На сегодняшний день генеральный план Казани вызывает много вопросов и обсуждений. Например, о прокладке новых дорог и многоэтажной застройке на территории близлежащих к Казани поселков. Корреспонденту «Татар-информ» на острые вопросы публичных слушаний и основные проблемы генплана дал комментарий завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.
Мой частный дом построен на законных основаниях. На фрагменте генплана дорога проходит через мой дом, поселок и лес рядом. Могу ли я оспорить прокладку дороги?
Возьмем для примера дорогу, которая пройдет в поселке Большие Клыки согласно новому генплану. Она выделена черным цветом.
Оспорить подобные случаи прокладки дороги можно через суд, и изменения в этом случае коснутся лишь фрагмента генплана. Доказать свою правоту в суде можно только имея веские на то основания. Если это удастся, то можно обязать исполнителей генплана изменить решение по фрагменту этой территории.
Порой даже законность жилья не является достаточным основанием для того, чтобы оспаривать генплан. В суде начнут взвешивать интересы одного-двух физических лиц и всего населения города. Если общественное мнение перевесит, то суд может отказать двум-трем частникам, чьи дома сносят из-за дороги. Собственникам этих домов по закону муниципалитет должен оплатить расходы на переезд и расселение.
«Обычно весь поселок не страдает от прокладки дороги», — говорит завкафедрой градостроительства.
Проектировщики генплана стараются все рассчитать, не разрушая сотни домов, и выбирают место для новой дороги с минимальными затратами. Снос может коснуться десятка домов, и обычно в таких ситуациях возникает конфликт между жителями и городскими властями.
«Подобные вопросы между жителями и властями решаются в суде», — добавил Дембич.
Ниже указано, каким цветом обозначаются дороги на генплане.
По генплану на территории моего поселка стоит зона жилой многоэтажной застройки. Получается, мой дом и поселок пойдут под снос?
Для примера возьмем многоэтажную застройку в поселке Новое Караваево. Фрагмент генплана раскрашен в коричневый цвет и выделен мелкой клеткой.
Генплан — это, скорее, прогноз, и он может быть реализован не полностью. Построят многоэтажки или снесут дома — неверная формулировка вопроса. Генеральный план рассчитывается на 15 – 20 лет и учитывает ресурсы, которые придется привлечь для осуществления застройки. Однако чем дальше расположены сроки прогноза по времени, тем труднее предвидеть строительство высоток на месте поселка.
«Хорошо, можно предвидеть результат в лучшем случае на ближайшие пять-шесть лет. Все, что дальше этого горизонта, предвидеть сложнее. Меняется экономическая ситуация, меняются тенденции и предпочтения людей, а такие вещи предвидеть трудно», — заявил преподаватель КГАСУ.
На генплане можно увидеть зоны жилой застройки, и это факт. Согласно действующим правилам землепользования и застройки, которые утверждены в РФ, на генплане выделено несколько зон этажности. Индивидуальное жилье в один-два этажа, малоэтажное, среднеэтажное и многоэтажное жилье. Всего градаций этажности в генплане пять.
«На генплане домов не видно, а показаны различные зоны города, которые имеют определенное наполнение», — добавляет Дембич.
Определенным цветом на генплане выкрашены жилые зоны, и в рамках этого цвета есть несколько тональностей. Они показывают, какая будет застройка на определенной территории, другим цветом выделены промышленные предприятия, третьим рекреационная зона и отдельно указаны городские и районные центры. Так моделируется вся территория Казани, и подробно ее изобразить не представляется возможным.
«Где возведут дом и как, генплан не решает. В 1 сантиметре чертежа генплана заложено 100 метров территории. Там дом выглядит, как маковое зернышко, и разглядеть его невозможно», — говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ.
По генплану можно понять только, что в определенной зоне построят многоэтажные жилые дома. Следом за генпланом идут другие проекты меньшего масштаба, и там уже указано точное место для строительства здания, вплоть до нескольких метров. Имеется в виду проект планировки территории или ППТ (детальный документ в масштабе 1:2000). В нем указаны и сроки реализации.
Проект планировки территории
В ППТ детальнее, чем в генплане, указаны зоны и объекты различных типов застройки. Проект планировки — это уточняющий документ для генплана, и в Казани на сегодняшний день их не так много ввиду дороговизны их разработки. Общая площадь Казани составляет 60 тыс. га. По примерным подсчетам, чтобы разработать проект планировки на всю территорию города, придется потратить примерно 500 млн рублей. ППТ — дорогой проект и занимает много времени для реализации. Поиск разработчиков проекта планировки и денег на его создание может занять несколько лет.
Чертеж проекта планировки территории у озера «Средний Кабан» в Казани
«Генплан Казани обошелся городу в сумму порядка 85 млн. ППТ на территорию в 400 га на примере проекта планировки центра и Адмиралтейской слободы обошелся примерно в 5 млн. У нас за бюджетные деньги в лучшем случае пять ППТ было сделано», — говорит Александр Дембич.
