– Рушан Флюрович, как строительная отрасль переживает пандемию коронавируса?
– Коронавирус не оказал на российскую строительную отрасль такого же разрушительного воздействия как, например, на туризм или сферу услуг. Но влияние пандемии все же ощутимо.
С одной стороны, на фоне ослабления рубля и снижения ипотечных ставок есть предпосылки к увеличению спроса, так как многие готовы вложить средства в недвижимость как долгосрочный актив. С другой стороны, вводимые в стране ограничения совершенно парализовали деятельность многих компаний – как на рынке строительства, так и на рынке коммерческой недвижимости. Согласно опросам, на время самоизоляции около 25% застройщиков приостановили свою деятельность.
– Как считаете, когда начнется восстановление?
– Надо отметить, что строительство всегда позже других отраслей входит в постоянно повторяющиеся кризисы, но при этом и позже других выходит из этого состояния. К сожалению, подавляющее большинство позитивных составляющих, нажитых строительством за последнее время, испарилось за один квартал. Причем далеко не факт, что уже в III квартале по мере стабилизации ситуации с Covid-19 отрасль начнет показывать компенсационный рост. Хотя некоторые косвенные предпосылки для роста имеются.
В частности, в странах Евросоюза, где Covid начал свою атаку на экономику на один месяц раньше, чем в России, пик спада ИПУ (индекс предпринимательской уверенности) в строительстве пришелся на апрель – май, а в июне отрасль, по мнению бизнеса, начала постепенно восстанавливаться. Следовательно, можно с осторожностью предположить, что процесс постепенного восстановления строительной отрасли в России начнется в III квартале.
– Какие меры поддержки оказало застройщикам жилья Татарстанское отделение Сбербанка?
– В период пандемии Сбербанк реализовал ряд мер поддержки бизнеса – самостоятельных и совместных с Правительством, которые коснулись в том числе представителей строительной отрасли. В частности, мы предлагали кредитование на выплату заработной платы.
Есть программа 1/3 – снижение процентной ставки до одной третьей действующей и перенос платежей по основному долгу. Мы также провели реструктуризацию пяти клиентам с ОСЗ в размере 1,45 млрд рублей и осуществили перенос платежей по основному долгу и процентам на сумму 73,82 млн рублей.
– Расскажите, пожалуйста, о кредитных программах для застройщиков. Сколько таких сделок было совершено? Есть ли рост по сравнению с прошлым годом?
– Сейчас в Татарстане строится 213 домов (2,28% от общего количества строящегося в России жилья), 42 тыс. квартир. Всего 2,1 млн кв. метров. Для финансирования стройки Сбербанк предлагает широкую продуктовую линейку для застройщиков как жилья, так и коммерческих объектов.
Для кредитования застройщиков жилья действуют кредитование проектов с эскроу, кредит под будущую прибыль и бридж-кредитование, которые позволяют финансировать проекты на начальной стадии реализации проекта, кредит на инвестпрограмму и кредит под залог готовых квартир.
За первые семь месяцев 2020 года отделение «Банк Татарстан» заключило 16 кредитных договоров с лимитом 11,97 млрд рублей на финансирование строительства 23 домов. При этом за тот же период прошлого года заключено было шесть договоров с лимитом 3,76 млрд рублей на финансирование строительства 11 домов.
Отмечу также, что с января по июль этого года заемные средства получили 15 застройщиков, за тот же период 2019 года – пять. Выдачи по стройке в первом полугодии 2020-го года составили 5,39 млрд рублей, в первом полугодии 2019-го – 2,39 млрд рублей.
– Большое влияние на спрос на первичное жилье оказывают ипотечные программы. Что в этом плане предлагает Сбербанк?
– Ключевые программы для населения – это Господдержка 2020, программа с господдержкой для семей с детьми, комплексный продукт и субсидирование процентной ставки застройщиком.
В настоящее время минимальная процентная ставка на приобретение жилья в новостройках составляет 0,7%. При условии, что объект строится по проектному финансированию, застройщик субсидирует 4% от ставки по кредиту, также применяется Сделка электронной регистрации СЭР 0,3. Плюс кредит выдается семьям, в которых двое или более детей родились после 1 января 2018 года.
За первые семь месяцев этого года в рамках действующих акций и кредитных программ, направленных на поддержку застройщиков (субсидирование, господдержка, акции для застройщиков), отделением «Банк Татарстан» выдано 1 тыс. 385 кредитов на сумму около 3,2 млрд рублей.
– С 1 июля 2019 года все застройщики перешли на новую модель работы – проектное финансирование. Деньги дольщиков теперь лежат на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Сколько таких счетов открыто в Волго-Вятском банке Сбербанка?
– В настоящий момент в нашем отделении открыто 3 тыс. 547 счетов эскроу, остаток на которых превысил 10 млрд рублей. Мы в этом плане лидируем в зоне присутствия Волго-Вятского банка Сбербанка.
Мы продолжаем работать над качеством данного сервиса – как для наших клиентов – физических лиц, так и для застройщиков. Так, реализован дистанционный сервис – онлайн открытие счетов эскроу в мобильном приложении. Для застройщиков это дополнительные возможности, так как клиент может открыть счет прямо в офисе продаж.
Кроме того, на период самоизоляции мы предоставили нашим клиентам возможность удаленного открытия счетов эскроу, когда к покупателю объекта недвижимости по указанному адресу приезжает сотрудник банка и оформляет необходимые документы.
– В чем преимущества работы с эскроу-счетами для застройщиков?
– Застройщик заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик не зависит от денежного потока, который раньше обеспечивался покупателем. Как это раньше работало: продали 10 квартир – залили фундамент, продали еще 20 – возвели стены. Сейчас банк сразу выделяет строительной компании ровно столько средств, сколько необходимо для полного завершения проекта.
Кроме того, существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Также, например, Сбербанк регулярно снижает ставки по ипотеке и вводит новые акционные программы для застройщиков, которых кредитует, чтобы побыстрее наполнить собственные эскроу-счета. В общем, Сбербанк заинтересован в продажах застройщиков, которых финансирует.
– А что это дает клиентам?
– Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до ввода дома в эксплуатацию.
В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
– Как проходит открытие эскроу-счета при оформлении ипотеки?
– Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том, и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу – комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются.
– Почему важно обращать внимание на то, есть ли проектное финансирование у застройщика?
– С запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика. Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень.
Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
Нет комментариев-