В бюджете Казани нет средств на восстановление разрушающихся зданий-памятников истории и культуры. Чиновники возлагают надежду на инвесторов, но последние не верят в скорую окупаемость таких вложений, - и во многом правы. Помочь мог бы международный опыт, когда сохранением уникальных зданий бизнес занимается при ощутимой поддержке государства.   За 15 лет утрачено 33 здания   Состояние зданий-памятников истории и культуры в столице Татарстана плачевное. А если учесть амбиции городских властей по развитию Казани как туристической столицы республики, и вовсе позорное. Ведь, по отзывам экскурсоводов, вид развалин уникальных зданий приводит иностранных туристов в глубокий шок.   П

В бюджете Казани нет средств на восстановление разрушающихся зданий-памятников истории и культуры. Чиновники возлагают надежду на инвесторов, но последние не верят в скорую окупаемость таких вложений, - и во многом правы. Помочь мог бы международный опыт, когда сохранением уникальных зданий бизнес занимается при ощутимой поддержке государства.

 

За 15 лет утрачено 33 здания

 

Состояние зданий-памятников истории и культуры в столице Татарстана плачевное. А если учесть амбиции городских властей по развитию Казани как туристической столицы республики, и вовсе позорное. Ведь, по отзывам экскурсоводов, вид развалин уникальных зданий приводит иностранных туристов в глубокий шок.

 

По данным Минкульта Татарстана, в настоящее время в муниципальной собственности находится 223 памятника федерального, республиканского и местного значений. В этот перечень входят 178 зданий, пять памятников монументального искусства, два - садово-паркового искусства (Лядской сад и Черное озеро), памятник природы протока Булак и 37 могил на Арском и Татарском кладбищах. К нашему общему стыду, с 1996 года до настоящего времени были утрачены 33 памятника, четыре из них - в последние пять лет (Дом Потехина, номера Бонарцева, жилой дом Исхаки 7, Марджани, 10). Из тех зданий, что все-таки сохранились до наших дней, 37 процентов находятся в неудовлетворительном техническом состоянии и требуют принятия неотложных мер, констатируют чиновники.

 

А по наблюдениям экскурсовода Олеси Балтусовой, более половины объектов культурного наследия в Казани находятся в неудовлетворительном состоянии.

 

- Хороши дела у тех, что на виду. Это дом Кекина, некоторые здания культового зодчества, дом Лихачева на Большой Красной и им подобные. Проще сказать, какие требуют немедленного спасения: дом Дружининой на улице З.Космодемьянской, дом Михляева, дом Фукса, ряд домов по Большой Красной, Горького, Ульянова-Ленина, вся Старо-татарская слобода. Как не строитель, а обыватель, могу назвать удачным реконструкцию деревянного дома в Катановском переулке. Хотелось бы его судьбы и для других красивых деревянных домов, - с надеждой говорит Балтусова.

 

Где схема, Билли?

 

«По моему мнению, восстановлением архитектурных памятников и вовсе должен заниматься сам муниципалитет. Лучшая концепция для таких зданий – музеи, галереи или хотя бы госучреждения», - убежден Дилюс Шавалиев, руководитель Центра повышения финансовой грамотности населения «Знак».

 

Впрочем, этот вариант – не для Казани. Лишь по предварительной оценке мэрии, на восстановление объектов культурного наследия в центре города потребуется 4,5 миллиарда рублей. Как отметил мэр, таких денег ни в бюджете города, ни в бюджете республики нет, поэтому надежда в основном на покупателей зданий. В то же время, признает мэр, условия продажи выставляются довольно жесткие, а значит, найти новых собственников на эти объекты будет непросто. Так и есть: девять объектов культурного наследия Казани, находящиеся ныне в муниципальной собственности и выставленные на торги еще в июле, так и не нашли своего покупателя. На торги выставлялся и дом Фукса, приобрести который за шесть миллионов рублей желающих не нашлось.

 

 

Вслед за этим было принято решение изменить принцип продаж и организовать их в форме публичного предложения. Если покупатель найдется, то он сможет приобрести объект недвижимости без аукциона. Если нет - каждые три рабочих дня стоимость объекта будет снижаться на пять процентов, но финальная цена будет не ниже 50 процентов от первоначальной стоимости.

 

Но, даже учитывая такую облегченную схему, появившемуся инвестору придется раскошелиться на дорогостоящую реконструкцию с серьезными обременениями. Напомним, инвесторы при покупке должны заключить договоры с Минкультом республики на охранные обязательства и обязаны провести работы по реставрации до весны 2013 года. Это условие должно исключить ситуацию, когда объект культурного наследия будет приобретаться исключительно ради земельного участка под ним. К тому же, многие объекты находятся в крайне запущенном состоянии, причем уже давно. «При этом многострадальный дом Фукса вообще уже несколько раз прошел по рукам разных малоизвестных собственников. Если государство не смягчит условия передачи памятников в частные руки и не найдет удобную для инвесторов схему, желающих взяться за реконструкцию объектов культурного наследия не найдется», - уверен Шавалиев.

