Почему растут цены на жилье?
Все только из-за ипотеки?
• Главный виновник - льготная ипотека для покупки новостроек по ставке 6,5%.
Из-за коронавируса правительство России решило поддержать строителей и снизило почти вдвое проценты по жилищным кредитам. Ранее средняя ипотечная ставка составляла 10-11%.
Пик повышения пришелся на ноябрь 2020 года, когда появился ажиотажный спрос из-за страха, что льготную ипотеку отменят.
Представитель ВТБ на круглом столе в минстрое РТ заявил, что в 2020 году по Татарстану почти четверть всех ипотечных кредитов были под 6,5%, а у Сбербанка вообще на льготную ипотеку пришлось 90% кредитов на покупку первичного жилья. Если в 2019-м «Сбер» выдал всего 45 тысяч ипотечных кредитов, то в 2020 году эта цифра достигла 62 тысяч. То есть плюс 40%!
Будут ли дорожать квартиры дальше?
• Благодаря подешевевшим кредитам жилье покупать бросились все, кто откладывал покупку. Спрос вырос, а количество квартир осталось на обычном уровне. Если ранее с помощью ипотеки в Татарстане покупали квартиры половина всех покупателей, то теперь эта цифра выросла до 70-80%.
• Изменились правила на долевом рынке строительства. Если раньше строители могли возводить дома за счет собранных с дольщиков денег, то теперь застройщик должен открывать в банке специальные счета — эскроу и вести стройку под контролем банкиров. Строителей и объектов стало меньше. Как итог образовался дефицит жилья, застройщики стали повышать цены.
• Вслед за новостройками стали повышать цены и владельцы вторичного жилья. Надо понимать, что вторичный рынок, это, по оценкам экспертов, до 70-75% сделок от всего рынка.
• Среди других причин роста застройщики называют повышение цены на логистику, строительные материалы (арматура подорожала аж на 80%), дефицит трудовых ресурсов (многие мигранты не вернулись из-за коронавируса).
Насколько подорожали квартиры в Казани?
• Скорее всего, да. Но есть и хорошие новости.
Есть надежда, что ажиотаж не повторится, и цену будут расти в соответствии с инфляцией, на уровне 2018-2019 годов. Почему?
• Потому что Казань из-за дикого роста цен может не попасть в число городов, где будет продлена льготная ипотека.
• Помимо этого, все застройщики ожидают, что в апреле Центробанк России пересмотрит ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов в целом.
• Но в то же время следует понимать, что в Казани строится нового жилья меньше, чем в некоторых других городах-миллионниках. По наблюдениям Сбербанка, в Казани доля ипотеки на первичку на уровне 20-25%, в то время как в Краснодаре на уровне 41%.
Сколько строят жилья в Татарстане?
• Максимально выросли цены на однокомнатные квартиры в Казани — на 30%, на «двушки» — на 20%, а «трешки» подорожали на 10-15%.
• В Казани сложно найти квартиры в новостройках стоимостью от 100 тыс. руб./кв. м. Рассказывают, как в период ажиотажа покупатели не успевали закрыть сделку из-за выросшего ценника.
• Спальные районы стартуют от 120-130 тысяч рублей за «квадрат», ближе к центру — это 150 тыс. руб./кв. м.
Кто покупал жилье в Татарстане?
Как нас учили в школе, в экономике многое зависит от двух вещей - спроса и предложения. Если чего-то не хватает, то возникает дефицит, а если избыток, то затоваривание. Это касается и рынка недвижимости.
В 2020 году в Татарстане было построено более 2,68 млн. «квадратов» жилья. Из них почти более 1 млн. кв. м – это многоэтажки, а остальные – это 11 тыс. домов площадью почти 1, 5 млн. кв. м.
Почему важны эти цифры? В теории, чем больше строится жилья, тем дешевле оно должно быть. К 2030 году Татарстан собирается выйти на показатель в 3,6 млн «квадратов» жилья в год. У властей есть мечта — достичь европейских показателей и вводить 1 кв. метр на одного жителя Татарстана. Остается немного — дожить до 2030 года.
А как же иногородние покупатели?
• Покупали все. Жилищные условия решили улучшить молодые семьи, решившиеся обзавестись первым жильем и съехать от родителей, разводящиеся пары (локдаун выдержали не все), люди, которые решили расшириться.
• Инвесторы. Целая группа предпринимателей, собиравшихся в начале года открыть свое дело, после объявления режима самоизоляции свои средства решили вместо бизнеса направить на покупку квартир.
• У некоторых застройщиков доля иногородних покупателей составляет 30%.
Казань большинство иногородних рассматривает как место для переезда. Какие города преобладают? В числе лидеров по переезду
• жители Уфы,
• «северяне» (это либо пенсионеры перебираются на большую землю из Уренгоя, Норильска или Ямала, либо их дети, решившие покинуть Севера),
• жители челнинской агломерации и Альметьевска.
• Ижевска,
• Кировской области,
• Марий Эл,
• Красноярска.
Нет комментариев-