Большая Казань: куда уезжают горожане и какие районы застраиваются быстрее всего

Sntat изучил данные по малоэтажной застройке в пригороде татарстанской столиц

Горожане устали от душных квартир и хотят уехать загород. Об этом говорит как статистика, так и всевозможные опросы.

В прошлом году Росреестр зарегистрировал в Татарстане 81 тысячу договоров купли-продажи земельных участков. Это в 2,5 раза чем годом ранее. Чтобы ощутить разрыв, достаточно взглянуть на столбцы на графике.

Отдельно мы посчитали, сколько индивидуальных домов построили в Татарстане за последние десять лет. И вот что получилось.

Пестречинское направление: рекордсмен по строительству

Больше всего частных домов строят в Пестречинском районе, то есть под Казанью. Данных за прошлый год пока нет. Но в 2019 году здесь ввели 107 тысяч кв. м индивидуального жилья. И это был рекорд за последние десять лет в Татарстане. Пестречинское направление начали активно застраивать, начиная с 2013 года. Тогда ввод жилья вырос сразу втрое до 45 тысяч кв. м. С тех темпы строительства уже не падали.

Организованных коттеджных поселков здесь не так много. Компания «Богатырь» (преемник «Группы «Дар», принадлежит Андрею Симакову) развивает «Мешинские усадьбы». У «МИКа» есть проект «Сосновый бор» и «Усадьба Шигалеевская».

Большая часть домов возводится в ближайших к Казани поселках – Салмачах, Куюках, Вишневке, Званке. Чаще всего небольшие компании или индивидуальные предприниматели межуют участки и строят типовые дома.

Жить – загородом, работать – в Казани

Стоит отъехать от Казани чуть дальше и ситуация в корне меняется. Возьмем для примера Тюлячинский район. Он граничит с Пестречинским, который бьет рекорды по строительству. Но в Тюлячинском районе в 2019 году построили всего 7,2 тысячи кв. м индивидуального жилья. То есть в 13 раз (!) меньше в соседнем Пестречинском.

Почему такой колоссальный разрыв? Вероятно, потому что ездить в Казань от Тюлячей уже далеко – порядка 80 км. Слишком далеко, чтобы каждый день добираться до работы.

Это значит, что загородные дома в Татарстане каждый год строятся тысячами, но села и деревни все равно не растут. В топе районы, откуда можно быстро доехать до Казани или до других крупных городов – Набережных Челнов, Альметьевска, Елабуги.

Высокогорский район

Второе место по вводу малоэтажного жилья в Татарстане занимает Высокогорский район. И снова это пригород Казани. Активный скачок здесь произошел в 2017 году – тогда возвели почти в два раза больше чем годом раньше. В 2019 году ввод достиг уже почти 100 тысяч кв. м.

Много домов строится и продается в поселках Шигали, Эстачи, Каймары, Пермяки, Дубъязы, Чернышевка, Семиозерка.

Тройку лидеров по строительству индивидуального жилья замыкает Тукаевский район, административным центром которого являются Набережные Челны. В 2019 году здесь построили 91,4 тысяч кв. м индивидуального жилья.

Лаишевское направление полюбили девелоперы

Следом идет еще одно популярное направление в пригороде Казани – Лаишевский район. Его активно застраивают на протяжении последних десяти лет. В 2019 году здесь ввели почти 83 тысячи кв. м индивидуального жилья.

В Лаишевском районе в отличие от других направлений немало организованных коттеджных поселков. Например, «Группа Дар» строит «Светлый берег» (п. Шуран), «Аэросити» (п. Большие Кабаны), My Corner – Bright park (Габишево), «МИК» - Тридевятово (Среднее Девятово), «Умырзая» (Тангачи), Алтын Яр (Курманково) и т.д.

Как грибы после дождя растут дома в поселках Зимняя горка, Бима, Большие Кабаны, Малые Кабаны, Сокуры, Усады, Песчаные Ковали, Столбищи. 

Почему загородные дома так популярны?

На это есть как минимум три причины.