 

Новое дешевле

 

Главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева на одном из «деловых понедельников» в мэрии приводила цифры по дому Фукса: новый собственник отказался от памятника, поняв, насколько затратная предстоит реставрация. Ориентировочно стоимость реставрации и приспособления объекта была оценена экспертами в сумму от 60 до 80 миллионов рублей.


- Восстановление зданий с сохранением их исторического облика – дело очень затратное. Самые яркие примеры успешных частных проектов в этой сфере – это реконструкция Дома Кекина и гостиницы «Совет». Работы на первом объекте по ценам начала 2000-х годов обошлись ОАО «ТАИФ» в 280 миллионов рублей. В восстановление гостиницы «Совет» (сейчас это «Шаляпин Палас Отель») компания «Красный Восток - Солодовпиво» вложила в 2004 году 120 миллионов. Сегодня аналогичные проекты требуют на порядок больших инвестиций. Но не стоит забывать, что гостиница «Совет» и Дом Кекина – крупные строения с привлекательным месторасположением. Эти качества существенно повышают инвестиционную привлекательность объектов. И этими качествами выставленные на торги мэрией исторические памятники, к сожалению, не обладают, - сказал  Шавалиев.


Руководитель отдела консалтинга и оценки компании «Praedium Oncor International» Дмитрий Волков добавляет, что есть множество примеров, когда реконструкция выходила дороже нового строительства.
- В теории реконструкция, как правило, дешевле, чем стройка «с нуля». Однако многое зависит  также и от того, какая именно реконструкция предполагается. Если она затрагивает инженерные сети, при этом существуют серьезные ограничения по любым изменениям в объекте (фасады, конфигурация и т.д.), то стоимость реконструкции, очевидно, превысит новое строительство.

 

Магазин, офис, или жилье?

 

Даже если инвестор решился на восстановление объекта культурного наследия, встает вопрос: что разместить в реконструированном здании? Понятно, что это решается исходя из экономической целесообразности. Мы задали экспертам рынка вопрос о том, какая недвижимость еще нужна Казани, и у какого из сегментов, несмотря на первичное насыщение рынка, еще есть перспективы для роста.
По словам Дмитрия Волкова, общих схем здесь быть не может.

 

- Все будет зависеть от месторасположения объекта, его характеристик и особенностей. Для объектов, расположенных в деловом, историческом центре, наиболее оптимальным будет размещение офисов и гостиниц. Для объектов с высоким уровнем пешеходного и автомобильного трафика - торговый сегмент. Наиболее перспективные сегменты для столицы Татарстана - это жилье и торговая недвижимость. Несмотря на долгое позиционирование Казани как города с насыщенным рынком торговой недвижимости, именно ритейл по-прежнему позволяет получать наиболее короткие сроки окупаемости, - привел данные Волков.

 

Хороших результатов можно достичь, совместив два этих высокодоходных сегмента: первый этаж отдать под стрит-ритейл, а верхние этажи переделать под жилые цели. Тем более что тенденция к многофункциональности недвижимости наметилась в Казани еще лет пять назад. Небольшие по площади особняки (до 1000 квадратных метров) можно целиком отдать под жилой сегмент, разместив там элитное жилье с небольшим количеством квартир, или же продать здание как жилой дом для одной семьи. Но, справедливости ради отметим, что помимо сроков окупаемости, потенциальные инвесторы также ограничены физическим состоянием объектов – реальность диктует свои условия. Например, в зданиях, являющихся объектами культурного наследия, есть такая проблема, как недостаточность инженерной подготовки территории и изношенность инженерных коммуникаций. А значит, в восстановленных зданиях будет проблематично разместить жилые объекты, ведь именно для жилья требования к коммуникациям наиболее высокие.

 

 

Еще одно «слабое место» зданий-памятников – крайне малые размеры прилегающих земельных участков, что не позволяет организовать рядом полноценную стоянку для автомобилей. А это плохо подходит, например, для офисного объекта. Впрочем, эту проблему частично могут снять проекты по строительству подземных и многоуровневых паркингов в центре города. К тому же, некоторые аналитики также считают неплохим вариантом размещение офиса в реконструированном здании. Так, консалтинговая компания «GVA Sawyer» провела исследование, посвященное эффективному использованию в Красноярске объектов культурного наследия (ОКН). Отметим, что большая часть таких зданий в этом городе – объекты деревянного зодчества.

