В 2021 году в Татарстане не останется обманутых дольщиков
Сегодня мы хотим поговорить о проблеме обманутых дольщиков. В последнее время этот пожар уже не пожар, а что-то тлеющее. Мало информационных поводов. Насколько остро стоит эта проблема?
На самом деле в 2021 году мы планируем, что полностью сможем эту проблему решить раз и навсегда. У нас принято решение по всем домам, то есть у нас стройка возобновлена на всех проблемных объектах, и мы ожидаем, что в 2021 году мы полностью все завершим.
Все люди, которые потеряли свои деньги, когда-то будут удовлетворены и получат их обратно?
Безусловно, есть небольшая часть неофициальных дольщиков, которые нигде не учитываются. Мы также их проблемой занимаемся, она идет вне статистики.
Сколько обманутых дольщиков сегодня ждет квартиры в Татарстане и проблемы скольких людей удалось решить за истекшие годы?
Вообще проблема обманутых дольщиков существует лет пятнадцать, если не больше. Как только закон о долевом участии у нас появился в 2004 году, с 2007 года по 2019-й было сдано порядка 120 проблемных объектов — более 1 миллиона квадратных метров жилья. Огромное количество дольщиков было, более 15 тысяч, если не ошибаюсь. У нас остались последние несколько домов, примерно 3 тысячи дольщиков ожидают свои квартиры. Мы должны их проблему закрыть в следующем году и навсегда распрощаться.
Осталось ждать совсем недолго?
Совсем чуть-чуть. Мы каждый год создаем себе план, в 2019-м сдали 10 объектов для 1120 дольщиков. В 2020 году осталось восстановить 8 объектов. Остался только в Елабуге один пока еще не реализованный проект, но мы до конца года его сдадим.
В 2021 году вы останетесь без работы, получается?
Будем заниматься другими проектами. Ну на самом деле это проектная работа, и в этом проблемы никакой нет. То есть проблему решили — переключились на другую.
«Пандемия не помешала работе фонда»
Какие коррективы внесла пандемия в работу фонда?
Все планы, которые мы перед собой ставили, мы выполняем, и пандемия не отразилась сильно на нашей работе.
Единственное, на чем отразилась, это на приеме граждан. Мы государственная структура и обязаны с дольщиками общаться постоянно. Мы ведем личный прием, где-то раз в неделю.
Сейчас все перевели в онлайн-режим, и я, конечно, хочу это продолжить, потому что очень удобно общаться онлайн: можно и больше народа захватить, да и палкой не стукнет никто, разве что по монитору, по экрану.
Вообще спасибо надо сказать нашим дольщикам, они достаточно адекватные. Потому что если послушать коллег из других регионов, то, конечно, они гораздо более жестко настроены по отношению к власти, по отношению к региональным фондам.
«Купили квартиру у неправильного застройщика»: как люди становятся обманутыми дольщиками
Как не стать обманутым дольщиком?
Большая часть людей, которые стали обманутыми дольщиками, они просто, так скажем, купили квартиру у неправильного застройщика. К сожалению, многие застройщики ведут строительство по не совсем правильным механизмам, и это можно проверить заранее: разрешение на строительство посмотреть, сколько этажей в доме будет, заложена/не заложена квартира, двойные продажи.
Я не скажу, что человек сам виноват, в любом случае, если бы он потратил больше времени на проверку, обманутых дольщиков было бы меньше.
Я сталкивался на практике с настолько вопиющими случаями, что простое обращение к любому юристу, даже к самому неквалифицированному, и он бы сразу сказал: «Не вздумай покупать квартиру в этом доме, у этого застройщика, по такому договору».
Как людям проверять документы и не гнаться за низкими ценами? Может быть, в ваш фонд звонок сделать? Что посоветуете?
Мы проверяли договоры наших обманутых дольщиков, и многие действительно покупали по ценам ниже рынка, по которым другие застройщики в принципе не продавали. И, по сути, застройщики предлагают дольщику сделку: я вам даю меньшую цену, но при этом вы больше рискуете, потому что если бы вы заключали договор с нормальными застройщиками по нормальному договору, в соответствии с законом, цена была бы по рынку. Либо он готов рисковать, либо купит подороже, но более уверенно.
Почему дольщик идет на площади с плакатами потом?
Этот вопрос, наверное, лучше им адресовать, потому что у них позиция такая, что государство должно было осуществлять контроль над такими застройщиками, хотя это невозможно по факту.
