Как купить квартиру в строящемся доме: инструкция для дольщиков от Росреестра Татарстана

Зачем нужны эскроу-счета, можно ли продать недостроенное жилье и какие документы необходимы желающим вступить в долевое строительство, в интервью ИА «Татар-информ» рассказала эксперт Росреестра Татарстана Альбина Магсумова.

Для чего вообще нужны эскроу-счета?

Стоит ли его гражданину подписывать предварительный договор, если он приобретает квартиру в строящемся доме?

Необходимо понимать, что в гражданско-правовых отношениях предусмотрены предварительные договоры, но такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре и не защищает от двойных продаж одной и той же квартиры. Дольщик рискует попасть на деньги и лишиться приобретаемого имущества.

Помимо предварительного договора есть еще договор об инвестировании строительства. Пройдет ли такой договор регистрацию в Росреестре?

Нет. Регистрации подлежит только договор об участии в долевом строительстве или договор переуступки права. Только они дают дольщику гарантии, прописанные в федеральном законе об участии в долевом строительстве. И только зарегистрированный в Росреестре договор является основанием для открытия в банке счета эскроу на долевое строительство.

Давайте разъясним: для чего нужны эскроу-счета?

Обязательная регистрация договора об участии в долевом участии с применением механизма экскроу-счетов была введена с 1 июля 2019 года. Однако на территории Татарстана наши застройщики пользовались таким механизмом гораздо раньше — с 14 ноября 2018 года.

Эскроу-счет — это специальный счет, который открывается в уполномоченном банке, где аккумулируются денежные средства дольщиков. Зарегистрированный договор об участии в долевом строительстве является основанием для открытия этого эскроу-счета. Застройщик не может воспользоваться деньгами дольщиков до завершения строительства, а именно до момента получения разрешения на ввод.

Таким образом, дольщики сохраняют свои денежные средства на этом эскроу-счете до завершения строительства, что является надежной гарантией хранения денег. Строительство же многоквартирного жилого дома застройщиком осуществляется за счет собственных средств либо за счет проектного финансирования.

Необходимые для регистрации документы

Что требуется для регистрации договора долевого участия с использованием эскроу-счета?

Для заключения договора об участии в долевом строительстве с применением механизма эскороу должны быть сведения об эскроу-счете и уполномоченном банке, где он открыт. Банк должен прописать сведения о своем наименовании, фирменном наименовании, месте нахождения, адресе электронной почты, указать телефон. Кроме того, в документе должен быть указан объект долевого строительства и срок его передачи покупателю, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект. Такой договор участии в долевом строительстве подлежит обязательной госрегистрации. Только после этого возникают права и обязанности всех сторон сделки.

Купить квартиру без эскроу по-прежнему можно — в этом случае деньги уходят напрямую застройщикам

Можно ли сейчас приобрести квартиру в строящемся доме без счетов эскроу?

Да, это возможно, но это касается только тех проектов, первые договоры участия в долевом строительстве которых были зарегистрированы до 1 июля 2019 года.

Такие договоры у нас есть и представляются до сих пор, но в таком случае способом обеспечения исполнения обязательств застройщиком являются обязательные отчисления в компенсационный фонд при Фонде защиты прав дольщиков. При государственной регистрации каждого такого договора осуществляется проверка факта уплаты застройщиком этих взносов.

В этом случае дольщики, как и раньше, перечисляют деньги напрямую застройщикам. Они поступают не на эскроу-счета, а на специальный счет застройщика, который открывается именно для строительства многоквартирного жилого дома.

Чем занимается Фонд защиты прав дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. При нем создан компенсационный фонд, куда строительные организации перечисляют средства при каждой сделке — 1,2%. Фонд является финансовой защитой, которая спасает от всех непредвиденных ситуаций, которые могут возникнуть в новостройке.

Продать недостроенное жилье нельзя, только уступить

Можно ли продать недостроенное жилье, если гражданин решил отказаться от участия в долевом строительстве?

Вы, как участник долевого строительства, не можете продать квартиру. Но вправе переуступить еще недостроенное жилье, полностью расплатившись с застройщиком либо с переводом долга на нового дольщика.

Как правильно это сделать?

Договор уступки может быть заключен только на основании прошедшего государственную регистрацию договора долевого участия и может быть оформлен до момента подписания передаточного акта с застройщиком. То есть законодательство допускает уступку права требования до подписания акта приема передачи.

Теперь рассмотрим другую ситуацию. Гражданин узнал от знакомых, что продается квартира в недостроенном доме по доступной цене по договору уступки. Есть ли риски при такой сделке? Насколько они велики?

Риски есть всегда, но чистоту сделки можно проверить путем заказа выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о зарегистрированных договорах долевого участия. Причем информацию надо запрашивать не на квартиру, поскольку как объект недвижимости она еще не существует (строительство не завершено), а на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом. Именно в этой выписке отражаются сведения о наличии обременений. Это может быть наложенный арест или ипотека.

Естественно, вас должна насторожить слишком низкая цена на квартиру. Обычно это признак того, что она находится в проблемном доме. Проверить это можно на сайте Наш.дом.рф, где выставляются все проблемные дома. Причем не только по Казани, но и по всей России.

Главные рекомендации: проверяем репутацию застройщика и документы

Давайте дадим общие рекомендации. Что необходимо предпринять гражданам, желающим вступить в долевое строительство?

Во-первых, нужно провести мониторинг репутации застройщика, у которого вы намерены приобрести объект долевого строительства. Эту информацию можно найти в свободном доступе в интернете. Для этого нужно зайти на сайт интересующего вас застройщика и посмотреть, какие объекты он предоставляет. Самый надежный способ это сделать — проверить ресурс Единой информационной системы жилищного строительства.

