Портал Beboss.ru совместно с Intertat.ru представляют аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости города по данным на конец августа 2013 года.


Казань - один из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. Так, с 2003 до 2013 года объем торговой недвижимости вырос примерно в 4 раза, офисных помещений - в 5 раз (правда, значительная часть площади пришлась на пристройки в жилых домах и реконструкцию старых зданий)! Сегодня на тысячу жителей города, по данным Colliers International, приходится почти 305 кв. м торговых площадей, что лишь на 50 м ниже московских показателей. Причем, в отличие от ряда других городов-миллиоников, в которых показатель еще выше, большинство торговых площадей в Казани отличаются высоким качеством, находятся в торговых  центрах. Спецификой казанского рынка коммерческой недвижимости является опережающий рост количества качественных торговых помещений над качественными офисными помещениями. Так, в городе по пальцам одной руки можно пересчитать  бизнес-центры класса «А» (классификацию офисной недвижимости см. ниже). Вместе с тем очень много бизнес-центров классов «B» и «C». В категориях «А», «В+» и «В-» количество свободных площадей не превышает 8%, в «А» классе  - 2%.


Но несмотря на активное строительство (которое в значительной степени ограничено лишь в историческом центре Казани), рост арендных ставок продолжается, не останавливаясь даже летом. Так, с начала года он составил в среднем около 11,5% ,что выше показателя инфляции. По данным местных риэлтерских агентств,  цены на аренду офисов с начала 2013-го выросли в среднем на 8-12%, еще сильнее подросли ставки в торговых центрах - на 6-15%.


Но вследствие насыщения рынка эксперты предрекают в скором времени приостановку этого роста, вплоть до уровня годовой инфляции.


И пришел коворкинг


В последние два года для Казани характерно появление торговых комплексов районного масштаба и специализированных ТЦ («Леруа-Мерлен» и т.п.). Это стало своеобразным переходом от строительства крупных, региональных торговых кластеров («Мега-Икеа», «Парк-Хаус» и т.п.) к ТЦ местного значения. Да и якорные арендаторы предпочитают размещаться в локальных торговых центрах («Ашан» - «Южный»), благо прошедшая в городе Универсиада-2013 решила большинство транспортных проблем, увеличив коэффициент транспортной доступности разных районов города и сократив время поездки в среднем на 25%.


 


В сфере офисной недвижимости тенденции не столь яркие. Так, в связи с  дополнительными обязательствами, накладываемым на застройщиков в центре города, офисные центры стараются строить в соответствии с исторической застройкой, рассчитывая преимущественно на самый массовый сегмент - «B»-класс. Новых офисных помещений «А» класса с возможностью свободной аренды или покупки строится крайне мало. Но в планах инвесторов застройка левобережья Казанки - преимущественно высокоэтажными жилыми и офисными комплексами.


В Казани, согласно обновленным данным девелоперских агентств Cushman&Wakefield и Colliers International за июль, вырос объем качественных предложений в категориях «А», «В+» и  «В-»,которые сегодня представлены 31 бизнес-центром, с общей площадью порядка 245 тыс. кв. м. Эксперты связывают прирост в этой категории с форсированным завершением строительства многих объектов к Универсиаде-2013. Вторую «волну» девелоперы обещают к весне 2014 года, однако после этого объем ввода новых зданий офисной недвижимости, скорее всего, упадет.


Зато в этом году до столицы Татарстана добрался и расцвел уже не новый московский тренд - коворкинг. Коворкинг, или общее рабочее пространство, это сдача рабочего места, находящегося в общем торговом зале, в месячную или дневную аренду. Такое предложение популярно как среди фрилансеров, так и начинающих предпринимателей. Рабочее место в казанских коворкинг-центрах стоит от 3 тысяч рублей в месяц, хотя переговорные комнаты и еще ряд услуг, предлагаются за отдельную плату. По классу они приблизительно соответствуют «B-» и «C».


Рейтинг недвижимости


Как уже было сказано, несмотря строительство новых объектов коммерческой недвижимости, арендная ставка не только не уменьшается, но и  растет. Наиболее привлекательными для большинства арендаторов являются торговые и торгово-развлекательные центры. Через них проходит наибольший поток клиентов, большой оборот торговой точки способен компенсировать высокие арендные ставки.


Топ-10 самых востребованных ТЦ (согласно опросу местных предпринимателей и по данным риэлтерских агентств):

 

Место в рейтинге и название

Доступные арендные площади

Диапазон арендной стоимости руб./м²/месяц

1. ТЦ «МЕГА-Казань»
 

5 - 500 м²

1 000 - 3 800 руб./м²/мес*

2. ТЦ «Кольцо»
 

30 - 1 000 м²

1 000 - 3 500 руб./м²/мес *

3. ТРЦ «Парк Хаус»

10 - 1 500 м²

1 000 - 3 000 руб./м²/мес *

4. ТРЦ «Южный»

5 - 15 000 м²

1 000 - 2 800 руб./м²/мес *

5. ТРЦ «Тандем»

30 - 7 000 м²

800 - 2 500 руб./м²/мес *

6. ТЦ «Бульвар»

82 - 482 м²

1 600 руб./м²/мес

7. ТРЦ «XL»

5 - 40000 м²

800 руб./м²/мес

8. ТЦ Олимп

18 - 3 000 м²

897 руб./м²/мес

9. Гостиничный ТРЦ «Корстон»

17 - 730 м²

1 000 - 3 500 руб./м²/мес

10. ТРЦ «Франт»

50 - 750 м²

700 руб./м²/мес

 


*По информации местных предпринимателей, цена не указана в открытых источниках и является ориентировочной


Размещение в наиболее популярных торговых центрах в Казани стоит от 700 рублей, при этом, в менее проходимых торговых центрах цена аренды, зачастую, даже выше. Это касается, например, ТРЦ «Корстон», «Сувар-плазы»,  рассчитанных на арендаторов,  целевой аудиторией которых являются люди с достатком выше среднего.