Сейчас мы более-менее подошли к тому, что у нас сфера долевого строительства стала четко регулироваться. У нас есть единая информационная система долевого строительства, где застройщики обязаны публиковать информацию о своих домах. У нас есть банковский контроль за застройщиками. Сейчас проектное финансирование — там банки вообще очень внимательно следят за всем. Сейчас, конечно, стало проще это делать, а раньше не было соответствующей базы.
«После введения эскроу-счетов проблема с дольщиками навсегда исчезнет»
Через сколько лет пошла нормальная покупка-продажа квартир?
Ну, мы считаем, что после введения эскроу-счетов проблема навсегда у нас исчезнет и у нас больше не будет обманутых дольщиков. Потому что система эскроу-счетов полностью блокирует все риски. То есть для того, чтобы работать по эскроу-счетам, необходимо договориться с банком, для которого нужно принести миллион документов, которые, по сути, дольщик мог бы потребовать сам в предыдущие годы у застройщика. Банк все проверяет, потому что никогда не будет давать денег под какой-то рискованный проект.
Соответственно, если застройщик строит по эскроу-счетам, то можно быть уверенным, что все будет хорошо. Поэтому в наше время, конечно, эскроу-счета — это отличная реформа, которая навсегда закроет проблему обманутых дольщиков.
В Татарстане проблема решена. Насколько мы впереди России по решению проблемы обманутых дольщиков?
Вы знаете, у нас гостил директор федерального фонда Константин Тимофеев, мы с ним обсуждали позицию Татарстана и как другие регионы ведут свою работу. И мы прекрасно поняли, что Татарстан опережает многие регионы, у нас мало проблемных объектов. Надо понимать, что часть проблемных объектов пропорционально количеству домов — стройке. Республика Татарстан один из лидеров России по количеству строящегося жилья, но при этом у нас очень мало проблемных объектов.
Сейчас у нас в реестре 15 домов, из них проблемных фактически 11. Я посмотрел другие регионы, среди которых тот же Краснодарский край, Московская область. Ленинградская область. Для примера — в Московской области в 2020 году плюс 200 проблемных объектов.
Это даже несмотря на введение эскроу-счетов?
Эскроу-счета действуют с июля 2019 года, но при этом есть ряд объектов, которые достраиваются по старым правилам. Все новые разрешения выдаются на дома, которые будут строиться с применением проектного финансирования и эскроу-счетов, но все старые разрешения застройщики могут достроить по старой схеме, с привлечением дольщиков напрямую.
И наша задача, чтобы эти дома, которые строятся по старой схеме, не превратились в проблемные.
«У нас есть дольщики, которые покупают по 20 квартир»
В чем заключается работа с застройщиками?
Мы проверяем, с чем связана проблема. Если, допустим, был увод денег, то это, конечно, проблема и нужно писать заявление в следственные органы, они должны разбираться и применять меры уголовного преследования. А если там проблема юридического характера, то мы можем в принципе помочь.
Если объект самоокупаемый, если есть свободная квартира и хватает денег на достройку, значит, есть какая-то другая проблема.
Возникают ли проблемы с сетями или застройщик не может получить необходимую документацию?
Такие вопросы возникают постоянно, и зачастую именно из-за них и бывают остановки. Сейчас мы внимательно анализируем объекты, по одному дому мы сможем помочь.
Вы одинаково решаете проблемы и семей, и инвесторов?
Сейчас, к сожалению, закон построен таким образом, что если мы достраиваем дом, то квартиру мы должны передать абсолютно всем дольщикам, будь то юрлицо или инвестор с 50 квартирами, они для нас равны. Хотя с точки зрения социальной справедливости и расходования бюджетных средств — это не совсем корректно. Мы сделали несколько предложений, чтобы поменять эту позицию, сейчас ждем, будет ли какое-то принятие решения.
Здесь же встанет вопрос: а судьи кто? Кто будет оценивать, инвестор ты или честный семьянин?
Я думаю, что здесь должна быть схема, примерно похожая на то, что делает Агентство по страхованию вкладов. Они страхуют определенную сумму, которую гражданин может положить в банк, и он точно будет знать, что если что-то случится, он все равно ее получит обратно. Если он кладет сумму больше, соответственно, это уже его риск и в этом случае государство ему не возмещает. Он включает в реестр и ждет: если что-то получит, то хорошо, и здесь то же самое.
