Совет № 1. Подать заявление о том, что сделки с вашей недвижимостью могут проводиться только при вашем личном участии
Одним из популярных в Татарстане способов защиты своего имущества является подача в Росреестр заявлений о невозможности распоряжаться недвижимостью без личного участия собственника. В этом случае в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав другим лицом.
Заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра или обратиться в любой офис МФЦ независимо от того, где находится ваша недвижимость.
«Например, гражданин владеет квартирой в Москве, но в настоящее время живет в Казани. В этом случае он, находясь в Казани, может запретить распоряжаться этим своим имуществом в Москве без личного присутствия», — отметила начальник отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова.
С каждым годом данной услугой пользуется все больше жителей республики. Так, с 2016 года количество таких заявлений в Татарстане выросло в два раза. В 2018 году в управление поступило 1695 заявлений о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения, обременения объекта без личного участия. В 2017 году таких заявлений было 1277, а в 2016 году всего 873 заявления.
Совет № 2. При покупке недвижимости проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца
До заключения сделки надо проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости, призывает Гончарова.
«Такими документами могут быть, например, договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и мены», — поделилась представитель Росреестра РТ.
Совет № 3. Проверить историю объекта и документов
Особенно важно это сделать в случае, если квартиру продают по доверенности. Но доверенность могла быть отозвана доверителем. Поэтому важно убедиться в ее действительности. Это можно узнать, используя специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Проверить историю документов также необходимо, если покупателю предоставили не оригиналы, а их дубликаты или копии. В этом случае документы могут оказаться поддельными, а настоящие владельцы даже не подозревать, что их собственность продается.
В указанных случаях покупателю надо связаться с собственником и побеседовать с ним лично. При этом необходимо удостовериться, что он говорит именно с тем, на кого оформлена недвижимость.
Поводами насторожиться также являются ситуации, когда покупателя торопят с подписанием документов или квартира продается намного меньше обычной рыночной цены без достаточных для этого оснований. Также с особой осторожностью стоит отнестись к той недвижимости, которая сменила несколько владельцев за короткий срок.
«Все эти истории нужно проверять заранее до заключения сделки», — подчеркнула начальник отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Росреестра РТ.
Проверить историю объекта недвижимости можно, заказав выписку из ЕГРН — через портал Росреестра или МФЦ. Выписка дает актуальную общедоступную информацию об объекте недвижимости. Например, кто является собственником квартиры, не передана ли она в ипотеку, не наложен ли на нее арест и имеется ли судебный спор о праве на данную недвижимость, а также другие сведения.
Покупателю надо обратить особое внимание на информацию о личных данных продавца квартиры и правообладателя, указанного в выписке, — они должны совпадать.
Не стоит забывать о возможном наличии иных правообладателей объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, так как имеют право преимущественной покупки и могут либо отказаться от этого права, либо согласиться на покупку. Например, такая ситуация возможна в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности.
Еще один важный момент — перед сделкой нужно установить наличие или отсутствие общей совместной собственности супругов на отчуждаемый объект недвижимости. Сегодня в настоящее время при совместной собственности супругов сделки регистрируются и без согласия супруга или супруги, но такая сделка в последующем может быть оспорена в суде не давшей согласие стороной. Также следует обратить внимание на наличие ренты, так как в этом случае продажа квартиры допускается только с согласия рентополучателя.
Совет № 4. Не передавать деньги за покупку до завершения процедуры регистрации права
Как правило, расчет между продавцом и покупателем производится при заключении договора купли-продажи, а уже после этого обе стороны сделки идут сдавать документы на госрегистрацию. Это удобно и безопасно для продавца, но доставляет беспокойство покупателю, так как он отдал деньги, а его право собственности еще не возникло и может вообще не возникнуть. Например, выяснится, что на данную недвижимость обращено взыскание и она продана с торгов, или всплывет факт банкротства продавца, все имущество которого выставлено на торги.
Так что деньги за покупку не следует передавать продавцу до завершения процедуры регистрации права и до получения в органе по регистрации прав зарегистрированных документов и выписки, подтверждающей регистрацию права за покупателем, заключила эксперт.
К тому же, расплатившись до завершения процедуры регистрации, можно попасться на удочку мошенников. Так, самая популярная схема мошенничества в Татарстане — это взять задаток и исчезнуть, поделился президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев. Подобные случаи происходят довольно часто — примерно раз в две недели. По его мнению, обезопаситься можно с помощью профессионального риэлтора, который сразу проверит и распознает — реальный ли перед вами собственник или мошенник, поделился собеседник агентства.
«Есть также мошенническая схема с доверенностями, которая появилась два-три года назад. По этой схеме сделку совершают по поддельной доверенности, либо доверенности, выписанной на территории Украины, достоверность которой мы не можем проверить. По документам человек — собственник, а на самом деле — мошенник. Однако такой сценарий реализуется нечасто — за последние два года МВД РТ зафиксировало лишь три-четыре подобных случая», — рассказал Савельев.
Совет № 5. Воспользоваться юридической защитой от мошеннических схем
Чтобы обезопасить себя от этих мошеннических схем, можно положить деньги в банковскую ячейку или на депозит нотариусу, обеспечивающий полную финансовую безопасность при расчетах при сделке с недвижимостью, — аналог банковской ячейки. Денежные средства до регистрации хранятся на специальном счете нотариуса и передаются продавцу после предъявления соответствующих документов о регистрации прав, сообщила Гончарова.
По ее словам, также не стоит отказываться от такого защитного механизма, установленного Гражданским кодексом РФ, как залог в силу закона. В этом случае в ЕГРН будет внесена запись о наличии залога (ипотеки) в силу закона, возникающего при рассрочке платежа и чтобы ее снять, нужно будет еще раз обратиться в регистрирующий орган после того, как сделка будет совершена.
Наличие залога в силу закона не позволит сторонам «самоустраниться» до завершения процедуры регистрации права, поскольку каждая из сторон заинтересована в надлежащей регистрации. Покупатели заинтересованы в получении недвижимости и регистрации за собой права собственности на нее, а продавцы — в получении оставшейся (или всей) суммы сделки, которая будет выплачена только после регистрации права.
«Люди, как правило, опасаются того, что им придется еще раз приходить подавать заявление на погашение этого залога, хотя ничего сложного в этом механизме нет. Для погашения требуется только заявление от залогодержателя или совместное заявление залогодержателя и залогодателя. После подачи заявления ипотеку гасят в течение трех рабочих дней. Это не затратно и не сложно», — подчеркнула Гончарова.
Кроме того, сегодня в законодательстве появляются новые требования о нотариальном удостоверении сделок, особенно наименее защищенных. Так, нотариальному удостоверению подлежат сделки с имуществом недееспособных и несовершеннолетних, ипотеки долей и продажи долей в праве общей долевой собственности.
По желанию граждан любая сделка может быть нотариально удостоверена. Главный минус этого способа — сбор за услуги нотариуса, рассказала эксперт.
В данном случае экспертизу проводит нотариус, который несет персональную ответственность за эту сделку. Он сам проверяет документы, лично общается со сторонами сделки, проверяет дееспособность продавца и покупателя и может делать запросы в другие органы, отметила Гончарова.
«То есть нотариус проводит комплексную и глубокую проверку, чего не может сделать регистратор, поскольку он оторван от сторон сделки: прием документов осуществляется в МФЦ или электронно. Регистратор получает уже готовые документы и, исходя из документов, записей государственных реестров и архивов, делает вывод, соответствует ли документы законодательству или нет», — заявила представитель Росреестра РТ.
Нет комментариев-