Она раскрывает все сведения не только о самом застройщике, но и обо всех его объектах строительства. Система обладает таким ресурсом, поскольку находится под контролем Фонда защиты прав граждан. Здесь же вы можете выбрать интересующего застройщика и найти проект новостройки. Самое главное, что там вы сможете обратиться к проектной документации, проверить разрешение на строительство, проектные декларации и так далее. Вам необходимо внимательно изучить проектную декларацию, потому что в ней содержится вся информация о возводимом объекте.

Во-вторых, вы можете обратиться в офис продаж, где застройщик вам обязан предоставить всю документацию касательно этой новостройки. При встрече с представителем застройщика нужно выяснить, есть ли документ, подтверждающий право компании на земельный участок, на котором будут идти строительные работы. Это может быть либо право собственности на землю, либо договор аренды земельного участка, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Также необходимо удостовериться, что у строительной компании есть действующее разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона об участии в долевом строительстве, которое должно быть выдано контролирующим органом. На территории Казани это Управление жилищной политики исполкома.

Возврат материнского капитала, новые права застройщика и другие нововведения в законе

В июле этого года в долевом строительстве был принят ряд законодательных нововведений. В чем их суть?

Действительно, с 13 июля этого года Федеральный закон № 202 внес изменения в законодательство о долевом строительстве. Они учитывают интересы как застройщиков, так и дольщиков, что значительно упрощает работу с документами.

Теперь после получения разрешения на ввод и постановки на кадастровый учет многоквартирного жилого дома застройщик в праве без доверенности обратиться за государственной регистрацией права собственности дольщика в Росреестр. При этом залог земельного участка или права его аренды, зарегистрированный в пользу участников долевого строительства, будет погашаться Росреестром Татарстана без заявления одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома.

Кроме того, у застройщиков появилась возможность быстрее распорядиться денежными средствами, хранящихся на эскроу-счетах. Сейчас они могут воспользоваться ими после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а не дожидаться момента регистрации права на первую квартиру в этом доме. Раньше это могло затянуться на три месяца, сейчас все проходит гораздо быстрее.

Отмечаем и то, что Фонду защиты прав дольщиков добавили функцию застройщика, а органы прокуратуры получили доступ к Единой информационной системе ИЖС, где хранятся все сведения о проектах и застройщиках. Она сможет проверять их, что также является гарантией надежности.

Среди других новшеств — при расторжении договоров долевого участия материнский капитал возвращается. Если обстоятельства сложились так, что договор нужно расторгнуть, средства вернут адресату. Однако по нашему опыту маткапитал редко вкладывают в долевое строительство.

Кто-то из участников долевого строительства уже воспользовался нововведениями?

Да, мы рады сообщить, что в сентябре в Татарстане впервые было подано заявление застройщика на регистрацию права собственности дольщика. Было принято положительное решение. Росреестр ведет работу по популяризации такого нововведения, потому что это очень хорошие перемены как для застройщика, так и для дольщика. Прежде всего, это избавляет потенциального собственника от необходимости самостоятельно обращаться в Росреестр Татарстана. Застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства обязан передать собственнику выписку из ЕГРН.

Когда стоит насторожиться? Оплата за наличку и ранние взносы за коммуналку

Хочу заключить договор долевого участия в строительстве квартиры. С какого момента я должен вносить платежи за коммунальные услуги за будущую квартиру?

Этот пункт не является существенным условием договора, но он может быть прописан как дополнительное условие. По закону обязанность по оплате коммунальных услуг должна возникнуть с момента передачи квартиры.

Если договор содержит пункт, что дольщик должен вносить взносы за коммуналку с момента сдачи дома в эксплуатацию, это должно насторожить дольщика, потому что чревато дополнительными тратами. В это время он еще не является полноценным собственником, и у него нет подтверждающих документов.

В интернете много объявлений, в которых указано, что оплата только наличными. Почему? В чем здесь подвох?

Если предусмотрена оплата только наличными, то тоже стоит насторожиться. Это может быть проблемный дом, от которого он хочет побыстрее избавиться. В этом случае рекомендую сделать выписку из МФЦ о зарегистрированных договорах, проверить, является ли он проблемным. Важно также спросить у продавца о наличии проблемных ситуаций — возможно, у них нет каких-либо документов и они хотят быстрее провести сделку. То есть чистоте сделки необходимо уделить в три раза больше внимания. Это однозначно настораживающий момент.

Число договоров долевого участия с использованием эскроу в Татарстане выросло в 10 раз, несмотря на коронавирус

Как много договоров долевого участия с обязанностью внести деньги на счет эскроу заключено в Татарстане с начала года? Как это число изменилось с прошлого года?

Договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства на счет эскроу: в сентябре — 1176, за 9 месяцев 2020 года — 6092.

В динамике можно сравнить с предыдущим годом. За сентябрь был заключен 351 договор, за 9 месяцев 2019 года — 637. Всего за 2019 год — 1575. То есть по сравнению с прошлым годом рост почти в 10 раз! Это связано с тем, что с 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов стало обязанностью застройщиков.

Всего в 2020 году было зарегистрировано 14 022 договора долевого участия, включая договоры по эскроу. Это примерно столько же, сколько и годом ранее (14 318 в 2019 году). То есть мы видим, что, как ни странно, коронавирус никак не повлиял на заключение договоров долевого участия. У нас действовала электронная регистрация, то есть можно было удаленно представить документы для участия в долевом строительстве, используя электронную подпись.