Градостроительное ориентирование. Местные власти не участвуют
«Печально, что на такие мероприятия не находят возможности приходить представители власти, потому что обсуждать градостроительные ориентиры без тех, кто на них напрямую влияет, достаточно сложно», – констатировала, открывая саммит, его модератор – полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.
Среди направлений, которым Татарстан и Казань уделяют сейчас наибольшее внимание, она назвала комплексное освоение территорий, развитие парков и общественных территорий (сказавшееся в свою очередь на комплексном освоении территорий) и «мейнстрим последних месяцев» – федеральная программа по развитию детсадов и школ.
В качестве одного из примеров стремительного развития новых территорий Елена Стрюкова привела коттеджную застройку в направлении Лаишева.
Формирование добрососедства – запрос нового поколения застройщикам
«При развитии новых районов часто бывает, что какая-то инфраструктура не успевает за развитием жилищного или иного строительства. Новая тема, которой я больше занимаюсь как ученый, преподавая в Московском государственном строительном университете, – синхронизация аспектов городского развития. Она в федеральных и городских программах крайне недооценивается. На практике это приводит не только к тому, что построено жилье, но не построены еще школы. Гораздо болезненнее тема дорог, а еще более серьезна тема с инженерной инфраструктурой. В каждом втором проекте получается, что дом введен, а тепло не подведено, и это отнюдь не вина застройщика, договор у него заключен правильно, он все заплатил. Но тепла нет, и получаются обманутые дольщики и так далее. Механизмы этой синхронизации – то, о чем стоит прежде всего властям подумать, и от нашего собрания стоит очередной импульс властям передать», – подчеркнул генеральный директор застройщика одного из городских коттеджных поселков Казани («Примавера») Павел Кострикин.
Он также заметил, что термин «комплексное развитие территорий» у всех на слуху уже не меньше десяти лет. Но сегодня его следует понимать уже по-новому. Человек покупает не квадратные метры и даже не школу во дворе дома, а образ жизни, в котором ему будет комфортно.
В первую очередь это общественное пространство и общественная жизнь. Застройщики, призываю вас: налаживайте это у себя. От того, что наши жители будут жить хорошо, никто не проиграет. Мы у себя провели три художественные выставки, несколько обучающих семинаров, ожидается показ известного модельера... Я готов прослезиться, когда они нас хвалят, что мы налаживаем такую общественную жизнь. Довольно популярен также термин “добрососедство”, которое вы также должны наладить в своих проектах. Нужен всего один человек, который этим предметно озабочен, чтобы люди чувствовали, что приезжают не просто в квартиру или в дом за забором, а в свою комфортную среду. Новым поколениям людей это нужно все больше или больше, несмотря на то, что, казалось бы, все сидят в телефонах, в Сети… На самом деле все исследования говорят, что эмоции в решениях людей новых поколений играют гораздо большую роль, чем раньше. Эмоциональная составляющая растет над рациональной», – озадачил собравшихся Кострикин.
Модератор саммита, также представляющая компанию «Ак Барс Девелопмент», Елена Стрюкова поддержала выступающего, заметив, что соседский комьюнити-диалог – перспектива ближайших лет. Пока же, констатировала она, жильцы соседних квартир зачастую предпочитают решать возникающие вопросы через управляющие компании, а не через прямое общение друг с другом.
Рубеж 1 июля
С 1 июля этого года застройщики будут обязаны для жилищного строительства использовать не деньги дольщиков напрямую, а «одолженные» у банков кредиты. Внесенные же деньги дольщиков до поры до времени будут оставаться на специальных эскроу-счетах и перейдут непосредственно застройщику только поле того, как он введет жилье в эксплуатацию. По мнению законодателей, такой алгоритм должен снизить число обманутых дольщиков, подстраховав их с помощью банков и заодно исключив недобросовестных игроков строительного рынка.
«Я испытываю серьезный пессимизм в отношении работы самой схемы. Я думаю, что рост цен (по Казани он оценивается в 16% за прошлый год) в основном связан именно с этим. Для меня он удивителен: вроде благосостояние людей не растет. Но даже до покупателей, которые не обладают мощной аналитикой, все-таки доходит осознание факта, что организовать массовое жилищное строительство в ближайшее время не удастся. Денег, которые раньше брались по договорам долевого участия у населения, у банков нет и десятой части. По новой схеме люди, может быть, понесут деньги в банки, там к ним приклеится банковская комиссия, а чем сложнее схема, тем дороже в итоге конечные деньги для застройщиков и тем дороже жилье», – поделился прогнозами Павел Кострикин.
