После самоизоляции татарстанцы заинтересовались дачами: разбираем тонкости покупки загородного жилья

Об особенностях оформления загородной недвижимости ИА «Татар-информ» рассказали эксперты Управления Росреестра по РТ Наталья Тимашева и Кадастровой палаты по РТ Инсаф Асхадуллин.

С начала года в Татарстане зарегистрировали около 10,5 тыс. прав на загородную недвижимость

Наталья Борисовна, действительно ли в Татарстане вырос спрос на загородную недвижимость после режима обязательной самоизоляции?

Росреестр Татарстана и Кадастровая палата РТ проводят совместную горячую линию, и мы можем подтвердить, что граждане действительно интересуются загородной недвижимостью. Они спрашивают, на какие вопросы лучше обратить внимание при ее покупке, какие есть подводные камни, какие документы нужны и как их оформить.

Пока мы не можем сказать глобально, что регистрация прав на такие объекты значительно выросла, к объектам недвижимости все еще присматриваются — наступила весна, можно выезжать и смотреть на них, оценить свои финансовые возможности.

Точно сказать, увеличилось ли количество зарегистрированных объектов недвижимости по сравнению, например, с прошлым годом, мы можем сказать только по прошествии какого-то времени. Ведь регистрация недвижимости — это конечная точка, когда люди уже определились, подготовили документы и у них уже стопроцентное намерение прийти и совершить сделку.

За 4 месяца 2020 года по республике было зарегистрировано около 10,5 тысячи прав на земельные участки. За этот же период в 2019 году — 11,5 тысячи. В Казани в этом году было зарегистрировано около 2,5 тысячи, в прошлом — порядка 3,5 тысячи.

В апреле было зарегистрировано около 2 тысяч договоров купли-продажи земельных участков, в первые три месяца — 2-3 тысячи.

Что касается садовых домов и индивидуальных жилых домов, то в этом году было зарегистрировано более 2 тысяч таких объектов. Если смотреть по месяцам, то в первые три месяца этого года в среднем регистрировалось порядка 600-700 объектов, в апреле порядка 300.

Главное — проверить недвижимость перед покупкой с помощью выписки из ЕГРН

Инсаф Ильгамович, что необходимо сделать в первую очередь перед покупкой загородной недвижимости?

Необходимо ее проверить. Решение о покупке можно принимать только после изучения полной и достоверной информации об объекте и его владельце.

На сегодня правоподтверждающим документом, содержащим актуальные сведения об объекте и его правообладателе, является выписка из ЕГРН. С ее помощью можно узнать об основных характеристиках и зарегистрированных правах, проводилось ли межевание участка, кадастровый учет, узнать кадастровые номера объектов для проверки расположения недвижимости на кадастровой карте, на кого оформлены земля и дом, ознакомиться с их кадастровой стоимостью, из которой будут рассчитываться налоги.

Выписка из ЕГРН позволит также выявить наличие обременений: ипотеку, аренду, арест, а также вид разрешенного использования объекта недвижимости и категорию земель.

То есть перед заключением договора купли-продажи рекомендуем заказать выписку из ЕГРН, которая поможет удостовериться, что заявленные продавцом характеристики объекта соответствуют официальным, получить дополнительные сведения, о которых продавец мог не упомянуть, например информацию о залоге или аресте недвижимости.

Важно знать, что сведения ЕГРН постоянно обновляются. Выписка актуальна на ту дату, на которую она получена.

Кто должен заказывать выписку?

Продавец может сам предоставить вам выписку из ЕГРН, это будет правильно. Выписку вы также можете заказать сами вне зависимости от того, предъявлял вам продавец сведения ЕГРН или нет.

По запросам третьих лиц выдаются только те сведения ЕГРН, которые относятся к общедоступным: основные характеристики и зарегистрированные права на объект недвижимости. Эта информация должна помочь покупателю принять решение, покупать данный объект или нет.

На каждый зарегистрированный объект выдается своя выписка, содержащая сведения ЕГРН о конкретном объекте и его владельце. То есть при покупке загородной недвижимости может потребоваться одна выписка или более — в зависимости от того, что вы покупаете: один только земельный участок или, например, участок вместе с домом.

Как заказать выписку из ЕГРН?

На официальном портале Росреестра. Выписка будет готова за 1-3 рабочих дня. Или через МФЦ.

Если нет согласия супруга, то сделку можно оспорить

Наталья Борисовна, продавать недвижимость может только сам правообладатель?

Да. В то же время от имени продавца может действовать его представитель по доверенности. Со стороны покупателя, я бы обратилась к нотариусу, чтобы проверить, действительно ли выдавалась доверенность. В идеале, чтобы сделки совершались напрямую, без посредников, это минимизирует определенные риски, недопонимания между продавцом и покупателем.

После получения выписки из ЕГРН советую сверить эти данные с теми, которые предоставил правообладатель.

Если имущество приобретено в браке, то нужно обязательно оформить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества. Если такого согласия не будет, сделка будет совершена, но в записи ЕГРН будет внесена отметка о том, что данная сделка оспоримая. В соответствии с Семейным кодексом супруг, чье согласие на отчуждение имущества не получено, вправе обратиться в суд о признании такой сделки недействительной. Он может сделать это в течение года с момента, как он об этом узнал.

