей благоустроенной территории, дворов и детских площадок, парковочных мест. По мнению проектировщиков, проект «Полукамушки 2.0» поможет решить эту проблему, исторический квартал станет отличным продолжением парковой сети. Но важно сохранить планировочную структуру данной территории, ведь каждое из этих зданий – отдельное домовладение. Замруководителя центра культурного наследия также предложил увеличить площадь домов за счет пристроев к ним. Согласно первому варианту, домам прибавят еще 144 кв.м., тогда общая площадь составит 302,5 кв.м. Второй вариант предлагает расширить их на 256 кв.м. до 549,5 кв.м.
Кварталу «Полукамушки» в этом году 120 лет. Нужно постараться, чтобы эта территория не только воссоздалась, но и ожила с той же энергией, что и век назадЗамруководителя ГБУ «Центр культурного наследия Татарстана» Алексей Карасев
«Полукамушки» могут стать зеленодольским «Арбатом»
Руководитель инвестцентра «Зеленый Дол» Мария Антонова напомнила коллегам, что история с потенциальным инвестором, который готов взять под свою «опеку» порядка 6-7 домов, тянется уже два года.
«Инвестор нам говорит: «Либо вы отдаете эти участки, и мы их реконструируем, восстанавливаем эти объекты, либо мы свое видение и свои ресурсы направляем в другие районы», - посетовала она, напомнив, что в очередь за зданиями в «Полукамушках» инвесторы не выстраиваются, поэтому важно удержать их и создать комфортные условия.
Сумма вложений в реконструкцию таких объектов достаточно высокая, при этом дальнейшая прибыль несоизмеримая с теми вложениями, которые необходимы, считает Антонова. Она также подчеркнула, что важно учитывать и долгосрочность проекта. Известно, что единственный на данный момент потенциальный инвестор хочет развивать в историческом квартале «образовательные вещи».
«Еще хочется отметить, что люди скоро вернутся в эти дома (8 домов первой линии, - прим. Т-и.), а из окошек будут видны сожженные оставшиеся объекты. Будет социальный такой надрыв. Что-то уже пора с этой территорией делать», - восклицала Антонова.
В свою очередь, она предложила идею наполнить квартал дошкольными образовательными учреждениями, ремесленными кружками, развлекательными детскими площадками. Еще один вариант – развивать в «Полукамушках» культурный отдых, проводить городские мероприятия и творческие мастер-классы. Тогда, по мнению руководителя инвестцентра, исторический квартал может стать местным «Арбатом» с лавками и кофейнями, выставками художников и выступлениями музыкантов.
Обновленные территории соединят рекреационные зоны – это ДК «Родина» и городское озеро. Таким образом, квартал Полукамушки или «французский квартал» станет центром притяжения всех горожан и туристов, изюминкой города, а также красивой, вновь ожившей страничкой историиРуководитель инвестцентра «Зеленый Дол» Мария Антонова
К тому же, на сегодняшний день сожженный массив служит больше «каким-то похоронным памятником истории» и выглядит ужасающе. В темное время суток, по словам Антоновой, люди боятся ходить мимо «Полукамушков». Ранее ИА «Татар-информ» сообщало, что в середине мая в историческом квартале Зеленодольская вспыхнул пожар, пожарным удалось быстро справиться с огнем, никто не пострадал. Пламя вновь охватило расселенные дома в конце мая и начале июня. Предполагаемый поджигатель был задержан. Мужчина пояснил, что таким способом пытался отомстить экс-возлюбленной, которая проживает неподалеку. В последний раз пожарные выезжали на тушение «Полукамушков» в середине октября.
Вектор развития квартала был найден около 5 лет назад – он может стать основой проекта обновления «Полукамушков»
Эксперт по проведению государственной историко-культурной экспертизы Ольга Авксентьева заметила, что комитету нужно сформулировать техническое задание на разработку проекта по «Полукамушкам», чтобы это было юридически закреплено.
Практика нашей совместной деятельности однозначно говорит следующее: стать объектом государственной охраны – дело почетное, очень благородное, но не такое сложное, по сравнению с тем, как обеспечить сохранность этих объектов. К сожалению, федеральный закон и закон РТ… однозначно на все вопросы не отвечаетЭксперт по проведению государственной историко-культурной экспертизы Ольга Авксентьева
По мнению специалиста, нужно принять конкретное единое решение по историческому кварталу, при этом важно, чтобы оно было встроено в единую планировочную архитектуру. Также необходимо решение по каждому объекту, возможно, оно будет «конкурсным», но должно удовлетворить как сообщество специалистов, так и горожан. Главные вопросы на данный момент: кто, как и на основании чего будет проектировать квартал.
С Ольгой Авксентьевой согласилась и помощник Президента РТ Олеся Балтусова. Она считает, что «Полукамушкам» нужен пилотный проект, для разработки которого нужно изучить разработанные в 2015–2016 годах документы. Именно тогда проводились серьезные исследования и анализ этой территории, а также был найден путь развития квартала.
«Решение было сформировано, взвешено, баланс был найден. Тогда мы нашли три вектора развития и выбрали средний, более приемлемый. Нас поддержал руководитель республики, когда посещали территорию. Конечно, прошло уже 4 года, и мы будем ждать актуализации проекта. Но ничего сверхнового там не появилось», - прокомментировала Балтусова.
Помощник президента также отвергла идею создания в «Полукамушках» префектуры. По ее словам, в исполкомах республики сейчас очень строгая ситуация по появлению новых бюджетных ставок. Так, например, в Чистополе и Елабуге такой возможности нет, а значит, неправильно было бы давать ее и Зеленодольску. Балтусова считает, что порядок должен быть таким: предметный разговор с инвесторами, разработка концептуального проекта, обсуждение трудностей с согласованием, и затем внесение всех изменений.
Несмотря на активное обсуждение, решения по «Полукамушкам» так и не было принято. Однако все эксперты согласились с тем, что важно дать ход решению вопроса с «французским» кварталом Зеленодольска: разработать пилотный проект и ослабить требования к инвесторам. В ином случае республика может потерять еще одно историческое место.
Нет комментариев-