«Два фонда, цель одна — решить проблему дольщиков»
Иван Александрович, как работал возглавляемый вами фонд в 2019 году, какие изменения произошли за прошедшие месяцы и как они коснулись простых дольщиков?
Добрый день. Вначале отмечу, что в Татарстане сейчас действуют не один, а два фонда, которые имеют разные механизмы работы, но одну общую цель — решить проблему обманутых дольщиков. Первый фонд был создан по указу Президента РТ в 2018 году и он отвечает за достройку объектов через предоставление земельных участков и внебюджетных средств. Это была собственная идея Татарстана, наше «ноу-хау», которое впоследствии стало распространяться на другие регионы. Этот тренд заметили и в Москве.
После визита в Татарстан Президента РФ Владимира Путина в феврале этого года на заседании Госсовета РФ было принято решение о том, что проблему обманутых дольщиков нужно решать именно через региональные фонды. В июле были внесены изменения в Закон о долевом участии в строительстве и появилась норма о том, что каждый субъект может создавать свой собственный фонд, который будет достраивать объект за фактически бюджетные средства. Но дело в том, что фонды, которые создаются по этому закону, обладают очень узкой компетенцией, что не оставляет пространства для альтернативных мер поддержки. К сожалению, объединить разные механизмы достройки в рамках одного фонда было невозможно, поэтому было принято решение создать второй фонд, который будет работать через новый механизм.
В свое время при организации ДОМ.РФ был создан Федеральный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который в настоящее время в рамках нового механизма аккумулирует средства федерального бюджета и бюджетов субъектов и перераспределяет их в региональные фонды в целях достройки проблемных объектов. В следующем году Татарстан планирует получить порядка 5,2 млрд рублей на достройку четырех сложных объектов.
Как появилась идея о создании второго фонда?
Идея проста — было решено использовать все доступные механизмы для восстановления прав обманутых дольщиков. По ряду объектов у нас применяется старый механизм, по другим будем применять новые правила. Главное — достичь цели и решить проблему обманутых дольщиков в Республике Татарстан. Люди ждут от нас именно этого.
Если говорить о цифрах, то в 2019 году у нас в планах было довести до сдачи 10 проблемных объектов. Из них уже сданы 7 объектов для более чем 500 дольщиков, еще на трех завершены строительно-монтажные работы. Надеемся, что до конца года они получат акт ввода в эксплуатацию и в скором времени дольщики смогут вселиться в свои квартиры.
В начале декабря текущего года рамках деятельности нового фонда, созданного буквально в конце октября, подписано соглашение о софинансировании между РТ и федеральным фондом. Был определен размер финансирования — 5,2 млрд рублей, которые будут направлены на достройку четырех казанских объектов. Это самый старый долгострой республики — д. 57 по ул. Достоевского, который строится более 16 лет, а также три объекта ЖК «МЧС» — № 2, № 3 и № 4. Скорее всего, это будут одни из самых «дорогих» домов. Дома № 3 и № 4 находятся на уровне свай, общая площадь жилых и нежилых помещений — по 60 тыс. кв. м на каждый дом. Отрадно, что смогли найти поддержку федерального центра и будем достраивать эти объекты через новый механизм.
Вы упомянули о 5,2 млрд рублей. Что это за средства, какова в них доля республики?
Это сумма, определенная федеральным центром для финансирования четырех проблемных объектов. Они провели соответствующую оценку и дали заключение. В этой сумме присутствует и наша доля: Татарстан вносит чуть более 2 млрд рублей. Остальное дает федеральный центр. Эти 5,2 млрд рублей будут направлены в наш второй фонд.
Федеральные средства решат проблему долгостроев
Как будет работать механизм федеральной поддержки дольщиков?
Происходит принципиальное изменение механизма финансирования. Если первый фонд фактически финансирует объекты недобросовестного застройщика, то новый фонд будет выступать именно новым застройщиком проблемных объектов. Сейчас объекты находятся у застройщиков-банкротов — фирм «Свей» и «ФОН». Они являются правообладателями земельных участков, все договоры долевого участия заключены именно с данными организациями. Сейчас они находятся в банкротстве, назначены конкурсные управляющие, постепенно идет процедура ликвидации организаций, объекты включены в конкурсную массу. По закону о банкротстве права и обязанности застройщика перейдут к фонду, он фактически заберет эти объекты из конкурсной массы и будет их достраивать. Обязательства перед дольщиками этих проблемных объектов будут переданы фонду. Мы возьмем на себя обязанность завершить строительство дома, передать дольщикам квартиры и также будем нести гарантийные обязательства.