Нужно также спросить справку о дееспособности, она подтвердит факт того, что продавец может распоряжаться своим имуществом. При регистрации права собственности нам такая справка не нужна, это больше нужно покупателю для удостоверения, что продавец дееспособен, потому что сделка, совершенная с недееспособным лицом, является недействительной. Категорический отказ в подобной просьбе должен вас насторожить.

Есть также нюанс, что земельные участки могут попадать в зоны с особыми условиями — это зоны электросетевого хозяйства, прибрежные, охранные зоны. Если эти данные имеются в ЕГРН, то договор купли-продажи точно так же должен содержать эту информацию.

Обратите внимание на предназначение объекта

Инсаф Ильгамович, на что еще необходимо обратить внимание при покупке загородной недвижимости?

Рекомендуем выяснить, проводилось ли межевание земельного участка. Нужно попросить продавца предоставить данные по межеванию. Для чего это нужно? Во-первых, определение точных координат участка может помочь вам в будущем избежать конфликтов с соседями. Во-вторых, придется самостоятельно платить за межевание. И, в-третьих, покупая участок с неустановленными границами, вы рискуете переплатить, не зная, что его реальный размер меньше того, что указал продавец.

Нужно также смотреть на предназначение объекта. Садовый дом предназначен для сезонного проживания, жилой дом — для постоянного. На садовом земельном участке могут размещаться садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи, а на участке «для огородничества» могут размещаться хозяйственные постройки, не являющиеся объектами недвижимости, предназначенные для хранения урожая и инвентаря.

Расположение участка в различных охранных зонах или зонах с особыми условиями использования территорий также сильно ограничивает вашу деятельность, вплоть до запрета на распашку земли и любые виды строительства. Для того чтобы узнать, попадает ли объект в особую зону, нужна специальная расширенная выписка об объекте недвижимости.

Если на участке, где по закону строительство запрещено, дом все-таки возведен, а продавец убеждает, что проблем с этим никогда не возникало, не стоит соглашаться на сделку, даже если вы планируете использовать участок только для выращивания газона. В любой момент эта постройка может быть официально признана самостроем, и вам придется отвечать за нарушение порядка строительства и демонтировать ее за свой счет.

При желании можно оформить гаражи и бани

Наталья Борисовна, нужно ли оформлять другие постройки, которые расположены на земельном участке? Например, теплицы или сараи.

Государственная регистрация права носит заявительный характер, правообладатель по желанию может обратиться за такой регистрацией. В качестве объектов недвижимости можно зарегистрировать сараи, бани, гаражи. На хозпостройку оформляется право собственности в том случае, если она отвечает признакам объекта недвижимости. Главное — это капитальный фундамент, прочно связывающий ее с землей. Мы рекомендуем регистрировать такие объекты, потому что пока право не зарегистрировано, распорядиться таким имуществом нельзя.

По дачной амнистии в РТ оформили 740 тыс. объектов недвижимости

Если объект недвижимости уже есть, но до сих пор не оформлен, что делать?

У татарстанцев осталось меньше года на оформление садовых и жилых домов по дачной амнистии. Упрощенный порядок будет действовать до 1 марта 2021 года. Рекомендую поторопиться.

Что нужно для этого сделать, чтобы оформить недвижимость в упрощенном порядке?

Нужно обратиться к любому кадастровому инженеру для составления технического плана. После этого нужно обратиться с этим техническим планом в виде диска в МФЦ и оплатить госпошлину в размере 350 рублей. Правоустанавливающий документ на земельный участок предоставляется только в случае отсутствия зарегистрированного на него права.

За время действия дачной амнистии сколько объектов в Татарстане было зарегистрировано в упрощенном порядке?

 Всего за период дачной амнистии, с 2006 года, Росреестром Татарстана было зарегистрировано более 740 тысяч объектов недвижимости.

После отмены дачной амнистии о начале и конце строительства придется предупреждать исполком

Инсаф Ильгамович, что изменится после окончания действия дачной амнистии?

Если собственник не успевает сделать это до 1 марта 2021 года, то будет действовать уведомительный порядок. Ему придется подавать в орган местного самоуправления уведомление о начале строительства объекта недвижимости, а затем уведомление об его окончании.

Органы государственной власти, местного самоуправления в течение 7 рабочих дней с даты получения от гражданина уведомления об окончании строительства и других необходимых сведений должны подать в Управление Росреестра по Республике Татарстан документы на кадастровый учет и регистрацию права собственности на объект недвижимости. Перед этим они проверят жилой дом или садовый дом на соответствие требованиям законодательства.

Хочу напомнить, что с 4 августа 2018 года уведомительный порядок распространяется на индивидуальные жилые дома, построенные на земельных участках, предназначенных для ИЖС и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов.

Дачная амнистия действует не только на жилые и садовые дома, возведенные на садовых участках. В упрощенном порядке можно также оформить право собственности на земельный участок, который был предоставлен гражданину в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение до введения в силу Земельного кодекса, до 30 октября 2001 года. У людей на руках должен быть правоустанавливающие документы на такой участок: свидетельство, договор или какой-либо акт о предоставлении участка в бессрочное пользование или пожизненно наследуемое владение, выписка из похозяйственной книги и другие

Правоустанавливающий документ вместе с заявлением о регистрации права собственности необходимо подать в любой офис МФЦ, оплатив при этом государственную пошлину, также в размере 350 рублей.