Муниципалитет из-за дороговизны проектов планировки пытается подтянуть бизнес — девелоперов, которые заинтересованы в застройке новых территорий. Однако бизнесмены сейчас идут на это неохотно. Для них ППТ — это лишние затраты.
Я увидел многоэтажную застройку на месте своего дома в генплане и ППТ. Получается, она точно там будет? Могу я оспорить застройку многоэтажками моего поселка?
Если в генплане на территории вашего поселка указана многоэтажная жилая застройка, то сначала следует выяснить, есть ли вообще проект планировки вашей территории. Скорее всего, ППТ еще не разработан.
«Если проект даже не заказан и не начат, то все уходит на столь далекую перспективу, что вроде как и судиться-то смысла нет, может, это вообще не осуществится», — заявляет завкафедрой градостроительства КГАСУ.
Прогноз на 10 лет рассчитан, а я в своем доме хотел бы еще пожить, а потом и детям его передать
Сегодня в России принято 3-летнее планирование. Например, можно понять, когда будет реализована застройка жилой зоны в период между 20 – 23 или 23 – 26 годами. Но новый генплан Казани не включает в себя разбивку по времени и этапам реализации, то есть дорожную карту. По этой карте можно было бы понять, когда определенный фрагмент территории генплана будет реализован.
«Если вы видите, что заложено строительство многоэтажной жилой застройки за 2030 год, то какой смысл сейчас воевать, ведь этого может не произойти», — говорит Дембич.
Генплан Казани был принят в 2007 году, а уже в 2014-м начали делать новый. В итоге он просуществовал лишь 7 лет, хотя для обычного генерального плана расчетный срок — минимум 15 лет. За 10 – 15 лет могут произойти значительные корректировки генплана, и следует это учитывать.
«Сейчас большой недостаток генплана от НИиПИ — это отсутствие дорожных карт. Я об этом все время говорю», — заявил преподаватель КГАСУ.
Как тратить меньше бюджетных средств на генплан и сопутствующие ему документы?
Удешевить генплан можно, если поменять стандарты проектов, упростив их до предела. Для таких изменений следует внести поправки в Градкодекс РФ. Сейчас в России нет стандарта генплана и планировки территории, а есть только стандарт на градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. План выдается на отдельный земельный участок застройщику. На все документы после ГПЗУ стандарты в Градостроительном кодексе отсутствуют.
Что конкретно можно понять из генплана?
Из генплана можно понять общий характер развития территории, где и какого типа будет жилье, промышленность, как будет связывать транспорт между собой различные части города.
Основные проблемы нового генплана Казани
Основная причина нереализуемости генплана — это отсутствие дорожных карт, которые показывают, в какой последовательности должна преобразовываться территория в соответствии с генпланом.
По готовому генплану можно понять, каким город может стать через 20 лет, но нет понимания, как прийти к этому результату. Дорожная карта может стать ключом и подсказкой на пути реализации генплана.
«Мы будем делать генплан Набережных Челнов и обязательно заложим для него дорожную карту», — говорит Дембич.
Какие изменения стоит внести в генплан, чтобы улучшить инфраструктуру города?
По словам Дембича, следует развивать новые участки для офисных структур за пределами общегородского центра и создавать для них дополнительные возможности к переезду на эти участки. Также обеспечить эти участки транспортом и инфраструктурой. На строительство и эксплуатацию офисов в центре города можно наложить дополнительные расходы, чтобы стимулировать их переехать на оборудованные территории, а жилищному строительству следует создать преференции для застройки в центре города.
«Для офисов есть хорошее место — это район грузового речного порта, он обеспечен транспортом, недалеко от центра. Это достаточно далеко от кремля. Там сейчас депрессивная зона, склады полуживые», — сказал завкафедрой.
Если облагородить этот район и сделать для офисных застройщиков налоговые каникулы, отсрочки платы за землю, тогда центр сможет освободиться для жилья.
Второй важный вопрос для Казани — это агломерационное развитие города. «Стратегия-2030» говорит, что на территории Татарстана будут сформированы три агломерации: Казанская, Камская и Юго-Восточная. Поток людей из города в город нарастает — например, человек работает в столице Татарстана, а вечером уезжает к себе в частный загородный дом.
«Сейчас сильно проявляется агломерационный процесс. Новый генплан от НИиПИ это не учитывает», — добавил Дембич.
Пересмотреть генплан решили из-за спортивных объектов Универсиады, а также изменений, которые остались в Казани после празднования Тысячелетия.
В 2005 году реализовали Программу утилизации ветхого жилфонда, когда около 30 тыс. семей расселили из центра города. В том же году улицу Баумана сделали пешеходной и приняли новый Градкодекс. Все изменения с 2005 года не были учтены в генплане 2007 года.
Из-за накопившихся изменений начали подготовительные работы к новому генплану.
Нет комментариев-