Уход от «долевки» обернулся ростом цен на жилье. Почему?

С июля прошлого года в России стали строить по-новому. Взамен долевого строительства пришла схема проектного финансирования, когда деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах в банках. Новация вводилась как решение наболевшего вопроса обманутых дольщиков, только вот цена на недвижимость возросла.

Переход на эскроу-счета сказался на себестоимости новостроек

В Татарстане сдали пока только один дом, который построили с использованием эскроу-счетов. Им стал жилой дом № 7 ЖК ART City по ул. Ершова в Советском районе Казани. Заместитель гендиректора компании-застройщика рассказал «Татар-информу», что из-за новой схемы строительства себестоимость объекта увеличилась.

«Есть несколько методик расчета – это первый момент. Второй — мы делали прогнозы, но были значения, о которых мы не знали, когда строили дом. Сейчас, уже после ввода дома, точно сможем посчитать. По факту, у нас получилось подорожание порядка 7%», — сказал Искандер Юсупов. Он отметил, что удорожание зависит от нескольких факторов, начиная от проекта строительства и застройщика до темпа продаж.

Мы обратились за комментариями к заместителю управляющего татарстанского отделения федерального банка, руководителю «Школы эскроу» Антону Каменеву. Именно этот банк получил почти полсотни заявок от застройщиков, а по 22 из них уже заключены договоры.

«Если считать в абсолюте по проекту, то удорожание не сильно большое. Максимум 7-8% от бюджета проекта, где-то меньше, но больше я ни разу не встречал. Надо понимать, что многое зависит от самого застройщика. Чем быстрее ты продаешь, тем дешевле тебе выходит кредит», — сказал Каменев.

Разъяснения мы также получили в пресс-службе Минстроя РТ, где нам назвали еще более высокую цифру.

«Отвечая на вопрос о стоимости квадратного метра в доме-новостройке, мы видим, что при переходе на новые правила она, естественно, растет. На примере первого сданного жилого дома нашей компанией цены выросли в среднем — на 13% в зависимости от проекта, и это не считая планового повышения на 1 – 2% в месяц в связи с готовностью объекта», — сообщили в пресс-службе.

Почему дома, построенные по-новому, оказались дороже?

Проще говоря, по-новому построенное жилье подорожало из-за банковских кредитов. Это нам подтвердили и застройщик, и банк.

«[Главная причина] – это обслуживание кредитов. С учетом темпа продаж процент может почти к нулю приближаться, но все равно эти проценты мы должны оплачивать», — сказал заместитель гендиректора компании-застройщика Искандер Юсупов.

В банке нам рассказали, что благодаря переходу на эскроу-счета девелоперы могут взять в кредит большую сумму. Благодаря некоторым льготам удорожание оказалось не таким высоким, каким могло быть.

«Если мы говорим о заемных деньгах, а не о собственных, как раньше строили, то раньше банк давал кредит в объеме 60% от стоимости проекта. Сейчас, с учетом закона об эскроу, это 85%. Поэтому, с одной стороны, процентная нагрузка возросла, потому что мы даем больше денег. Но если погружаться в экономику, то на сумму денег, которые лежат на эскроу-счетах, мы даем льготную ставку. Поэтому если считать в абсолюте по проекту, то удорожание не сильно большое», — сказал Антон Каменев.

Существует мнение, что банки могут заработать на деньгах девелоперов. Но Каменев отметил, что этими деньгами банк как раз кредитует застройщика по льготной ставке.

У застройщика есть еще одна возможность — строить дом на собственные средства. В Татарстане пять стройфирм собираются возвести за свой счет 12 домов, не обращаясь в банки за кредитами. Эти объекты тоже вырастут в цене?

«На бумаге удорожания не должно произойти. Но если смотреть теорию экономики, то собственный капитал стоит дороже, чем заемный. Если по классической теории денег, то выйдет еще дороже. Если считать так, как привыкли строители, что мы свои деньги инвестируем и для нас это ничего не стоит, тогда да», — объяснил заместитель управляющего федерального банка в Татарстане Антон Каменев.