 


Схожая ситуация и с арендой офисов. Стандартом для казанских БЦ стали охраняемые парковки, наличие современных коммуникаций, кондиционеров, видеонаблюдения, однако отдельные парковки зачастую создаются небольшие - до 30-50 машиномест. В последние годы наметилась тенденция к децентрализация бизнес-центров и перемещению их в жилые районы. Кроме того, увеличивается количество офисов «С» класса в жилых домах и зданиях.


Наиболее востребованными офисными помещениями в городе стали офисы классов «А» и «B+», тогда как раньше более востребованными офисы классов «B/B+» и «С+».


Топ-10 самых востребованных бизнес-центров  (согласно опросу местных предпринимателей и по данным риэлтерских агентств):
 

Место в рейтинге и название

Диапазон арендной стоимости руб./м²/месяц

Доступные арендные площади

Класс здания

1.Торгово-офисный комплекс Сувар Плаза

 

 

 

1 150 - 1 200 руб./м²/мес

50 - 1 500 м²

A/A+

2. Гостиничный торгово-развлекательный центр «Корстон»

1 000 - 3 500 руб./м²/мес

17 - 730 м²

A/A+

3. Бизнес-центр «Пушкинский»

700 руб./м²/мес

100 -150 м²

B/B+

4. Офисный центр «Булак»

1 000 руб./м²/мес

64 - 160 м²

A/A+

5.Торгово-офисный комплекс «Родина»

600 - 1 500 руб./м²/мес

20 - 500 м²

A/A+

6.Торгово-офисный комплекс «Relita»

800-1500 руб./м²/мес*

30 - 1 500 м²

A/A+

7. Офисный центр «Профсоюзный»

650 1 800 руб./м²/мес

16 - 665 м²

A/A+

8. Офисный центр, Гоголя 3А

1 000 руб./м²/мес

250 - 600 м²

A/A+

9.Торгово-офисный комплекс, Пушкина 19

 

1 200 - 1 800 руб./м²/мес

40 - 75 м²

A/A+

10. Офисный центр, Баумана 50/5

800 - 900 руб./м²/мес

166 - 169 м²

B/B+




Складское братство


Но есть в Казани и такой вид коммерческой недвижимости, где цены примерно равны, вне зависимости от того, где находится строение. Это складская недвижимость. Несмотря на то, что новых объектов в этом сегменте вводится немного, цены остаются стабильными и примерно одинаковыми, будто бы склады принадлежат одному собственнику (хотя компаний-владельцев  десятки). Так, квадратный метр отапливаемого склада стоит порядка 350 рублей за кв. м. Неотапливаемый склад можно снять и вовсе за 150-200 рублей за кв. м. Хотя склады можно арендовать практически в любом районе города, самые большие площадки сосредоточены в промзонах и вблизи казанской кольцевой дороги (БКК). Новые крупные площадки сегодня строятся в направлении Зеленодольска, где появится крупный логистический центр и Казанского аэропорта, где планируется строительство комплекса «Смарт-Сити». В отличие от жилой и торговой недвижимости, данное направление развития не особо интересно инвесторам. Такие проекты в городе занимают не более 3-5% от общих объемов инвестиций в коммерческую недвижимость.


Перспективы


Эксперты определяют несколько направлений развития коммерческой недвижимости в Казани. Прежде всего это строительство бизнес-центров «А» и появление полноценных БЦ  класса «А+». В сегменте торговых помещений прогнозируется рост небольших ТЦ и ТРЦ районного масштаба в «отстающих» районах - Кировском, Московском и окраинных поселках - Юдино, Дербышки и т.д. В планах федеральных компаний и правительства России - создание логистического кластера в окрестностях Казани, что очевидно приведет в ближайшие 2-3 года к буму строительства складских и промышленных помещений.
Среди крупных проектов коммерческой недвижимости стоит отметить МФК «Кловер-Плаза», который соединяет в себе ЖК «Кловер Хаус» и офисно-торговый комплекс. Также в планах начать строительство офисно-жилого небоскреба (40-50 этажей) около гостиницы «Ривьера» и офисно-жилого комплекса в районе третьей транспортной дамбы. Это проекты с лихвой могут покрыть необходимость в офисной недвижимости районов левобережья Казанки.


Классы офисной недвижимости:


Офисы класса «А» отличает наличие ресепшена, дизайнерского ремонта, высоких (от 3,6 метров), потолков, паркинга, системы кондиционирования, скоростных лифтов и собственной охраны.
Выделяют офиса класса «A+», «A», «A-» , известные также как «А1», «А2» и «А3», в зависимости от представленных опций.


Офисы класса «В» - располагаются, как правило,  в реконструированных старинных зданиях, а также  модернизированных промышленных либо административных зданиях, построенных на закате СССР. Часть офисов класса B находится в бывших бизнес-центрах категории «А» старше 5 лет. При наличии схожих услуг, эти здания обычно выглядят менее презентабельно, в них проведен более простой ремонт. В категории «B» различают офисы класса «B+», «B1», а также «B2».


Офисы класса «С» как правило, создаются в не предназначенных для этого изначально зданиях. При этом модернизированы в соответствии с современными требованиями - проведены коммуникации, установлены кондиционеры. Здания нередко располагаются в спальных районах. Обычно отсутствует полноценная парковка.


Офисы класса «D» - обычно располагаются в пристройках жилых домов или старых зданиях без ремонта. Характерные черты класса «D»: непрезентабельный вид, неудобная планировка и устаревшие коммуникации, отсутствие систем кондиционирования.