Компенсация добросовестным покупателям, дачная амнистия и эскроу: топ изменений в сфере недвижимости

ИА «Татар-информ» собрало главные нововведения в сфере недвижимости за 2019 и 2020 год совместно с и.о. замруководителя Управления Росреестра по РТ Людмилой Кулагиной и замдиректора Кадастровой палаты по РТ Лейсан Рахматуллиной.

В России начали действовать эскроу-счета

С июля прошлого года в России стали действовать обязательные правила для всех застройщиков. Теперь застройщик должен возводить жилые дома с использованием эскроу-счетов — это специальный счет в банке, куда дольщик помещает денежные средства, и застройщик ими не имеет права пользоваться до завершения строительства дома.

Таким образом застройщик ведет строительство за счет собственных средств или банковского кредита. Доступ к эскроу-счетам застройщик получает только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства.

«Эта процедура минимизирует риски для всех участников первичного рынка строительства: и для застройщика, и для дольщика. Дольщик получает гарантированную защиту, что его денежные средства не будут использованы, а застройщик заинтересован в скорейшем завершении строительства, сдаче в эксплуатацию, получении разрешения на ввод и постановке объекта на кадастровый учет».И.о. замруководителя Управления Росреестра по РТ Людмила Кулагина

С июля прошлого года Росреестр Татарстана зарегистрировал 1576 договоров участия в долевом строительстве с применением эскроу-счетов. На сегодняшний день в республике с использованием нового механизма строится 31 многоквартирный жилой дом: 25 — в Казани, по два — в Набережных Челнах и Высокой Горе и по одному в Елабуге и Лаишево.

Упростился порядок нотариального ведения наследственных дел

Нотариусы получили возможность напрямую запрашивать сведения из ЕГРН о документах-основаниях регистрации вещного права наследодателя. Расширение перечня предоставляемых нотариусу сведений из реестра недвижимости позволил упросить процесс оформления наследства для граждан.

«При открытии наследства требуется представить нотариусу документы, на основании которых зарегистрировано вещное право. Теперь нотариус может получить такую информацию самостоятельно из ЕГРН. Ранее такая возможность была только у самих правообладателей, их законных представителей или доверенных лиц», — сообщила замдиректора Кадастровой палаты по РТ Лейсан Рахматуллина.

Кроме того, с прошлого года не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении всеми участниками, а также и сдача в залог всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2021 года

По словам представителя Росреестра Татарстана, продлении дачной амнистии стало самым ожидаемым изменением законодательства в сфере недвижимости в прошлом году. Данный закон возобновил действие упрощенного порядка постановки на кадастровый учет и регистрации прав на жилые и садовые дома, возведенные на садовых участках.

Это говорит о том, что для оформления прав на садовые дома необходимо представить только технический план объекта недвижимости и правоустанавливающие документы на данный земельный участок. Также нужно заплатить госпошлину в размере 350 рублей. Документы на регистрацию права и на кадастровый учет владелец сможет подать в органы регистрации прав самостоятельно.

Действовать такой порядок будет до 1 марта 2021 года. До этой даты не нужно подавать уведомление о планируемом строительстве и реконструкции и уведомление об окончании строительства для жилых и садовых домов, расположенных на садовых участках.

Этот закон также продлевает срок бесплатного предоставления в собственность земельных участков членам садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ до 1 марта 2022 года. Также новым законом на органы власти возложена обязанность по межеванию и постановке на учет земельного участка под многоквартирным домом. Речь идет о многоквартирных жилых домах, построенных до 1 марта 2005 года.

«Чтобы ограничить рост цен на услуги кадастровых инженеров, предыдущая „дачная амнистия“ позволяла региональным властям устанавливать на своей территории предельные расценки на межевание земельных участков. Теперь эта норма стала бессрочной, что позволяет при необходимости защитить граждан от неконтролируемого завышения цен на кадастровые работы».Лейсан Рахматуллина

Недвижимость защитили от электронных мошенников

Летом прошлого года ужесточились требования к проведению действий с недвижимостью с помощью электронной подписи. Теперь прежде чем подать документы в электронном виде, гражданин должен лично обратиться в МФЦ и представить заявление о возможности совершения в последующем сделок по отчуждению недвижимого имущества с использованием электронной подписи.