Как удорожание отразится на покупателях квартир в новостройках?

Квартира в новостройке подорожает настолько же, насколько выросла стоимость дома. В противном случае застройщик потеряет в прибыли и окажется в финансово трудной ситуации.

«Любой застройщик закладывает удорожание в экономику проекта. Он не должен из-за этого терять деньги, есть плановая норма рентабельности, и она должна выдерживаться», — сказал Искандер Юсупов.

Власти уже в курсе удорожания жилья из-за перехода на эскроу

Тему эскроу-счетов впервые в этом году поднял замруководителя исполкома Казани по градостроительной политике Азат Нигматзянов на деловом понедельнике. Он заявил о подорожании первого дома, построенного в столице РТ по новой схеме, и высказал свои опасения на этот счет.

«Ответственность за выполнение плана ввода возложена на муниципалитеты. Но, учитывая, что себестоимость жилья станет расти, а часть доходов перейдет банкам, то возникает вопрос: будет ли это способствовать увеличению объемов строительства жилья в Казани?» — заявил Нигматзянов.

Мэр Казани Ильсур Метшин написать обращение на имя Премьер-министра РТ Алексея Песошина, после чего о ситуации будет доложено Президенту Татарстана Рустаму Минниханову. Градоначальник подчеркнул: на ситуацию можно и нужно влиять, тем более что Минниханов возглавляет рабочую группу Госсовета России по вопросу развития рынка жилья и формирования комфортной городской среды.

Руководитель пресс-службы Президента РТ Лилия Галимова анонсировала встречу Минниханова с застройщиками и представителями банков, которая должна была состояться 25 января. Такие совещания проходят регулярно каждые две недели.

«Именно системная работа с участием Рустама Нургалиевича, застройщиков и банков позволила нам избежать тех рисков, которые изначально были при переходе на эскроу. Переживали, что это может затянуть сдачу объекта», — сказала Галимова.

О плавном переходе на новую схему строительства в Татарстане сказал и представитель девелоперской компании Искандер Юсупов.

«Наши республиканские власти включились в эту тему. Мы постоянно посещали совещания, где эти вопросы поднимались. В этом плане республике удалось пройти процедуру перехода успешно, но она еще не завершена» — сказал заместитель главного директора девелоперской фирмы.

Юсупов добавил, что построить дом раньше срока удалось благодаря запланированному переходу на проектное финансирование.

«Мы начали строить осенью 2018 года, дом уже в декабре 2019-го сдался. На следующей неделе мы сдадим первое право собственности и сможем раскрыть эскроу-счет», — добавил он.

Стоит ли игра свеч?

Проектное финансирование имеет ряд плюсов, которые перекрывают такой минус как удорожание. Об этом сказал Антон Каменев.

«Все забывают одну вещь, которая приятна для застройщиков и для «физиков». Раньше застройщики были ответственны перед физлицом, а теперь эту функцию возложили на банк. Это и накладные расходы, и совершение гарантийных операций. У нас рисков стало больше — риски дольщиков перешли банку вместе с большей долей участия в бюджете проекта», — пояснил заместитель управляющего банка.

Как нам ранее объяснили в отделении Банка России по РТ, средства жителей республики в этой схеме защищены. Во-первых, застройщик не сможет воспользоваться деньгами до передачи недвижимости собственникам. Во-вторых, средства в сумме до 10 млн рублей застрахованы на случай отзыва лицензии у банка. Это позволит людям быть спокойными за сохранность своих денег.

«В стране много строительных компаний, в том числе и недобросовестных. Мы сами никогда сроки не срывали, у нас безупречная репутация за 23 года. Для нас это не совсем удобно, но мы понимаем, что это не локальные меры, это меры федерального масштаба, они направлены на защиту граждан», — сказал заместитель гендиректора компании-застройщика.