Недавно изучал статистику по объемам жилья, возводимого нашими местными застройщиками. После перехода объектов в фонд общий объем возводимой площади будет составлять порядка 120 – 150 тыс. кв. м. Таким образом, фонд сможет войти в десятку крупнейших застройщиков РТ по объемам.
Вы готовы к такому объему работы?
Мы в первую очередь будем выступать инвесторами-заказчиками — у нас будет земельный участок, сам проблемный объект, переоформим на себя разрешение на строительство. А для проектирования и строительства мы подключим профильные организации в качестве технического заказчика и генерального подрядчика, привлекаемых на конкурсной основе.
Все эти меры в конечном счете смогут решить проблему дольщиков?
Планируем, что проблема обманутых дольщиков в Татарстане будет решена в 2021 году. Для понимания — в 2020 году мы планируем начать достройку всех проблемных объектов. По четырем проблемным объектам, как я уже сказал, решение найдено, осталось пройти через юридические процедуры. Фактически у нас останутся три самых сложных объекта: дома № 3 и № 6 «ЖК «Золотая середина» (фирма «Свей») и дом № 5 на Ноксинском спуске (ЖК «Молодежный»), по которым в первом полугодии мы также планируем найти решение через федеральный фонд. Где-то необходимо доработать проектную документацию, решить земельные вопросы, освободиться от залогов, запустить процедуру банкротства. У нас очень хорошая команда, мы планомерно ведем эту работу и закрываем все правовые вопросы.
Татарстан — лидер в решении проблем долевого жилья
Если сравнить Татарстан с другими регионами, то как сейчас обстоят дела у республики на фоне остальных субъектов?
По России и в целом ситуация гораздо сложнее. Вся информация о проблемных объектах сейчас общедоступна и выкладывается на сайте ДОМ.РФ. Ведется специальный единый реестр проблемных объектов, куда уже включены порядка 3 тыс. объектов в 75 регионах страны. Это огромная цифра!
Если сравнивать ситуацию в нашем регионе с другими, то нужно делать это с регионами, сопоставимыми с Татарстаном по общему объему вводу жилья, таким как Ростовская область, Краснодарский край, Москва, Московская область, Ленинградская область. Где-то 130, где-то 150 проблемных объектов. В Татарстане ситуация намного проще. По единому реестру у нас 26 объектов, но сейчас цифры уточняются, так как ряд объектов был включен по формальным основаниям, обманутых дольщиков там нет. Плюс там находятся еще и те объекты, которые планируем сдать до конца года.
То есть в республике ситуация кардинально лучше, чем в целом по стране?
Безусловно. В середине года по федеральным СМИ прошла информация, что Республика Татарстан по итогам 2018 года заняла 2-е место в России по динамике в решении проблем обманутых дольщиков. Это большой результат системной работы нашего руководства — Президента РТ, Правительства РТ, исполкомов муниципальных образований. Был найден свой собственный действенный механизм, который доказал свою эффективность. В следующем году мы планируем приступить к реализации нового механизма через второй фонд.
Каков принцип финансирования нового фонда, в какой пропорции идет софинансирование с республикой?
Ориентировочно Татарстан вносит 42%, и еще 58% — федеральный центр. По некоторым объектам доля республики немного меньше, потому что есть такое понятие, как компенсационный фонд. С октября 2017 года все застройщики обязаны делать отчисления в размере 1,2% от цены договора в федеральный фонд.
Это как страховка?
По сути, да. За время существования федерального фонда там скопилась определенная сумма, порядка 40 млрд рублей. Руководством федерального фонда было принято решение, что эти деньги также можно направлять на достройку существующих объектов. У нас по второму дому ЖК «МЧС» частично будет финансирование за счет компенсационного фонда, так что там доля республики немного меньше.
О переходе на эскроу-счета: «Наша задача — достроить и начать жизнь с чистого листа»
Если резюмировать итоги нынешнего года, чего удалось достичь и какие планы на 2020 год?
В текущем году было запланировано сдать 10 проблемных объектов для более чем 1000 обманутых дольщиков, из которых к настоящему времени введены в эксплуатацию 7. Это, кстати, больше, чем в предыдущие годы: в 2016 году было 7 объектов, в 2017-м — 5, 2018 — 6, а в этом году — 10.
Мы смогли завершить четыре дома в рамках очень важного проекта — это ЖК «Яшьлек» в деревне Куюки Пестречинского района. Эти дома строились по программе «Жилье для российской семьи», в них приобрели жилье очень много социально незащищенных категорий граждан. Было найдено решение — создан ЖСК «Ясная Поляна», определены источники, привлечен опытный подрядчик — СК «Бриз».
