За и против: сколько стоила бы квартира без льготной ипотеки и сколько сейчас

Давайте представим, что мы создали Терминатора. Мы отправили его в прошлое – на год назад. И Терминатор уговорил премьер-министра Михаила Мишустина не вводить льготную ипотеку на новостройки. Как изменилось бы наше настоящее?

Ставка по ипотеке была бы выше – примерно 8% годовых*. Пока ничего хорошего. Поэтому перейдем к самому интересному – к ценам. Год назад квадратный метр в строящихся домах в среднем стоил 80 тысяч рублей. То есть стандартную однушку площадью 40 кв. м можно было купить примерно за 3,2 млн рублей. Скорее всего, если бы не ажиотаж вокруг льготной ипотеки, новостройки подорожали бы примерно на 10%. Значит, в альтернативной реальности сейчас однушка стоила бы 3,5 млн рублей**. 

Но никакого Терминатора у нас нет. И в нашей реальности цены за год выросли не на 10%, а на 20-25%. Поэтому наша условная однушка подорожала до 4,2 млн рублей***. 

Мы посчитали на ипотечном калькуляторе, в какой реальности – с госпрограммой или без – выгоднее брать и выплачивать ипотеку. И вот что у нас получилось.

Смотрите, разницы почти никакой. Если бы цены не взлетели, ежемесячные платежи могли быть даже ниже. Плюс меньше пришлось бы копить на первоначалку. 

Льготная ипотека была не нужна?

Нужна. Год назад квартиру в новостройке можно было купить очень выгодно. И жилье приобретали те, кто в нем и вправду нуждался. Надо помнить, что льготная ипотека поддержала еще и застройщиков. Год назад их потенциальные клиенты не выходили из дома. Без господдержки продажи стали бы падать, а рынок начал стагнировать. 

Деньги потеряли бы не только девелоперы и риелторы. Не будь госпрограммы, в бюджет могло не поступить 100 млрд рублей. Это данные из отчета вице-премьера России Марата Хуснуллина. 

Главная заслуга льготной ипотеки в том, что она изменила настроения людей – они начали покупать, несмотря на тревоги из-за пандемии. 

«Повышение цен способствовало ажиотажному характеру развития событий. Это плохо, но сейчас есть возможность сбалансировать рыночную ситуацию. Но все могло пойти по другому сценарию, если бы льготной ипотеки не было или решение о ее запуске было принято позже – стагнация и рыночный спад. А на этом пути негативных последствий гораздо больше», – говорит руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

«Если бы льготной ипотеки не было, то стройка бы серьезно забуксовала. До банкротств дело бы, наверное, не дошло, но рынок явно серьезно стагнировал. Рост цен во второй половине 2020 года был неизбежен, и его спровоцировала совсем не льготная ипотека. Она стала возможностью для застройщиков компенсировать свои потери и сохранить финансовую устойчивость, а для дольщиков – приобрести новое жилье на выгодных условиях», – отмечает директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон.

Что происходит сейчас?

1. Цены подскочили настолько, что субсидированная ставка уже не работает. По крайней мере для покупателей. Расчеты мы привели в начале обзора. 

Застройщики говорят, что цены выросли не только из-за льготной ипотеки. Стройматериалы подорожали до 50-70%. Из-за пандемии и закрытых границ не хватает гастарбайтеров. 

2. Казанцы скупают вторичку, а не новостройки. Об этом говорит статистика Росреестра. 

Эксперты объясняют это тем, что недорогие объекты разобрали. Глава Минстроя России Ирек Файзуллин заявил, что в некоторых регионах у застройщиков закончились квартиры. Даже те, которые раньше не покупали годами. 

3. На рынке стало больше инвесторов. Причем не тех, кто покупает квадратные метры про запас для детей, а спекулятивных, отмечают эксперты. 

4. Застройщики продолжают разогревать рынок. Многие подгоняют покупателей страшилками о том, что после 1 июля льготную ставку отменят, а ключевую - повысят. Хотя такого ажиотажного спроса, как осенью прошлого года уже нет. 

В погоне за клиентами некоторые застройщики предлагают даже экстремальные акции. Например, при покупке квартиры в одном из ЖК можно получить скидку в 100 тысяч рублей. Для этого нужно набить тату с названием комплекса. Возможно, маркетологи рассчитывали на хайп. Но среди покупателей нашелся как минимум один человек, который пожертвовал ради скидки участком на своем теле. 

Что будет дальше?

После 1 июля господдержку оставят. Но не во всех регионах, а только там, где цены выросли не так сильно. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже озвучила их список. Татарстана там нет. 

Ясно, что после этого активность на рынке начнет падать. Застройщики и банки уже сейчас дополнительно субсидируют ставки. Например, некоторые из них предлагают кредитоваться по ставке 3% годовых, а то и меньше. Скорее всего, такие акции останутся и после 1 июля.  

Цены на жилье перестанут расти. Но и падать вряд ли будут – так говорят сами застройщики. 

«На фоне новостей о скором завершении программы льготной ипотеки вероятен скачок продаж, и, как следствие, снижение объемов предложения – покупатели будут стремиться успеть совершить покупку по действующим условиям. Это, в свою очередь, может скорректировать ценовую политику. Предполагаю, что по завершении программы льготной ипотеки стоимость жилья не уменьшится, а вследствие внешних экономических факторов будет наблюдаться незначительное увеличение стоимости жилой и коммерческой недвижимости», – считает заместитель директор ГК «Ак Барс Дом» Руслан Сагитов.

«Цены на недвижимость точно не будут падать. Но будут ли расти и насколько зависит от многих показателей, в том числе от курса валют и цен на нефть. Пока на данный момент для Казани больше предпосылок к росту. Ведь спрос на новостройки остается стабильный, а предложение по городу сократилось по сравнению с 2019-2020 годами», – говорит эксперт по недвижимости Антонина Дарчинова. 

Жилье могло бы стоить дешевле, если бы его строили больше. Но девелоперы говорят, что в Казани не хватает свободных участков. Поэтому доступное жилье можно купить только в пригородах, куда почти не ездят автобусы и где не хватает школ, детских садов и больниц. 

«Очень большой дефицит доступных и качественных предложений наблюдается в хорошей доступности к центру города. Это связано с дефицитом участков, доступных под застройку. Надеюсь, это скоро решится за счет комплексного развития бывших промышленных территорий. Многие застройщики сейчас предлагают новостройки ближе к окраинам города или за его чертой, и некоторый объем спроса на недвижимость перераспределяется на индивидуальные жилые дома за городом», – подчеркивает Антонина Дарчинова. 

«Сейчас спрос не такой высокий, как это было в конце прошлого года, но количество сделок стабильное – на уровне средних сезонных показателей. Это объяснимо – большинство привлекательных лотов разобрали и дефицитный рынок жилья Казани стал еще более дефицитным. Это связано в первую очередь с нехваткой свободных участков, пригодных для строительства и обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой. Поэтому в последние года настолько выражена тенденция застройки пригородных участков – так называемой казанской агломерации», – отмечает Илья Вольфсон.

* Такая ставка по ипотеке действует сейчас при покупке жилья на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки.

** При расчете мы исходили из того, что в 2019-2020 гг., когда на рынке не было ажиотажного спроса, динамика цен составила 10% в год.

*** Средняя цена по данным Авито.