Казанцы разлюбили ипотеку: весь рынок недвижимости Татарстана в четырех графиках

Ипотечный бум закончился

Красная линия на графике – это ипотечные сделки, которые Росреестр зарегистрировал в 2021 году. Смотрите - в марте кривая падает вниз. В прошлом месяце казанцы совершили 1987 сделок с ипотекой. Это примерно на 40% меньше, чем в феврале. И почти на 70% меньше чем в марте прошлого года. 

О чем говорит это падение? О том, что рынок жилья начал излечиваться от ипотечной лихорадки. Новостройки подорожали слишком сильно, поэтому казанцы больше не спешат в банки за льготной ипотекой. 

- Большинство специалистов связывают снижение ипотечных сделок исключительно с ростом цен на новостройки. Потребитель пока не привык к новому уровню цен и с осторожностью принимает решение о входе в некоторые проекты. Однако, на рынке есть проекты, востребованные среди будущих жильцов и инвесторов. Это новостройки, вышедшие в продажу во второй половине прошлого года. По ним есть еще достаточный товарный запас и, если есть дисконт с учетом этапа строительства, есть и большой спрос и в том числе на ипотеку, - говорит эксперт по недвижимости Антонина Дарчинова. 

Застройщики говорят, что большую часть их покупателей по-прежнему составляют ипотечники. 

- Каких-то заметных изменений, связанных с долей ипотеки в общем объеме продаж, мы не заметили. Ипотека по-прежнему занимает примерно 75-80% от всех сделок. Уровень спроса тоже остается на том же уровне - не сказал бы, что активность покупателей снизилась за последнее время, - отмечает директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон. 

Вторичка правит балом

Второй график отражает ситуацию на вторичном рынке. В марте в Казани Росреестр зарегистрировал 4 641 договор купли-продажи. Это почти в 2,5 раза больше, чем в прошлогоднем марте. Причем вторичка начала уверенно расти еще с января. Поэтому красная линия, которая отвечает за 2021-ый год гораздо выше.

Почему казанцы предпочитают вторичку? В прошлом году из-за ажиотажа вокруг льготной ипотеки новостройки подскочили в цене. Дешевые квартиры в строящихся домах почти закончились. Покупатели отправились искать их на вторичный рынок. 

- Если весной мы наблюдали перераспределение покупателей в пользу новостроек, то с осени наблюдается обратный процесс – поиск более дешёвых вариантов на вторичке. В начале 2021 года во многих городах рынок новостроек начинает демонстрировать спад. А вторичный рынок, стартовавший позже, по инерции показывает неплохие результаты, - объясняет руководитель комитета по аналитике РГУД Михаил Хорьков. 

Участники рынка говорят, что на самом деле перекос в сторону готового жилья не такой большой. В статистику по вторичке попадают и новостройки, которые продаются не по договорам долевого участия, а по переуступке прав требования. Фактически – это квартиры в новостройках, на бумаге – уже вторичка. 

- По поводу переформирования спроса в сторону «вторички» я бы отдельно еще выделила рынок уступок. На фоне высоких цен от застройщиков инвесторы, приобретавшие квартиры с целью перепродажи или просто решившие подзаработать, сейчас реализуют квартиры в новостройках по договорам переуступки с небольшим дисконтом, который перекрывает выгоду от низкой ставки по ипотеке от застройщика, - пояснила Антонина Дарчинова. 

Застройщики попали в штиль

На рынке новостроек с начала года число сделок существенно не растет и не падает. Посмотрите на график – красная кривая похожа на пульс умершего человека. Прошлогодний ажитоаж спал, и теперь спрос держится примерно на одном уровне.

Но это вовсе не значит, что строящиеся квартиры перестали покупать или что они закончились. Если сравнивать первый квартал 2021-го года с прошлогодним, окажется, что число сделок примерно одинаковое. Даже на графике видно, что и красная, и синяя линии находятся примерно на одном уровне.

Илья Вольфсон считает, что цены на новостройки не снизятся, несмотря на то что ажиотаж прошел. Во-первых, себестоимость строительства растет почти каждую неделю. Во-вторых, с переходом на эскроу-счета застройщики фактически потеряли возможность приобретать земельные участки. 

- Все заметили, что новых проектов стало ощутимо меньше – все достраивают еще по старым заделам. Существующие процентные ставки и залоговые требования усложняют выход новых проектов. Сейчас негде взять деньги на обслуживание земельных кредитов – они заблокированы на эскроу-счетах. Доступ к ним появится только года через три, когда дома будут введены в эксплуатацию. За это время дефицит нового жилья на рынке, скорее всего, увеличится, - прокомментировал Илья Вольфсон. 

Мишустин дал зеленый свет загородке

Альтернативой дорожающим новостройкам стали загородные дома. В первом квартале 2020 года казанцы купили 2 141 земельный участок. А за тот же период этого года – в три раза больше(?). 

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что спросом пользуются все объекты во всех ценовых категориях. И участки без коммуникаций от 60 тысяч за сотку, и участки от 1 млн рублей за сотку. 

- Квадратный метр подорожал, и многие задумались о строительстве или покупке собственного дома – это выгодней, чем покупать квартиру. Второй момент – порог вхождения на земельный и загородный рынок ниже, чем при покупке новостройки. Существует даже дефицит интересных качественных предложений. Например, до 7 млн рублей в черте Казани. В ближайшее время мы увидим много коттеджных поселков или организованной продажи земли, - отмечает Гизатова.

По прогнозам эксперта, будут разрастаться поселки Лаишевском районе – Бима, Сокуры, Каипы и т.д. Много коттеджей будет строиться в Высокогорском и в Пестречинском районах. Например, в Салмачах дома покупают очень активно несмотря на то, что там нет ни школы, ни хороших дорог. 

Государство поддерживает тех, кто собирается переехать в собственный дом. Вчера премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление, которое разрешает выдавать семейную ипотеку на покупку и строительство. Кредит можно брать под 6% годовых. Но есть условие – второй или последующие дети должны родиться в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.