В исследовании говорится, что в восстановленных зданиях возможно создание небольших бизнес центров класса «В» и «В+». При этом допустимо использовать  здание как для нужд отдельной компании, так и сдавать в аренду «в мелкую нарезку», то есть, комнатами по 50-100 квадратных метров. Можно использовать ОКН и для размещения торговых объектов, например, антикварных магазинов, элитных сувенирных лавок, эксклюзивной мебели и так далее.
Также целесообразно создание мини-отелей. Это может быть арт-отель или бутик-отель с небольшим номерным фондом. К тому же достаточно высоким коммерческим потенциалом использования  обладает размещение объектов общественного питания - кафе, баров, ресторанов.

 

Олеся Балтусова считает, что инвестиции в восстановление культурного наследия представляют собой еще и хорошее имджевое вложение. «Надо помнить, что всегда все самое красивое и важное для Казани в области строительства делали богатые купцы и благотворители, и их имена не забываются народом. Считаю, что инвесторы должны включить весь свой жизненный опыт, вспомнить, что они видели в городах мира, и постараться проявить креатив. Наследие - как нефть, в него только надо грамотно вложиться», - уверена она.

 

Бизнес ждет господдержки

 

Как отмечала ранее Татьяна Прокофьева, анализ зарубежного опыта на примере таких стран, как Испания, Германия, Франция, Италия, США, активно применяющих различные формы налоговых льгот для инвесторов, показывает, что без государственной поддержки собственников памятников сохранение и содержание объектов культурного наследия невозможно в принципе.

 

- Во взаимодействии с инвесторами в условиях недостаточного бюджетного финансирования есть два подхода. Первый - передача памятников в частную собственность на льготных условиях, что активно практикуется за рубежом. Принцип таков: власти передают памятник истории и архитектуры предпринимателю в собственность (за чисто символическую плату), а тот восстанавливает здание.

 

Не исключается и еще один путь, а именно передача объектов в долгосрочную аренду на льготных условиях арендной платы с обременением в виде проведения всех необходимых работ по восстановлению и сохранению памятника. И только после выполнения обязательств по обременению объект переходит в собственность, - предлагает варианты главный архитектор Казани.

 

Кроме того, инвесторов могло бы привлечь предоставление налоговых льгот. Однако в мэрии Казани решили иначе. Ильсур Метшин, напротив, предложил повысить ставку налога на землю, что, как ожидается, будет стимулировать ее более эффективное использование. Но, с другой стороны, повышение налогов еще больше увеличит нагрузку на бизнес.

 

Как признает мэр, сейчас на пути инвесторов стоит масса препятствий в виде несовершенства законодательства и бюрократических проволочек. Чтобы бороться с ними, создана префектура «Старый город», которая, по заверению мэра, обеспечит максимальное содействие частным инвестициям в восстановление архитектурных памятников на территории старой Казани. Как говорится, поживем - увидим.

 

 

Алина МИНИБАЕВА

Статья из  журнала "Татарстан" (№10)

 

 

А тем временем:

 

Жители Казани и гости столицы обнаружили обвал стены у гостиницы «Казань», которая расположена на центральной улице города.

За комментарием по поводу случившегося ИА «Татар-информ» обратилось к архитектору-реставратору Ирине Аксеновой. Она успокоила, что обвалилась вовсе не гостиница «Казань», «а рядом стоящее здание, которое не является предметом охраны». «Это другое здание по улице Чернышевского», - подчеркнула собеседник агентства.
 
В любом случае разрушенное здание является неотъемлемой частью комплекса главной улицы Казани, именно поэтому у многих казанцев оно ассоциируется с вышеназванной гостиницей.
«Здание сейчас планомерно разбирается, потому что представляет угрозу для строителей. Затем его планируют восстановить. Это не памятник, но мы настояли на том, чтобы фасад восстановили, чтобы сохранить облик исторического квартала», - подчеркнула архитектор-реставратор. При этом она напомнила, что «фасады гостиницы «Казань» сносу не подлежат, они подлежат реставрации».
 
В пресс-службе МЧС по РТ подтвердили, что сегодня в 9.45 был плановый снос стены.
 
Знаменитое «Казанское подворье», известное современникам как гостиница «Казань», представляет руину в самом центре города. К тысячелетию Казани в 2005 году оно должно было поразить горожан и гостей реконструированным фасадом. Но этого не случилось. А ведь это было одно из красивейших зданий на главной улице Казани.
 
Отсчет истории гостиницы «Казань» местными краеведами ведется с 1835 года. Поручение казанскому архитектору Фоме Петонди «отстроить дом не для семьи своей, а для гостиницы для приезжающих и для магазинов» дал чистопольский купец 2-й гильдии Герасим Семенович Мельников.