Он также подчеркнул, что в связи с этим новым законодательным рубежом наиболее активно сейчас развиваются (строятся) уже начатые проекты. Застройщикам необходимо до 1 июля довести их готовность минимум до 30%, тогда у них будет возможность в дальнейшем вести их строительство по схемам долевого участия (10% квартир при этом должны быть проданы, уточнила Стрюкова). Впрочем такие цифры в виде предложения введены по Татарстану и до конца не утверждены.
«Строительство развивается максимально интенсивно, дальше это все сразу встанет – потому что понятно, что ни одному застройщику строить одновременно 30 объектов невыгодно. Все начнет откладываться, появятся долгострои. Градостроительно это не очень красиво, но так уж получилось», – констатировал Кострикин.
Подавляющее большинство жилых домов в Казани строятся сейчас по старым правилам игры, согласилась Елена Стрюкова. Первые результаты нового законодательства, вводимого в действие с 1 июля, можно будет увидеть, по ее мнению, уже к концу 2019 года.
Заморозка строительства в поселках Казани
Первый коттеджный поселок в Казани был зарегистрирован в 2004 году, сейчас их больше 60. Однако после всплеска популярности поселков возникли проблемы с их дальнейшим развитием и застройкой. Все из-за того, пояснил директор по развитию территорий одной из компаний (ASG) Ринат Аисов, что до сих пор не утвержден генплан Казани.
Новые районы, проекты в связи с разработкой генплана Казани оказались заморожены во избежание несоответствия новому документу, как это ни парадоксально. Несмотря на высокую проработанность локальных проектов этих территорий инвесторами, они сейчас не могут быть реализованы. При этом проектирование генплана Казани ведется на огромной территории порядка 63 тыс. га, и власти, в том числе и в связи с этим, столкнулись с проблемами, которые затормозили разработку документа. В том году генплан был разработан и отправлен на утверждение, но его пришлось снова дорабатывать в связи с очередными изменениями федерального законодательства. И снова его принятие отложили на год, в том числе из-за вопросов лесного фонда на территории Казани», – пояснил Аисов.
Специалист также подчеркнул, что при этом на федеральном уровне растет понимание того, что на такие глобальные территории нецелесообразно утверждать генплан в том виде, в котором он сейчас существует. Он станет заведомо устаревшим, не будучи еще утвержденным. В связи с этим в новых версиях генплана зоны предполагают вариативность и адаптивность застройки. Кроме того, вслед за генеральным планом необходимо будет принять правила землепользования и застройки города. Главное, подчеркнул Аисов, чтобы и этот документ не стал очередным препятствием к развитию новых территорий.
«Нужно развиваться по классическому принципу от центра к периферии, поступательно развивать дорожную сеть, не переступать через какие-то зоны, как сейчас в Казани. Если мы рассчитываем, что в 2019-м все же генплан будет утвержден, то правила землепользования появятся где-то в 2020 году. Попытки разработки планов комплексного развития территорий в Казани уже предпринимались. Инициаторами были крупные собственники территорий, которые выходили с этим к муниципальным властям. Тема активно обсуждалась, потом тренд генплана стал первоочередным. Сейчас хотелось бы вернуть этой инициативе актуальность со стороны города, так как уже успешно предпринимаются попытки наладить диалог с девелоперами по застройке центра, исторической части. Хотелось бы в таком же формате построить диалог по развитию новых районов, комплексному развитию территорий», – подытожил, напомнив о параллельном обсуждении у Президента РТ концепции исторического центра Казани, Ринат Аисов.
Стройка за бюджетный счет
Как констатировал заместитель управляющего отделением одного из крупных российских банков («Банк Татарстан» ПАО Сбербанк) Антон Каменев, стоимость земельного участка под жилищное строительство составляет в среднем 5–7% от проекта в целом. Однако главная проблема – наличие собственных денег у застройщика, который с 1 июля должен будет для реализации проекта иметь их в объеме не менее 15% от всей стоимости (при этом до передачи жилья потребителям не сможет использовать внесенные ими средства).
По нашим исследованиям, 70% компаний не готовы делать финпроекты. В целом по стране принято решение об увеличении количества строительных экспертов и кредитных специалистов для решения вопросов кредитования проектов жилищного строительства. При этом есть федеральная программа по застройке садиков и школ – есть возможность с помощью государственно-частного партнерства построить при комплексной застройке школу и садик за счет заемных денег, за которые будет платить государство. Наличие социального объекта позволяет вам монетизироваться в текущей стройке, поднять цены на квадратный метр, а самое главное – включить это в план в республике или в городе. Такое сейчас возможно, потому что потребность есть – государственно-частное партнерство позволяет это закрыть, на самом деле практически не используя денег девелопера», – дал практическую рекомендацию представителям строительной отрасли Антон Каменев.
В следующей публикации «События» расскажут о «сеансе» молодого гуру маркетинга из Тюмени, который объяснил, почему все девелоперы продают совсем не те квартиры, которые в итоге построят.
Нет комментариев-