Что ждет жилищный рынок России: эксперты о том, как строители выживали в 90-е и как они поднялись в нулевые

«Спроса не было, потому что все обнищали»

После распада СССР с каждым годом строили все меньше и меньше. К 1995 году ввод жилья в стране сократился вдвое. 

Вот рисунок, на котором представлены индексы важнейших экономических показателей.Он составлен на основе данных Центра демографии и экологии человека Института народнохозяйственного прогнозирования РАН. 
 

Получается, в 90-ые больше всего просели производство и строительство. В советском прошлом эти отрасли были тесно связаны – больше половины жилья строили госпредприятия. Коммерческие застройщики почти ничего строили, потому что покупателей не было.

- Помню, когда мы строили в конце 90-ых – начале 00-ых, землю давали просто так. Нам выделили участок на Минской. Мы даже попытались сделать фундамент, а продавать некому было. Мы отказались от земли и ушли. Нам звонили из министерства строительства и спрашивали: «Почему не строите?». А мы ответили: «Никто не покупает». Спроса не было, потому что мы все обнищали сначала в 1991-ом, потом в 1998 году, - вспоминает депутат Госсовета РТ и основатель ГК «ЖИК Казани» Эмиль Хуснутдинов.

Проблемы из 90-ых

В «лихие» 90-ые строили мало, и все же успели наломать дров. Одним из главных достоинств советской застройки была ее продуманность: дома никогда не построили бы в поле без дорог, сетей, поликлиник и школ. После распада СССР строили хаотично, никто почти ничего не мог проконтролировать. Как отмечает советник министра строительства РТ Николай Васильев, Казань до сих пор пожинает плоды старых ошибок. 

- В переходный период решили уйти от тезиса «Все в многоэтажки» и стали развивать индивидуальное жилье. В пригородах порезали участки для индивидуальной застройки.  Дороги и коммуникации должны были строить государственные предприятия - «Нефтепроводстрой» и другие заводы. А строители должны были получить участки в собственность и возводить на них жилье. Но экономика страны рушилась, и предприятия обанкротились. В результате пояс застройки лишился нормативной инфраструктуры. Ушел контроль со своих заказчиков и застройщиков, - говорит Николай Васильев. 

В пример он приводит казанский поселок Салмачи, где строили без нужных разрывов, без красных линий и без учета социальной инфраструктуры.

Конечно, вряд ли на рынке снова воцарится такой хаос. Но тревожные звоночки есть. Правительство утвердило пакет помощи застройщикам. И одна из мер сформулирована так: «исключается повторная проверка госрегистратором прав на землю и соблюдения требований к ограничению использования земли после получения разрешения на ввод объекта». 

Если говорить проще, застройщикам будет проще рубить деревья, сносить архитектурные памятники или строить без учета архитектурной среды. Кроме того, стало проще вносить изменения в генплан, а некоторые участки застройщики смогут получать даже без торгов.

Понятно, что правительство делает это для того, чтобы снизить барьеры для застройщиков в непростое время. Но есть риск получить проблемы в будущем.

Как выходили из кризиса? 

В 1995-1996 гг. в Татарстане появляются первые крупные строительные компании – «ФОН» и «Свей». Однако в целом рынок тогда развивался медленно.

В 1995 году по инициативе первого президента Татарстана Минтимера Шаймиева организуют «Государственный жилищный фонд при президенте РТ». Его бессменным руководителем на долгие годы становится Талгат Абудллин. Депутат Госсовета РТ и основатель ГК «ЖИК Казани» Эмиль Хуснутдинов вспоминает, что с середины 1990-ых - начале 2000-ых гг. строительство велось в основном по госпрограмме по ликвидации ветхого жилья.

В 2006 году Госжилфонд начинает программу соципотеки. Ее условия очень сильно отличались от рыночных. ГЖФ предлагал ипотеку по ставке 7% годовых, тогда как рыночная ставка на тот момент была почти вдвое выше. И все равно спроса на соципотеку поначалу не было. 