«Это связано с тем, чтобы защитить граждан — непрофессиональных участников рынка недвижимости, которые более уязвимы для действий мошенников». Людмила Кулагина

Наличие отметки не потребуется, когда заявление подается в электронной форме органами госвласти, нотариусами, кредитной организацией и в случае, если электронная подпись выдана Кадастровой палатой.

Кадастровые инженеры получили доступ к информации из ЕГРН

В прошлом сентябре в России вступили в силу изменения в законах «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости». В числе важнейших новаций данного закона – обеспечение доступа кадастровых инженеров к информации из ЕГРН.

«Доступ к актуальным и достоверным контактам из реестра недвижимости позволяет снизить вероятность адресных ошибок при отправке гражданам извещений о проведении согласования границ смежных участков. Своевременная обратная связь позволяет учесть интересы всех заинтересованных лиц, а значит, предотвратить земельные споры между соседями в дальнейшем». Лейсан Рахматуллина

Предотвратить подобную ситуацию помогает внесение контактных данных правообладателей земельных участков в ЕГРН. Их наличие предоставит собственнику возможность своевременно получать извещения о проводимых согласованиях при уточнении границ, вовремя получить сообщение о проведении собрания, а личное присутствие при замерах поможет предотвратить возможные ошибки при установлении границ.

Чтобы внести контактные данные в сведения ЕГРН, необходимо подать заявление в ближайшем офисе МФЦ, сообщила собеседник агентства.

Хостелам запретили размещаться в многоквартирных домах

В октябре вступил в силу закон, который запрещает использование жилых помещений — квартир и частных домов — для размещения гостиниц и оказания гостиничных услуг. Ранее такое законодательное ограничение отсутствовало, поэтому квартиры использовались в том числе и для размещения хостелов — небольших гостиниц, похожих на общежития, рассказала замдиректора Кадастровой палаты по РТ.

«Данный закон не запрещает хостелы как вид гостиниц вообще. Он ограничивает их расположение: теперь они могут находиться только в помещениях нежилого назначения. С 1 октября хостелы должны иметь отдельный вход и быть оборудованы звукоизоляцией, сигнализацией, сейфами, соответствовать требованиям пожарной безопасности», — добавила Лейсан Рахматуллина.

Сейчас хостелы должны размещаться на первых этажах в помещениях нежилого назначения. Расположение выше допустимо, если под ними только аналогичные нежилые помещения.

Микрофинансовым организациям запретили брать под залог жилье

В прошлом году в России также вступили в силу изменения, которые запрещают микрофинансовым организациям заключать договоры потребительского займа с физическими лицами под залог жилого помещения в случае, если это не связано с предпринимательской деятельностью.

«Необходимость данного закона назревала давно, чтобы защитить физлиц от мошеннических действий. Были случаи, когда из-за получения микрокредита граждане лишались своего единственного жилья». Людмила Кулагина

Приняли закон, защищающий добросовестных покупателей

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту добросовестных покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Данные поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате незаконной сделки.

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года, статус добросовестного получает покупатель, который при приобретении недвижимого имущества, полагался на данные ЕГРН. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать о том, что у продавца отсутствовало право на отчуждение имущества.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет до совершения сделки проверить данные об объекте и его владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.

Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо через МФЦ или на портале Росреестра. Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

«Выписка сведений из ЕГРН позволяет обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда — компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя». Лейсан Рахматуллина

За утрату жилья добросовестный покупатель получит компенсацию

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. В жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

«По новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может однократно требовать компенсацию в связи с утратой прав на жилое помещение в результате признания сделки незаконной». Людмила Кулагина

Компенсация выплачивается по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации. Данный судебный акт принимается, если по независящим от покупателя обстоятельствам после вступления в силу решения суда о возмещении ему убытков, данные убытки не выплачивались в течение шести месяцев или были выплачены частично.

Размер компенсации устанавливается судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

Кстати, закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. То есть в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации. При выплате компенсации со стороны государства органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.