«Покупателю дома выгоднее продать квартиру самостоятельно»

Казанская компания «КЛМ Дом» занимается как проектированием, так и строительством коттеджей под ключ. Совладелец фирмы Михаил Капелюшник начинал этот бизнес, как и многие другие: построив собственный дом, стал делать это за деньги и теперь продает по два десятка коттеджей в год.

В беседе с автором делового блога Русланом Абдулнасыровым собственник компании отвечает на вопрос всех тех, кто ищет себя в бизнесе: прибыльное ли это дело — дома строить?

«Поставили клиенту дом и гараж, теперь он вернулся за банным комплексом»

Михаил, сколько тебе лет и как начинался твой бизнес?

Мне 39, и собственно предпринимательством я занимаюсь давно, а конкретно к строительству меня подтолкнул 2011 год. Во-первых, я к тому времени построил себе дом и узнал, насколько это хлопотно, даже без проблем с материалами. Во-вторых, мы разбежались с партнером, с которым вместе продавали кирпич. Ему достался бизнес, мне — деньги, которые я вложил во второй дом, уже на продажу. Потом был следующий дом, и со временем я начал строить под заказ.

В Казани сегодня много подобных предложений?

Не счесть.

Какой капитал нужен, чтобы заняться строительством коттеджей?

Не меньше 5 миллионов рублей.

Сколько людей в твоей компании?

Основной костяк — это пятеро офисных сотрудников, а непосредственно строителей мы нанимаем под конкретные проекты. Таких бригад много.

Эти наемные бригады, по-моему, все время гуляют по разным организациям.

Нет, наши работают исключительно с нами, но только сдельно. Стройка делится на много этапов: сегодня нужны монолитчики, завтра каменщики, кровельщики, отделочники… Держать все эти бригады в штате нереально, даже крупные компании так не работают.

Сколько домов вы возводите за сезон?

Мы строим круглогодично, по 15-20 домов за год. Не очень много, но достаточно.

Сколько времени проходит от покупки участка до продажи готового дома?

Примерно 8-10 месяцев, при везении можно уложиться в полгода. Но за год мы строим лишь несколько инвестиционных домов, в основном работаем на деньги заказчика.

Во что заказчику обходится квадратный метр?

Разбег большой, в зависимости от проекта, от материалов. Усредненные рамки — 20-35 тысяч за квадратный метр, но, к примеру, дом со сложной геометрией сразу дает существенное удорожание по сравнению со строго квадратным строением. Что касается материалов, то мы сейчас сосредоточились на каменных домах — в основном применяем керамические блоки «Поротерм», которые называют также «теплой керамикой». Материал экологически чистый и надежный, а в Куркачах стоит большой завод «Винербергер» — практически мировой лидер в производстве таких блоков.

Обычный кирпич стоит 12 рублей, а ваш блок?

«Поротерм» стоит 100 рублей, но по объему он заменяет 14 кирпичей, поэтому выходит дешевле.

Офис у вас уютный, в таком приятно договариваться. Всегда считал, что пространство для работы с клиентами должно быть оформлено в духе времени. Помещение в аренде?

Это собственность нашей семьи. В бизнесе заняты и мой отец, и брат. Мы переехали сюда буквально три месяца назад и сразу решили сделать ремонт не только для работы, но и для отдыха: стиль лофт, кухня с баром. Сами спроектировали весь интерьер.

Вижу, что умеете. Сколько стоит проектирование одного квадратного метра для клиентов?

Дизайн интерьера стоит от тысячи рублей, а общий проект строительства — 350 рублей за квадрат, считая по внутренней площади помещений. Сейчас по такой цене наш архитектор проектирует банный комплекс с бассейном. В прошлом году мы поставили этому клиенту дом и гараж, а теперь он хочет большего.

«Хотим быть строителями, а не риелторами»

Дом, который ты достраиваешь сейчас в Константиновке, заказной или инвестиционный?

Мы его строим на свои, но покупатель уже есть. Строго говоря, у нас тут три дома, и на все есть предварительные договора о покупке.

Сколько ты в них вложил и почем продашь?

Около 20 миллионов потратил, сверху рассчитываю получить миллионов пять. В прошлом ноябре мы купили в Константиновке участок 16 соток за 6 миллионов, разделили поровну на три части и поставили три дома в разном стиле и разной площади.

Какова себестоимость большего из них?

Вместе с землей — около 9 миллионов. С учетом цокольного этажа здесь насчитывается 220 квадратов, жилая площадь — 150. Продаем его за 11 миллионов, с наценкой около 20 процентов. Вообще кроме домов мы зарабатываем и на продаже участков, потому что за год цена земли вырастает.

Глядя изнутри, могу сказать, что планировка уже знакома моей аудитории по прошлым интервью со строителями. Первый этаж стандартный: снова витражное окно, кухня, столовая, терраса, гостевая, туалет, гардероб. Вот только витраж на высоту всего лестничного марша я вижу в первый раз. А что планируется устроить в цоколе?

Это вопрос к покупателю, но обычно устраивают спортзалы или сауны.

Если честно, сколько я этих цокольных этажей видел, они всегда простаивают, хотя ценник дома задирают серьезно. Но вернемся к цифрам. Если ты зарабатываешь за 8 месяцев на одном проекте 2 миллиона, вычитаешь из них налоги, зарплату офиса и другие расходы, то не слишком ли мало остается? Почему бы не поднять цену?

Дорогие дома и без того сложно продаются, конкуренция высокая. 11 миллионов — это уже недешево, потому что средняя стоимость коттеджа — 6-7 миллионов. Вот второй дом у нас поменьше, 130 квадратных метров, зато красивый, с элементами стилей шале и барнхаус. Сделка планируется через месяц, а пока клиент продает квартиру. У нас большинство домов выкупают после продажи квартиры.

Механизм trade in развивается с годами?

Trade in как таковой мы не практикуем. Есть риелторы, которые помогают нашим клиентам с продажей квартир, но чтобы самостоятельно их выкупать, нужны дополнительные свободные средства, причем на долгий срок. Квартира и продается не сразу, и оформлять ее сложно, поэтому клиенту выгоднее сделать это самому. Кроме того, для обмена нужны готовые дома, а таких у нас немного. В свое время мы попробовали trade in, но пришли к выводу, что хотим все-таки быть строителями, а не риелторами.