Мы здесь определяем, если, допустим, ты получаешь одну-две квартиры, а остальное — это уже не проблема государства.
«Мы достраиваем дома по федеральной программе на деньги страны, по республиканской программе на деньги республики»
За счет каких средств вы достраиваете эти дома?
Если мы говорим про фонды, у нас в республике их действует два. Первый из них был создан в 2018 году по инициативе Президента РТ, он работает по республиканской программе.
Поэтому в этом случае, если мы достраиваем дома по федеральной программе, то, безусловно, тратятся деньги бюджета, а если мы достраиваем дома по программе республиканской, то тратятся деньги республики.
Когда мы работаем по республиканской программе, мы уже не ограничены в требованиях, которые предъявляются ко второму фонду. То есть мы уже можем поменять свои правила игры, и мы это уже практикуем. Например, те же самые Набережные Челны, 25 квартир. У одного дольщика было 10 квартир, мы сказали ему, что дадим одну, мы считаем, что это справедливо. На уровне республики мы можем применять какие-то свои критерии.
Если брать за 100% обманутых дольщиков, сколько из них инвесторов?
По реестру, который мы смотрели, количество инвесторов составляет 10-15%. Это лица, у которых более двух квартир.
Это же большая цифра. Почему 15% и их желание обогатиться мы оплачиваем из своего кармана?
Сейчас запустили соответствующую процедуру, мы хотим, чтобы на федеральном уровне вопрос тоже был поднят. Потому что мы считаем социальной несправедливостью то, что бюджетные деньги страхуют предпринимательские риски определенных людей, которые покупали квартиры не для себя, а для дальнейшего использования.
Несколько лет назад у нас пошли информационные волны вокруг владельцев стройфирм. Как вы считаете, аресты, уголовные дела, влияют на процесс завершения строительства?
На процесс завершения это особо не влияет. У нас немного изменилась концепция у федерального фонда. Сейчас, если появляется новый проблемный объект, перед тем как финансировать эту стройку, необходимо проверить деятельность застройщика.
Что касается Рашида Аитова (руководитель строительных фирм «Свей» и «Маг-Строй». — Ред.), ему дали 11 лет, если не ошибаюсь, но на достройку это никак не повлияло, мы как идем, так и шли. По поводу застройщиков Анатолия Ливады и Дианы Ахметзяновой (ГК «Фон». — Ред.) тоже не повлияет, потому что решение принято, и мы достраиваем эти дома, единственный вопрос — это возмещение ущерба. Если их признают виновными, соответственно у людей будет право обратиться на возмещение ущерба.
Вы же решили их проблемы, а вам компенсации никакой нет?
У нас пока такого механизма нет, но это вопрос законодательства. Обращения мы писали, потому что считаем абсолютно правильным, чтобы непосредственно те лица, которые достраивают, или республиканский фонд, или же региональное отделение, чтобы у них было право включиться в процесс и требовать возмещения ущерба.
«Марат Хуснуллин — огромный профессионал, с его приходом строительная отрасль России пойдет еще быстрее»
Сейчас политика федеральная в строительной отрасли не меняется? Курируют стройку Марат Шакирзянович Хуснуллин, Ирек Анварович Файзуллин, который стал министром строительства. Ваши обращения будут услышаны?
Марат Шакирзянович возглавил также наблюдательный совет Федерального Фонда. И наблюдательный совет — это тот орган, который принимает решение о финансировании достройки, в том числе в субъектах РФ. То есть непосредственно, так скажем, активно сотрудничаем.
Марат Шакирзянович, конечно, огромный профессионал, с его приходом строительная отрасль России пойдет еще быстрее, еще большими шагами. И для нужд дольщиков он много делает.
Сейчас реформируется законодательство — 2.14 ФЗ под его началом. То есть выстраивается более эффективный механизм, как решать проблему обманутых дольщиков. У нас еще есть много интересных идей, как можно было бы это все упростить.
В Татарстане раньше начали контролировать застройщиков?
Конечно. Честно скажу, что Республика Татарстан в вопросах решения проблемы обманутых дольщиков далеко впереди других субъектов. Вот мне постоянно звонят коллеги из других регионов, спрашивают: подскажите, как тут сделать, как здесь решить. Я всем помогаю, всех консультирую. Я понимаю, что проблема действительно очень большая в других субъектах.
А в России когда она решится?
Точно сказать не могу, к сожалению, когда она решится. Но, насколько мне известно, нужно порядка 200-300 млрд рублей, чтобы закрыть проблемные дома по России.
