«Собственник только в плюсе»: Росреестр и Кадастровая палата РТ об изменениях в кадастровой оценке

В этом августе вступили в силу нововведения в законодательстве о кадастровой оценке. Рассказываем о них вместе с замруководителя Управления Росреестра по РТ Артемом Костиным и замдиректора Кадастровой палаты по РТ Антоном Самойловым.

Ошибки трактуются в пользу собственника

Что такое кадастровая стоимость? Отличается ли она от рыночной стоимости недвижимости?

Кадастровая оценка используется исключительно для налогообложения. Это массовая оценка. Если раньше она проводилась отдельно по каждой категории, то есть один год — это оценка земель сельхозназначения, другой — земли населенных пунктов, через год — объекты капитального строительства, сооружения и машино-места, то по новому закону оценка должна проводиться в целом по всем земельным участкам.

Как она проводится? Если это земли населенных пунктов, берется населенный пункт. Например, Казань. Анализируется рынок, определяется в каком месте, какая стоимость земельного участка. Это все загружается в модель, которая автоматически рассчитает кадастровую стоимость. На периферии она будет ниже, к центру — возрастать. Наличие школ, торговых центров, магазинов — это улучшающие факторы. Среди ухудшающих — свалки и заводы с вредным производством. Они будут понижать стоимость.

Она должна быть максимально приближена к рыночной стоимости, потому что это установлено законом. Однако результаты массовой оценки не учитывают индивидуальные особенности объекта. Например, размещение дома в овраге. На сегодня, если человек не согласен с кадастровой стоимостью, он может ее оспорить через установление рыночной стоимости.

Какие еще нововведение произошли в кадастровой оценке?

Ранее, когда оценка оспаривалась, она применялась с момента оспаривания. Новый закон устанавливает, что если исправление ошибки привело к уменьшению кадастровой стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. То есть если вы три года платили налоги, но затем оспорили кадастровую стоимость в меньшую сторону, то налог будет пересчитан.

Если стоимость увеличилась — она будет применяться только со следующего года. Получается, правообладатель только в плюсе. Новый закон работает исключительно в пользу правообладателя объекта недвижимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна.

Оспорить кадастровую стоимость стало проще

Изменилась ли процедура оспаривания кадастровой стоимости?

Раньше оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или суд. Согласно нововведениям, устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной будет государственное бюджетное учреждение. Причем соблюдение досудебного порядка не обязательно.

Соответствующее заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ с даты постановки объекта на государственный кадастровый учет до даты снятия с этого учета. При этом потребуется уложиться в шестимесячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта.

Также можно изменить результаты государственной кадастровой оценки до момента ее утверждения. Нужно лишь подать замечания к предварительным итогам кадастровой оценки. Направлять их можно в течение 30 дней с момента опубликования предварительных данных. После результаты кадастровой оценки с внесенными изменениями будут размещены дополнительно на 15 дней. 

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости перестанет работать?

С момента проведения новой оценки комиссия уже не будет работать. По старым оценкам они пока работают. Закон установил, что новые правила начнут применяться с 2022 года — в отношении земельных участков, с 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Оценщик выставляет промежуточные итоги на обозрение, чтобы все потенциальные правообладатели и собственники недвижимости могли посмотреть, какая получается промежуточная стоимость, на основании чего она была установлена. В течение месяца все правообладатели, если у них есть замечания, могут написать о них исполнителю, а он должен их учесть и внести изменения в отчет. Если вдруг оценщиком была допущена ошибка, которая распространяется и на другие объекты, нужно исправить и в них.

Чиновники ответят за ошибки в кадастровой стоимости и исправят их за свой счет

Если при проведении кадастровой оценки будут допущены ошибки, какая и для кого предусмотрена ответственность?

Раньше при определении кадастровой стоимости фактически никто из кадастровых оценщиков ответственности не нес. Сейчас это прямая ответственность руководителя бюджетного учреждения. Чиновников будут наказывать увольнением за ошибки при определении кадастровой стоимости в случае принятия судом в календарном году 100 и более решений об удовлетворении заявлений об оспаривании решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости.

Как часто татарстанцы обращаются за оспариванием кадастровой стоимости?

Обращений не очень много. Ежегодно около 350. С начала этого года — всего 135. Это связано с пандемией. По сравнению с другими регионами в республике меньше обращений за оспариванием кадастровой стоимости. Возможно, это связано с тем, что в Казани кадастровая стоимость квартир ниже рыночной. В среднем — 50 тыс. за квадратный метр.

Какие вообще встречаются ошибки при проведении кадастровой оценки? Какие чаще всего?

Одна из распространенных ошибок связана с машино-местами. У нас в базе машино-места «сидят» как помещения, а оценщики используют методы массовой оценки и не видят, что это не помещения. Они оценивают их как офис, потому что они не выезжают на место и не смотрят, что они из себя представляют. Изучением индивидуальных характеристик объекта оценщик занимается только при определении рыночной стоимости.

За чей счет исправят ошибки?

За счет оценщика, который допустил ошибку.

Какова роль Росреестра при проведении кадастровой оценки?

Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки. Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях.

Сервисы Росреестра помогут узнать кадастровую цену любого интересующего объекта

Антон Витальевич, где и как гражданин может ознакомиться с результатами кадастровой стоимости объектов недвижимости?

Чтобы узнать кадастровую стоимость своего или любого интересующего вас объекта можно воспользоваться сервисами Росреестра — это справочная информация об объектах недвижимости, публичная кадастровая карта.

Если нужен юридически значимый документ, можно запросить кадастровую справку. Она предоставляется бесплатно. Ее можно запросить в электронном виде через сайт либо через МФЦ.

Кадастровая стоимость чаще всего волнует граждан, чтобы узнать какой налог им придется платить. Для этого можно на сайте налоговой службы воспользоваться калькулятором. Получив сведения о кадастровой стоимости объекта на сайте Росреестра, можно при помощи калькулятора его рассчитать. Также можно, к примеру, проверить, какой налог вам придется платить при покупке того или иного объекта. 

Каковы функции Кадастровой палаты при проведении кадастровой оценки?

В соответствии с последними изменениями закона нас наделили полномочиями по формированию перечней объектов недвижимости для проведения кадастровой оценки. Мы уже сейчас приступили к этой задаче по землям сельхозназначения, особо охраняемым землям, водному и лесному фондам. 

Будут предоставляться сведения для проведения массовых оценок. Почти 1,7 млн земельных участков будет выгружено для проведения этой оценки в 2021 году. В 2023 году будут оцениваться объекты капитального строительства — их 2 млн 660 тыс. 

Начиная с 2022 года — мы будем предоставлять сведения реестра границ Единого государственного реестра недвижимости и сведения о сделках с объектами недвижимости, включая цены таких сделок с недвижимостью.

Также Кадастровой палате перешел расчет индекса недвижимости, который учитывает насколько произошло уменьшение стоимости в результате ее оспаривания. Средняя цена метра по оспоренным объектам будет сравниваться со средней ценой по кадастровой оценке. Если это значение более чем на 30% уменьшится, то кадастровая палата будет пересчитывать все объекты этой категории.

С какой периодичностью будет проводиться кадастровая оценка?

Кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а в городах федерального значения в случае принятия мэром соответствующего решения — раз в два года. Любые изменения инфраструктуры между оценками будут учитываться при проведении следующей оценки.