Завершается строительство одного из самых известных долгостроев Казани — «Миллениум Сити» на пересечении Чистопольской и Амирхана. Более 10 лет дольщики ждут свои квартиры в этом доме, это очень известный объект, который находится в оживленном районе города и на него направлено большое внимание. Здесь также был создан ЖСК.
В следующем году планируется сдать еще пять домов в Казани, Набережных Челнах и в Пестречинском районе, по которым уже найдены источники и ведется строительство, дополнительно запускается дом по ул. Заслонова, будут предоставлены новые квартиры обманутым дольщикам второй и третьей очереди дома 65-03 в Челнах. Как я уже сказал, к началу строительного сезона планируем приступить к достройке четырех сложнейших объектов в рамках механизма ДОМ.РФ, а также заявимся на остальные объекты.
Оцените введение эскроу-счетов, которые работают в стране с лета 2019 года и пришли на смену долевому строительству. Прошло уже полгода, механизм оправдал ожидания?
Проблема с обманутыми дольщиками не нова, она существует более десятка лет. В свое время предпринимались разные попытки защитить дольщиков от подобного негативного развития событий. Был введен институт страхования договоров долевого участия, потом появился компенсационный фонд. В конце концов пришли к выводу, что самый эффективный способ — это отказаться от долевого строительства.
Тогда было принято решение, что нужно финансировать строительство домов через банковское кредитование, а деньги дольщиков помещать на эскроу-счета. Деньги «замораживаются» на специальном банковском эскроу-счете, и в случае, если застройщик начинает испытывать сложности с достройкой, деньги возвращаются. Этот механизм приведет к тому, что долевое строительство и понятие «обманутый дольщик» канут в Лету, больше этого не будет. Учитывая масштабы проблемы в рамках России, мы положительно оцениваем внедрение эскроу-счетов.
Сейчас основная задача — достроить существующие проблемные объекты и фактически начать жизнь с чистого листа, без понятия «обманутый дольщик». Можно поблагодарить федеральный центр за то, что они решились на такой серьезный и радикальный шаг. Да, некоторые застройщики были против перехода на счета-эскроу, но зато останутся самые сильные и надежные, которые адаптировались к новым реалиям.
Возможно, сейчас мы увидим временное небольшое снижение объемов в строительном секторе, но в конце концов рынок расставит все по своим местам и мы вернемся на привычные показатели.
То есть рынок все равно будет расти, несмотря ни на что?
Считаю, что да. Перед нашей республикой поставлена серьезная задача по увеличению объемов ввода жилья. Кстати, фонд сможет в этом помочь. Ведь те объекты, которые будут сдаваться фондом, также будут учитываться в общем показателе по вводу жилья.
«Планируем, что вопрос с дольщиками окончательно уйдет в прошлое в 2021 году»
Что будет с фондом, когда проблема дольщиков будет решена?
Мы изначально относились к этой работе как к проекту, который должен иметь начало и конец. После того как наша миссия будет выполнена, переключимся на другие проекты.
В 2018 году для решения проблем обманутых дольщиков Президентом РТ было принято решение о выделении 23 земельных участков общей стоимостью примерно 5 млрд рублей. Именно часть из них стала источником финансирования объектов, которые достраивались в 2018 и 2019 годах.
Сейчас с переходом на новые правила необходимость в их использовании постепенно отпадает. Если проблема будет решена в рамках нового механизма, думаю, что эти участки будут направлены на решение иных государственных задач.
Схема сработала?
Однозначно. Застройщики, с которыми мы работаем, также признают эффективность схемы, потому что, получив земельный участок, они могут реализовать свой инвестиционный проект.
Это яркий пример государственно-частного партнерства, когда, с одной стороны, у нас есть частный субъект бизнеса, который заинтересован в реализации инвестиционного проекта, а с другой стороны, он должен выполнить государственную задачу по решению проблем обманутых дольщиков. У нас есть несколько крупных застройщиков в Казани, Набережных Челнах, с которыми мы плодотворно работаем, интерес также проявляют инвесторы из других регионов. Это говорит о привлекательности данного механизма.
Сейчас мы планируем сконцентрироваться на работе именно с ДОМ.РФ. Если что-то будет не получаться, у нас всегда есть поддержка в лице первого фонда, который за счет своих источников, земельных участков сможет завершить строительство. Команда действует одна и та же. Работа ведется под председательством руководителя республиканского штаба — первого заместителя Премьер-министра РТ Рустама Нигматуллина, в штаб также входит Минстрой РТ, иные министерства, исполкомы. Мы вместе системно ведем эту работу и в 2021 году планируем полностью закрыть проблему дольщиков в Татарстане.
Нет комментариев-