- Мы занимались программой соципотеки с самого начала с Талгат Мидхатовичем (Абдуллин – исполнительный директор ГЖФ – прим.ред.). Мы (АО «Жилищная инвестиционная компания») были заказчиками в Казани, а ГЖФ был инвестором и давал землю. 16 лет назад себестоимость строительства составляла около 16 тысяч рублей за кв. м. И мы думали о том, кому мы будем продавать это жилье, потому что на рынке оно стоило 14-15 тысяч рублей. Но  тут произошел такой скачок – жилье подорожало – до 25 тысяч рублей за кв. м. В результате в 2008 году мы смогли запустить программу, - говорит Эмиль Хуснутдинов.

По его словам, спрос на жилье вырос по нескольким причинам. Во-первых, нефть стала дорожать, и покупательская способность населения выросла. Во-вторых, сильно изменилась сама Казань – она стала привлекательной для покупателей из других городов и регионов. Первым толчком стало празднование 1000-летия Казани, затем была Универсиада и другие крупные проекты.

Сейчас правительство тоже делает ставку на льготную ипотеку по сниженной ставке. Действительно, она спасала рынок и в 2015 году, когда ключевая ставка выросла, и во время коронокризиса, когда спрос стал падать. Но важно понять, насколько упадет покупательская способность сейчас. Ведь если она будет такой же, как в 1990-ые, большинство граждан не рискнут брать даже льготную ипотеку. Даже социальная ипотека стала работать только тогда, когда у населения появились деньги. 

А что, если вернуть советскую систему? 

Татарстанская соципотека во многом базируется на советских принципах: землю и сети Госжилфонд получает бесплатно, а финансирование ведется за счет бюджетных денег и крупных предприятий. Если у населения не будет денег покупать жилье, быть может, вернутся к системе, когда граждане получали квартиру от государства? Давайте вспомним, как строили жилье 30 лет назад.

Понятия частной собственности не было, поэтому практически все жилье в Советском Союзе строило и распределяло государство. Вот статистика по вводу жилья в СССР в 1989 году, которую приводит Иван Калабеков в книге «СССР и страны мира в цифрах». 

Накануне распада СССР, большую часть жилья строили предприятия и госорганизации. Чтобы получить квартиру, граждане вставали в очередь на улучшение жилищных условий. 

Параллельно можно было стоять во второй очереди – на вступление в жилищно-строительный кооператив. В него мог вступить любой житель Советского Союза, который достиг 18-ти лет и нуждался в жилье. Член кооператива должен был заплатить первоначальный взнос. С 1982 года он составлял от 30% от стоимости квартиры (в некоторых регионах от 20%). На оставшуюся сумму государство предоставляло кооперативу кредит сроком до 25 лет. Члены ЖСК погашали его каждый месяц равными долями. Кредит выдавал Стройбанк по ставке 0,5% годовых. Эта норма действовала с 1964 года до развала СССР. 

Минусом госпрограмм было то, что в очереди на квартиру приходилось стоять годами. И все же многие вспоминают СССР со светлой грустью, ведь население не зависело от банков и не выплачивало ипотеку под большие проценты десятилетиями.

Некоторый отход от рыночных условий мы уже наблюдаем. Так Минпромторг России договорился с металлургами и установил предельные цены на ближайшие месяцы. Однако говорить о том, что снова вернется советская модель с жестким планированием и нормами, рано, считают эксперты. Все-таки советская система строилась на том, что частной собственности не было, а землю под застройку можно было отрезать столько, сколько нужно – она тоже была общей.

- Развитие строительства – это пункты общей организации бюджета, принципов развития общества. Тот краткий момент, в котором мы присутствуем, не позволяет говорить, что теперь. Вы еще просто не можете осознать, в какую фазу развития вы вступили. Сейчас когда вы не понимаете, в каких границах вы будете рассматривать государство, как будет организована система производственных отношений, как будет двигаться капитал, насколько он будет приземлен на нашу территорию, [сложно что-то прогнозировать]. Если рассуждать сегодняшним днем, вы не сможете спланировать будущее. Поэтому смотреть, сколько стоит профнастил сегодня, никакого смысла не имеет, - говорит Николай Васильев. 

Фото на постере: Рамиль Гали