А нам достается от этого?
Нам, конечно, достается. Я скажу, что в Республике Татарстан одна из самых высоких долей софинансирования по сравнению с другими субъектами.
Мы пришли к соглашению с Москвой, что федеральный фонд профинансирует наш объект на сумму ориентировочно 9 млрд рублей, 42% будет наша доля софинансирования. В других регионах 10%, 15%. Мало того, мы быстрее всех строим, эффективнее решаем проблему обманутых дольщиков.
Что немаловажно, в Республике Татарстан очень много домов закрываем собственными силами, то есть без обращения к федеральному фонду, потому что многие субъекты считают: «Ну всё, появился федеральный фонд — можем все объекты сейчас собрать и отправить в Москву».
Какие квартиры в итоге получают дольщики?
Вы же достраиваете дома — туда приходят другие строительные организации. Им-то какой интерес? В этом смысле как налажена работа?
Смотрите, всё зависит от механизма, который мы применяем. По республиканской программе очень большой эффект дала программа по предоставлению земельных участков застройщикам. Грубо говоря, вот есть дом проблемный: если ты его достроишь, ты получишь землю в городе и сможешь там построить свой дом, реализовать собственный проект.
Уже по новому закону?
Да. Заинтересованных было очень много, в том числе и организации из других регионов. Может быть, слышали, есть такая компания «Комос» из Ижевска. То есть из других регионов тоже проявляли интерес.
У нас не по конкурсу. Есть специальный механизм, предусмотренный постановлением Кабинета Министров в Земельном кодексе РТ, там в аренду без торгов предоставляется участок, если застройщик берется решить проблему обманутых дольщиков. Этот механизм был очень эффективным, по нему мы достроили большую часть по республиканской программе. По федеральной программе попроще — там отбирается подрядная организация, им платят деньги, и они по смете достраивают дом.
Люди получают те же квартиры, по площади, по местоположению, параметрам, или вы приходите к какому-то консенсусу?
Чаще всего квартира соответствует той, на которую он рассчитывал. Хотел «двушку» — получишь «двушку». Единственное, при строительстве площадь может увеличиться или уменьшиться. Это распространенная практика, и в договоре долевого участия это прописывается. Если есть увеличение — надо будет доплатить, если уменьшение, то застройщик возвращает какую-то часть денег.
«На торжественном заселении дольщики очень радуются. Многие плачут, особенно те, кто постарше»
Сколько за счет федерального и за счет республиканского фонда достраивается домов?
Три тысячи их осталось, практически все они будут по федеральной программе. По республиканской программе все, что могли, мы достроили, в этом году достраиваем: остался один дом.
Обманутым дольщикам выгодно, если деньги вложили в 2014 году. Например, вы купили за 40 тысяч, а сейчас вы получаете квартиру, которая стоит 100-120.
Но с вами, наверное, не согласятся люди, которые через определенные лишения прошли: продали свои квартиры, вложили последние деньги и живут на улице либо живут в ужасных условиях, по друзьям. Таких очень много, и ради таких дольщиков мы в первую очередь и работаем.
Вся идея с фондами и создавалась для таких дольщиков. Действительно, им надо помогать, так как они попали в тяжелую жизненную ситуацию.
Иван, вы много общаетесь с дольщиками. Вам в душу запали какие-нибудь истории дольщиков? Что-нибудь яркое?
Яркого очень много, потому что часто обращаются дольщики, которые попали в очень тяжелую жизненную ситуацию. Многие действительно продавали квартиры, вкладывали и вынуждены сейчас жить на съемных квартирах, какие-то дольщики — инвалиды без заработка, пенсионеров очень много.
А сталкивались ли вы с позитивом, когда люди въезжают в новые дома, решив проблемы? Как вас благодарят?
Когда мы приходим на торжественное заселение, дольщики очень радуются. Многие плачут, особенно те, кто постарше. Дольщики из инициативной группы, с которой мы активно взаимодействуем, приходят, вручают иногда памятные подарки. У меня есть именная каска от дольщиков ЖК «Яшьлек», я очень ею горжусь, всем показываю ее. Вот написано: «От благодарных дольщиков ЖК “Яшьлек”». Одну подарили мне, одну — подрядчику, одну каску отдали в Минстрой. Но бывает, что дольщики вообще ничего не говорят, как будто так и должно быть: выполнили свою обязанность, и всё, до свидания, спасибо.
Нет комментариев-