Горожане хотят жить на природе, но пользоваться городскими благами

«Застройка пригородных территорий - это стремление к другому качеству жизни, которое дает проживание в собственном доме, а не в многоэтажке в шумном городском центре. Но при этом жители хотят сохранить доступность городской инфраструктуры, работу также рассматривают в городе, то есть это не возврат к сельскому укладу жизни, что подразумевает деурбанизация. Да, на фоне пандемии особенно много говорят о деурбанизации, но я бы не сказал, что это какое то массовое явление», - говорит учредитель и глава компании ООО «Дженсен групп» Андрей Генсен.

Благоприятные условия для покупки:

  • сезонность (традиционно многие приобретают загородную недвижимость для летного отдыха), 
  • сниженные ипотечные ставки (программа «Сельская ипотека» под 2,7% годовых),
  • пандемия.

По мнению замдиректора по организации продаж ИГК “ASG” Анны Абрамовой, эти факторы подстегнули спрос на загородное жилье.

Доступность частных домов

 «Сейчас цены на загородную недвижимость значительно дешевле аналогичных «квадратов» в городской квартире (за 2020 год цены на квартиры в новостройках и вторичного рынка Казани выросли не менее, чем на 25%). Фактически можно приобрести дом с участком по цене однокомнатной квартиры. А если добавить сюда преимущества, которые дает свой дом (своя парковка, участок для хозяйства и отдыха и пр.), то, конечно, многие покупатели все чаще рассматривают загородную недвижимость, спрос на нее растет», - отмечает замдиректора по организации продаж ИГК “ASG” Анна Абрамова.

Откроем сайт «Авито». Вот такой симпатичный дом в Куюках стоит 4,5 млн рублей. Его площадь 100 кв. м.

А вот однокомнатная квартира в ЖК «Сказочный лес». Ее площадь всего 32,2 кв. м. Дом не сдан. Да и находится на выезде из Казани – недалеко от ТЦ «Порт» и «Леруа Мерлен». Стоит он также, как просторный дом в Куюках – 4,5 млн рублей.

Что не так?

В США и в Европе пригороды тоже активно застраиваются индивидуальными домами. Но между Казанью и зарубежными городами есть принципиальное отличие, говорят эксперты. В США загородная малоэтажная застройка - это практически направление государственной политики и на развитие инфраструктуры выделяется немало денег, напоминает учредитель и глава компании ООО «Дженсен групп» Андрей Генсен.

А что у нас? Жители пригородных поселков устраивают перфомансы, чтобы обратить внимание на свои проблемы.

В Вишневке и Привольном нет школы. И денег, чтобы ее построить тоже нет. Сначала родители ходили на приемы в исполком и в другие ведомства. А затем выложили на снегу слово «Школа» из собственных детей. Мера подействовала – через месяц жителям Вишневки и Привольного все—таки пообещали построить школу. Но согласитесь, выбивать дороги, детские сады и больницы такими способами, мягко говоря, странно.

Еще одну неоднозначную акцию этой весной устроила блогер Эва Милконская. Она провела фотосессию в Куюках, где обнаженная модель лежала прямо в грязи. Блогерка утверждала, что локация оказалась подходящей для съемок. Так как грязное месиво оказалось куюковской дорогой, фото вызвали резонанс.

Государство не успевает

И это не считая вечных проблем загородных жилых массивов – бесконечных пробок, из-за которых обитатели поселков выезжают в пять утра, или воды, которая течет из кранов тонкой струйкой или не течет вообще.

«Проблема в том, что пригородная инфраструктура должна развиваться параллельно с осуществлением застройки. Должно появляться хотя бы какое-то количество рабочих мест рядом с поселками или на окраинах города, активно должна строиться дорожная сеть, развитие инженерных сетей, чего, к сожалению, не происходит. Транспортная нагрузка естественно растет, в Генплан города и проекты агломерации безусловно закладываются расчеты с учетом нового строительства, но проект это одно, а фактически построить дорогу это другое – государство не успевает обеспечивать возрастающие потребности в инфраструктуре, а частным инвесторам это просто не по карману», - говорит Андрей Генсен.